北京樓市持續(xù)低溫，3月上旬，新房二手房表現(xiàn)均一般，但就交易量來(lái)看，二手房市場(chǎng)或出現(xiàn)“穩(wěn)中有升”的局面。不過(guò)，在經(jīng)歷了9個(gè)月價(jià)格下調(diào)之后，北京二手住宅成交價(jià)格目前仍有下跌但降幅呈現(xiàn)繼續(xù)收窄狀態(tài)。

據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年3月上旬(3月1日-3月10日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3130套，與2月上旬相比下降28.9%，同比2017年3月上旬下降49.2%。

我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，北京各月的二手住宅網(wǎng)簽量一直都是“頭低尾高”的走勢(shì)，上旬網(wǎng)簽量偏低較為正常。在價(jià)格方面，就麥田房產(chǎn)二手住宅掛牌房源價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看，2月份掛牌均價(jià)環(huán)比上月略降0.4%。業(yè)主掛牌價(jià)格下挫，在一定程度上促進(jìn)了交易量的增加。

多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，與市場(chǎng)高位相比，“量?jī)r(jià)齊跌”已經(jīng)成為二手房市場(chǎng)的主要趨勢(shì)。但隨著春節(jié)交易淡季的結(jié)束，預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)呈現(xiàn)出“小陽(yáng)春”的勢(shì)頭。

業(yè)主愿讓價(jià)成交

據(jù)麥田房產(chǎn)一線部分經(jīng)紀(jì)人反饋，“就負(fù)責(zé)樓盤(pán)來(lái)看，目前的房?jī)r(jià)和去年4月份高位時(shí)相比已經(jīng)下降了20%-30%?，F(xiàn)階段的房源價(jià)格，往往會(huì)以同樓盤(pán)或者附近同等價(jià)位小區(qū)最新一次成交價(jià)格為參考案例，進(jìn)行具體掛牌定價(jià)。因?yàn)闃I(yè)主的價(jià)格預(yù)期比較穩(wěn)定，所以整體上來(lái)看，掛牌房源價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定。”

而在目前的買方市場(chǎng)背景下，降價(jià)房源比例仍在高位。

根據(jù)麥田房產(chǎn)成交房源價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份調(diào)價(jià)房源中降價(jià)比例達(dá)到95%，和上月相比上升3個(gè)百分點(diǎn)，處于高位波動(dòng)水平。另外，買方整體議價(jià)幅度為-5.7%，和上個(gè)月基本相當(dāng)，議價(jià)幅度仍在高位。

據(jù)麥田房產(chǎn)珠江帝景一位業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，“近期成交的多個(gè)單子都是去年政策之前掛出的房源，業(yè)主賣房的目的在于換房。當(dāng)時(shí)政策出臺(tái)后，業(yè)主說(shuō)短期內(nèi)不再有換房打算了，但是業(yè)主仍然一直關(guān)注著樓市。到了年底，業(yè)主重新把換房之事提上日程，說(shuō)明這種換房需求始終是存在的。而經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間對(duì)樓市的觀察，同時(shí)自己所心儀的房子也降價(jià)了，業(yè)主也就自然而然接受了目前房?jī)r(jià)下降的現(xiàn)實(shí)，愿意和客戶坐下來(lái)聊房?jī)r(jià)。整體上來(lái)看，多數(shù)業(yè)主還是愿意讓價(jià)成交的，當(dāng)然，也存在因?yàn)閳?jiān)守10萬(wàn)元不退步從而達(dá)不成交易的案例，這就看業(yè)主換房的意愿強(qiáng)不強(qiáng)烈了。”

同時(shí)，就麥田房產(chǎn)成交均價(jià)來(lái)看，2月份環(huán)比上月上漲了1.3%，與當(dāng)月高價(jià)格段成交占比增加有較大關(guān)系，2月份1200萬(wàn)元以上價(jià)格段房源成交占比為24%，較上個(gè)月提高了6個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，盡管月度成交量較低，但中高端改善型需求在市場(chǎng)上仍比較活躍。

不過(guò)，與2017年同期相比，今年3月上旬的網(wǎng)簽量下降了一半，前后一年對(duì)比明顯，這充分說(shuō)明2017年北京“3·17新政”之后的調(diào)控對(duì)降溫樓市，平抑房?jī)r(jià)起到了顯著作用。

交易量將“穩(wěn)中有升”

值得關(guān)注的是，一位受訪者向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“由于房貸利率上行，原來(lái)還想觀望，但現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始密集看房，如果遇到有些業(yè)主愿意降價(jià)，就想直接定下來(lái)了，這樣即使貸款利率再上行，也可以省一些利息支出。”

據(jù)麥田房產(chǎn)多位一線經(jīng)紀(jì)人反饋，“和去年‘3·17新政’出臺(tái)后的半年內(nèi)市場(chǎng)相比，年初市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)。有部分觀望的業(yè)主把置換計(jì)劃重新提上了日程，在賣房的同時(shí)也著手選房購(gòu)房。在這樣的情況下，市場(chǎng)上賣舊買新的‘連環(huán)單’比較多，個(gè)別情況下還會(huì)出現(xiàn)三連環(huán)。”

據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從每日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，進(jìn)入2018年后，北京二手房市場(chǎng)每日網(wǎng)簽基本都維持在300套到600套上下，整體表現(xiàn)平穩(wěn)，春節(jié)前后也并沒(méi)有太大起伏，與2017年春節(jié)后的暴漲走勢(shì)迥異?？梢?jiàn)，在目前政策繼續(xù)從嚴(yán)的預(yù)期之下，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定期。

當(dāng)然，與去年“3·17新政”后最低谷時(shí)單日網(wǎng)簽僅300套左右的情況相比，如今的市場(chǎng)還是有所回溫，隨著房?jī)r(jià)的回落，部分購(gòu)房需求開(kāi)始逐步結(jié)束觀望出手購(gòu)房，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)仍將延續(xù)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。

麥田房產(chǎn)也認(rèn)為，隨著春節(jié)假期結(jié)束，有售房和置業(yè)計(jì)劃的業(yè)主及客戶逐漸增多，市場(chǎng)成交也開(kāi)始回升，外加3月份為傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”，預(yù)計(jì)春節(jié)前累積的需求將會(huì)有所釋放，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一波正常的成交小高峰，但由于政策調(diào)控仍未放松，預(yù)計(jì)力度將明顯小于去年同期。