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碧桂園物業(yè)管家正在為業(yè)主提供高品質(zhì)園藝服務(wù)。碧桂園長租公寓內(nèi)景。順德碧桂園項目遠景。(資料圖片) 　　碧桂園控股有限公司日前在香港披露年報，2017年度實現(xiàn)總收入約為2269億元，同比增長約48.2%;股東應(yīng)占利潤約為260.6億元，同比增長126.3%;實現(xiàn)合同銷售金額約5508億元，同比增長78.3%。5508億元的銷售金額也讓碧桂園首次登頂，成為全球最大的住宅開發(fā)商。

此外，最新數(shù)據(jù)顯示，今年前2個月，碧桂園延續(xù)銷售強勢，實現(xiàn)合同銷售金額約1238.4億元。

從1000億元到5000億元，碧桂園只用了4年。

高品質(zhì)+低價格=好業(yè)績

好房子不一定是賣得最貴的房子，但一定是蓋得最用心的房子。真正的好房子會以好產(chǎn)品、好質(zhì)量、好環(huán)境、好配套、好物業(yè)贏得市場的認(rèn)可,讓業(yè)主們更有獲得感“我原來的房子也很好，但配套確實不如碧桂園。碧桂園的綠化、物業(yè)管理以及安保措施和其他樓盤很不一樣，比較"上檔次"。”廣東韶關(guān)市始興縣的徐華告訴經(jīng)濟日報記者，她覺得自己賣掉舊房子,置換碧桂園新房的決定“真是太明智了”。

“在這個總?cè)丝谥挥?5萬的小縣城里，除了我們，目前沒有哪家樓盤能做到兩梯兩戶，也沒有哪個小區(qū)的兒童活動空間能根據(jù)年齡細分為3個區(qū)域……”銷售員小黃介紹樓盤時格外自信。

小黃的自信不是沒有道理。2017年10月3日,始興碧桂園一期開盤,當(dāng)日銷售率就達到96%。

“在始興,我們是當(dāng)仁不讓的居住環(huán)境提升改善的市場引領(lǐng)者。”始興碧桂園項目負(fù)責(zé)人王進告訴記者，要當(dāng)市場引領(lǐng)者并不容易，除了要對市場需求有準(zhǔn)確的判斷，還得有勇氣、有底氣。

王進坦言，剛開盤時，他心里多少有點發(fā)虛，“其他的我都不擔(dān)心，就是戶型的事拿不準(zhǔn)”。根據(jù)往年的銷售數(shù)據(jù),始興縣最暢銷的是80平方米左右的兩居室。但近兩年碧桂園力推“好房子戰(zhàn)略”，大戶型、好戶型正是戰(zhàn)略重點之一。比如，此次始興碧桂園就被區(qū)域公司定位為“以140平方米的4居戶型為主，配合115平方米3居"小戶型"。

“開盤第一天，我就知道自己錯了。當(dāng)天，140平方米的戶型全部售罄，這說明市場對于"好房子"的需求已經(jīng)啟動了，房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費升級特點越來越明顯了。”王進說。

始興碧桂園項目的成功推進是碧桂園在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略引領(lǐng)下，深耕三四線城市并不斷下沉重心的一個縮影。

剛剛參加完全國兩會的全國政協(xié)委員楊國強告訴記者，黨的十九大報告提出，我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。“對我們房地產(chǎn)開發(fā)商來說，建造好房子，實現(xiàn)人民居住質(zhì)量的提升既是推動高質(zhì)量發(fā)展的應(yīng)有之義，也是回應(yīng)人民改善居住環(huán)境需求、推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的迫切需要。”

那么，什么樣的房子才是“好房子”?

負(fù)責(zé)始興項目的碧桂園廣(州)清(遠)區(qū)域執(zhí)行總裁兼韶贛城市公司總經(jīng)理蘭毅表示：“好房子不一定是賣得最貴的房子，但一定是蓋得最用心的房子。比如，在始興項目中，我們就抓住了當(dāng)?shù)厥袌鲆愿纳菩托枨鬄橹鞯奶攸c，攜全省"價格洼地"的優(yōu)勢，以好產(chǎn)品、好質(zhì)量、好環(huán)境、好配套、好物業(yè)贏得了市場的認(rèn)可,讓業(yè)主們更有獲得感。”

“我們最在意的不是價格，而是同樣均價下更好的品質(zhì)。”碧桂園集團副總裁兼新聞發(fā)言人朱劍敏表示：“公司的愿景是"希望社會因我們的存在而變得更加美好"。因此，我們要不斷努力，讓"好房子戰(zhàn)略"成為人民幸福生活的助力。”

高品質(zhì)、低價格，難怪碧桂園的業(yè)績?nèi)绱酥?。?shù)據(jù)顯示，2017年碧桂園在一二線城市和三四線城市的銷售比重各占一半左右，但綜合核算下來，其合同銷售均價僅為9080元/平方米左右，連續(xù)多年在全國十強房企中排名“墊底”。

對此，楊國強表示：“建老百姓(603883,股吧)買得起的好房子，對人好、對社會也好。碧桂園要發(fā)展,靠高價格肯定是不行的，高質(zhì)量得排第一位。”

一二線+三四線=大市場

碧桂園的快速成長得益于其均衡布局，也就是“一二三四五(002195,股吧)線城市火力全開”，輻射縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？梢哉f，哪里有市場，哪里就有碧桂園“今后碧桂園將持續(xù)聚焦城鎮(zhèn)化紅利，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”在年報業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園董事局主席楊國強如是表示。

記者注意到，近段時間，楊國強反復(fù)提及“聚焦城鎮(zhèn)化紅利”。這7個字里究竟藏著怎樣的“乾坤”?

業(yè)界分析認(rèn)為，碧桂園的成長主要得益于在城鎮(zhèn)化進程中抓住機遇，實現(xiàn)國內(nèi)區(qū)域開發(fā)的“全城線”均衡布局——在一二三四五線城市乃至縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)全線開花結(jié)果。這也是碧桂園能夠在如此巨大體量的基數(shù)上，保持業(yè)績連續(xù)高速增長的重要原因。

財報顯示，碧桂園2013年首次實現(xiàn)千億元銷售目標(biāo)，達到1082億元;2016年，公司一舉跨越“兩個千億元”大關(guān)，并實現(xiàn)3088億元的合同銷售金額;2017年，實現(xiàn)合同銷售金額達5508億元，坐上中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“頭把交椅”。

在業(yè)績報告中，碧桂園重點提及了三四線城市的銷售情況：2017年，公司合同銷售按地理位置計，約58%的銷售來源于三四線城市，其余則來源于一二線城市。

碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌認(rèn)為，得益于“全城線”布局，碧桂園在取得強勁銷售業(yè)績及有效抵御市場波動能力的同時，亦成為中國城鎮(zhèn)化有力的實踐者和推動者。

在一二線和三四五線城市，碧桂園采取了差異化的產(chǎn)品和市場策略，其中一二線面向剛需，三四線滿足改善性需求。比如，碧桂園針對一二線城市需求特點將其細分為城區(qū)和周邊衛(wèi)星城兩個類型，在城區(qū)主推廣受首次購房客戶歡迎的小戶型產(chǎn)品，在城市周邊衛(wèi)星城開發(fā)大型項目支持業(yè)績提升;在三四線城市核心區(qū)域，碧桂園則為改善性需求客戶提供大戶型產(chǎn)品，避免同質(zhì)化供應(yīng)。

截至財報期末，碧桂園國內(nèi)項目總數(shù)達到1456個，同比增長102%，已進入220個城市，覆蓋768個區(qū)/縣(鎮(zhèn))，成為全國布局最均衡的房企。

“這種全域覆蓋的布局讓碧桂園受益匪淺。”地產(chǎn)研究者潘永堂評價說，伴隨中國城鎮(zhèn)化率的進一步提升，碧桂園將迎來更加廣闊的成長空間。

“如果說，幾年前我們的布局策略是"一二三四五線火力全開"，今天碧桂園已將火力輻射到六七線。這就是碧桂園反復(fù)強調(diào)的均衡布局理念。就像我們常說的，哪里有市場，哪里就有碧桂園。”莫斌說。

從業(yè)績會上楊國強的表述來看，未來三四線城市市場依然是碧桂園的“主戰(zhàn)場”，這一點從2017年碧桂園新獲土地儲備可見一斑。去年碧桂園獲得的881宗土地，按面積計算，位于一二線與位于三四線的比重為31∶69。此外，碧桂園還在財報中明確提出，“未來將繼續(xù)深耕各級城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，爭取更廣闊的市場”。

主業(yè)+新板塊=共贏格局

目前，碧桂園正在繼續(xù)做大做強房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上加碼布局長租市場，加速發(fā)展零售板塊，重點建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及特色小鎮(zhèn)。各相關(guān)業(yè)務(wù)板塊正在協(xié)同發(fā)展中逐漸體現(xiàn)出價值，并通過產(chǎn)業(yè)鏈反哺主業(yè)“為滿足深圳市場的多元化需求，碧桂園深圳區(qū)域長租業(yè)務(wù)計劃為年輕白領(lǐng)、精英階層、青年家庭等不同消費群體打造高品質(zhì)、安全、舒適的租賃產(chǎn)品。”3月14日下午，碧桂園深圳區(qū)域總裁助理兼長租運營公司總經(jīng)理白洋向深圳市委常委楊洪介紹說。

當(dāng)天下午，楊洪一行到碧桂園開發(fā)的長租公寓項目“BIG+碧家國際社區(qū)”深圳坂田項目調(diào)研。坂田項目是碧桂園首個“長租公寓+聯(lián)合辦公+商業(yè)”的多元業(yè)態(tài)項目。

為響應(yīng)國家“房住不炒、租購并舉”的精神，2017年碧桂園完成了長租公寓等地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)板塊的部署，正式成立長租事業(yè)部。12月20日，碧桂園正式宣布進軍長租市場，對外發(fā)布長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區(qū)”，計劃在3年內(nèi)建設(shè)100萬套長租公寓。

莫斌表示，長租公寓將為碧桂園物業(yè)運營帶來更大的客戶流量，目前已覆蓋國內(nèi)超過240個城市、服務(wù)約100萬戶業(yè)主的碧桂園物業(yè)運營公司也正在成長為碧桂園房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的新增長點。未來碧桂園將繼續(xù)發(fā)揮自身規(guī)模優(yōu)勢，圍繞中心城市，利用多元化土地儲備，打造“長租城市”，預(yù)計每個項目規(guī)模都在2萬間以上。

加碼開拓布局長租市場只是碧桂園多元化戰(zhàn)略布局的一個縮影。除了房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，碧桂園的相關(guān)業(yè)務(wù)板塊也在協(xié)同發(fā)展中逐漸體現(xiàn)出價值。

比如，早在幾年前，碧桂園就推出了自有零售品牌“鳳凰優(yōu)選”，目前該品牌已在碧桂園開發(fā)的社區(qū)內(nèi)擁有數(shù)千家線下實體店。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著碧桂園“長租城市”等載體項目不斷落地，加之碧桂園不斷開發(fā)的新樓盤社區(qū)業(yè)主入住，“鳳凰優(yōu)選”門店必將加速鋪開，碧桂園零售板塊即將迎來高速成長期。

比如，為配合國家鄉(xiāng)村振興、精準(zhǔn)扶貧戰(zhàn)略，碧桂園已啟動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目。楊國強坦言：“我們現(xiàn)有1000多個碧桂園小區(qū)，也有很多業(yè)主，他們迫切希望購買到更加健康的農(nóng)副產(chǎn)品。我原來就是種田的，對農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民有深厚的感情?，F(xiàn)在碧桂園已經(jīng)發(fā)展壯大，是時候為鄉(xiāng)村振興多作一些貢獻了。”對此，有專家評價認(rèn)為，涉足現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅能夠有效支持碧桂園“給你一個五星的家”的理念，更重要的是將實現(xiàn)"自家"地里產(chǎn)，"自家"小區(qū)賣，"自家"業(yè)主吃”健康食品優(yōu)質(zhì)供給閉環(huán)，一個全新的業(yè)務(wù)板塊即將浮出水面。

又比如，在碧桂園的多元化發(fā)展格局中，產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)是重中之重。2016年8月份，碧桂園宣布投資千億元布局“科技小鎮(zhèn)”。碧桂園的目標(biāo)是在國內(nèi)建設(shè)100個項目，實現(xiàn)環(huán)渤海、長三角、珠三角、海西區(qū)、北部灣、中部城市群、成渝經(jīng)濟圈全布局。莫斌表示，科技小鎮(zhèn)既是房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的有力補充，也是能夠帶來長期盈利的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時還能參與到優(yōu)質(zhì)企業(yè)的投資和孵化之中，可謂一舉多得。