已吸引近50萬(wàn)人口落戶 戶籍新政下西安樓市：房源緊張局面仍未緩解

樓市“金三銀四”即將進(jìn)入尾聲，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)房源緊缺的現(xiàn)狀仍未緩解。

此前，本報(bào)就以《落戶新政攪動(dòng)西安樓市：房源緊張 全款優(yōu)先》為題報(bào)道了西安房地產(chǎn)市場(chǎng)房源緊張、開(kāi)發(fā)商設(shè)置全款購(gòu)房客戶優(yōu)先條件的現(xiàn)狀。對(duì)此，西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)用以規(guī)范商品住房銷(xiāo)售行為。近期，陜西省住建廳組成四個(gè)檢查組分別赴西安、寶雞、咸陽(yáng)、延安、榆林、漢中、安康、西咸新區(qū)8個(gè)地區(qū)開(kāi)展了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查，主要針對(duì)部分地市房源緊缺、開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、全款購(gòu)房客戶優(yōu)先、拒絕公積金貸款等損害消費(fèi)者利益、擾亂市場(chǎng)秩序的行為。

近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者再次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)房源緊張的局面仍未能緩解，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商多以分批開(kāi)盤(pán)的方式緩慢推售新房源，熱點(diǎn)樓盤(pán)實(shí)行搖號(hào)選房后，又存在購(gòu)房者難以提交購(gòu)房資料等尷尬局面。

“新西安人”助推房?jī)r(jià)上漲

2017年年底，黨曉芳終于拿到了西安市集體戶口登記卡，她原來(lái)的戶口在山西，來(lái)到西安工作之后，恰好遇到西安最寬松的學(xué)歷落戶政策，就落了戶。主要原因是，她想在西安買(mǎi)房。

黨曉芳告訴記者，她當(dāng)初落戶的時(shí)候還不是很方便，那時(shí)在西安落戶，首先要去欲落戶所在地派出所申請(qǐng)辦理落戶手續(xù)，審核通過(guò)之后，派出所開(kāi)具準(zhǔn)予落戶遷入的準(zhǔn)遷證，還要去原戶籍所在地申請(qǐng)辦理戶籍遷移手續(xù)。

“不到半年時(shí)間，就變得這么方便了。”對(duì)于西安一再放寬落戶政策，黨曉芳也沒(méi)有料到。 當(dāng)初，她以為西安寬松的落戶政策不會(huì)持續(xù)很久，因此趁著學(xué)歷落戶政策的時(shí)機(jī)先把戶口遷移過(guò)來(lái)，但是沒(méi)有想到的是，僅僅這一年以來(lái)，西安就數(shù)次調(diào)整落戶政策，“一次比一次寬松。”

不僅僅是西安，為吸引外來(lái)人才或留住本地人才，去年以來(lái)，多個(gè)城市推出了紛繁多樣的舉措，希冀在新一輪的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)中具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。西安在這一輪人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)中表現(xiàn)尤為搶眼，屢次降低落戶門(mén)檻，簡(jiǎn)化落戶手續(xù)。近段時(shí)間以來(lái)，不僅在西安的高校、社區(qū)、企業(yè)里可以看到戶籍工作人員在宣傳戶籍新政，而且在千里之外，西安戶籍工作人員跨省宣傳也不少見(jiàn)。

與其他城市相比，西安戶籍政策要求的學(xué)歷起點(diǎn)低、年齡限制低、附加條件少。具體來(lái)看，西安戶籍新政的內(nèi)容，可概括為“三放四降”。“三放”即放開(kāi)普通大中專(zhuān)院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對(duì)“用人單位”的概念界定;“四降”即降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買(mǎi)房入戶條件、降低長(zhǎng)期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費(fèi)年限。

外界認(rèn)為，西安的戶籍政策調(diào)整的深度和力度之大，在全國(guó)同等城市中很是超前。“此前是引進(jìn)人才，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐M(jìn)人口了。”獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人李連源如此評(píng)價(jià)西安落戶新政。

隨著數(shù)十萬(wàn)“新西安人”涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到顯著影響。近段時(shí)間以來(lái)，記者在多個(gè)售樓部都遇到了新落戶的西安人在咨詢(xún)購(gòu)房。

4月19日，陜西省統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總統(tǒng)計(jì)師張燁在新聞發(fā)布會(huì)上分析西安房?jī)r(jià)上漲較快的原因時(shí)表示，西安市2018年開(kāi)啟“最優(yōu)落戶政策”之后，目前累計(jì)已有近50萬(wàn)人落戶。這些新增落戶人口形成剛性住房需求，是推動(dòng)西安房?jī)r(jià)較快上漲的主要原因 。

除了落戶政策的助推外，張燁分析，西安房?jī)r(jià)上漲較快的原因還有兩個(gè)：一是成本上漲。受鋼材、水泥等主要原材料價(jià)格上漲和人工費(fèi)用上漲影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升，也是西安房?jī)r(jià)上漲的重要原因;二是供給結(jié)構(gòu)變化。受居民生活水平提高，改善型住房需求增加，一些高端商品住宅項(xiàng)目供應(yīng)增加，隨之拉動(dòng)西安整體住房?jī)r(jià)格上漲。

同時(shí)，張燁指出，從2016年下半年開(kāi)始，西安市房?jī)r(jià)逐步進(jìn)入上漲通道，特別是2017年漲幅較大，引起各方關(guān)注。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格，西安市新建商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)11.2%，環(huán)比增長(zhǎng)0.9%。

房源依然緊張

“落戶容易購(gòu)房難。”黨曉芳告訴記者，自從去年年底她落戶之后就一直關(guān)注西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。農(nóng)歷新年前，她因?yàn)槭赘稕](méi)有準(zhǔn)備齊而錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房時(shí)機(jī)，年后，她關(guān)注的項(xiàng)目都出現(xiàn)了房源緊張的局面。

據(jù)記者了解，近一兩個(gè)月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄，大部分樓盤(pán)無(wú)房可售。本報(bào)此前也關(guān)注了西安房地產(chǎn)市場(chǎng)房源緊張、開(kāi)發(fā)商設(shè)置全款購(gòu)房客戶優(yōu)先條款的現(xiàn)狀。

4月20日，西安市住房保障和房屋管理局召開(kāi)一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)時(shí)指出，部分熱點(diǎn)區(qū)域如高新、曲江的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目出現(xiàn)供需緊張現(xiàn)象，是因?yàn)椋阂皇鞘苁掷m(xù)辦理和施工進(jìn)度的影響，部分項(xiàng)目沒(méi)能按年初發(fā)布的計(jì)劃上市，一季度住房供應(yīng)量比計(jì)劃少80萬(wàn)平方米;二是高新、曲江、浐灞等熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)了區(qū)域性供需緊張;三是上述熱點(diǎn)區(qū)域的大品牌、大開(kāi)發(fā)商的高品質(zhì)項(xiàng)目受到市民青睞和追捧，導(dǎo)致了當(dāng)前熱點(diǎn)區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目的暫時(shí)性供需失衡。

“隨著施工旺季的到來(lái)，后續(xù)項(xiàng)目將按計(jì)劃陸續(xù)推出上市，這種暫時(shí)現(xiàn)象將逐漸解決。”西安市住房保障和房屋管理局在新聞發(fā)布會(huì)上指出，從總體上看，西安即將上市的房源還很充足。2018年主城區(qū)及長(zhǎng)安區(qū)計(jì)劃上市新建商品住房2697萬(wàn)平方米，共22萬(wàn)套，截至目前，未上市的還有2400萬(wàn)平方米，約20萬(wàn)套。

不過(guò)記者走訪發(fā)現(xiàn)，截至目前，西安市這種階段性的房源緊缺還未緩解，絕大部分樓盤(pán)都出現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)就售罄的局面。記者根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，4月16日至4月23日，西安一共有11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，萬(wàn)科金域藍(lán)灣、陽(yáng)光城(000671,股吧)麗茲公館等去化率達(dá)到了100%，只有少部分項(xiàng)目的去化率相對(duì)較低，例如近期還處在維權(quán)狀態(tài)下的中建昆明瀾庭，但推出的9套別墅也賣(mài)出了7套。整體而言，去化率均較高，11個(gè)項(xiàng)目共計(jì)推出1809套房源，銷(xiāo)售了1780套，去化率高達(dá)98%。

另外，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是品牌房企的數(shù)百畝大盤(pán)，還是一些中小樓盤(pán)，每次開(kāi)盤(pán)推出的房源并不多，絕大部分都是分批開(kāi)盤(pán)，甚至出現(xiàn)了部分大盤(pán)一次性只推出數(shù)十套房源的現(xiàn)象。例如位于西安高新區(qū)的保利天悅項(xiàng)目，公開(kāi)資料介紹，該項(xiàng)目占地面積將近600畝，分六期開(kāi)發(fā)，涵蓋高層、洋房、新中式獨(dú)院等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目今年以來(lái)就已經(jīng)3次開(kāi)盤(pán)，每次開(kāi)盤(pán)推出的房源僅僅100余套。其他品牌房企也存在這種分批開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是開(kāi)發(fā)企業(yè)在變相捂盤(pán)惜售。近期，西安市住房保障和房屋管理局要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按年申報(bào)商品住房上市供應(yīng)及銷(xiāo)售計(jì)劃，取得商品房預(yù)售許可證后，必須在10日內(nèi)將所有房源一次性對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售。但是，“開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)放緩工程進(jìn)度來(lái)應(yīng)對(duì)。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，這些項(xiàng)目就是在市場(chǎng)上刷存在感，幾乎每個(gè)月都有新房源推出保持熱度，深層次的原因是為了逐步提高銷(xiāo)售價(jià)格。

搖號(hào)選房流于形式？

在部分區(qū)域供應(yīng)失衡后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)設(shè)置全款優(yōu)先、捆綁銷(xiāo)售等條件，故意營(yíng)造房源緊張氣氛。據(jù)記者了解，從3月初至今，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一直彌漫著這種緊張氣氛。

對(duì)此，西安市住房保障和房屋管理局也積極出臺(tái)相應(yīng)的政策予以調(diào)整，為規(guī)范商品住房銷(xiāo)售行為，保障購(gòu)房人的知情權(quán)、選擇權(quán)，營(yíng)造公開(kāi)、公平、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，3月30日，西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布《通知》，要求取得《商品房預(yù)售許可證》后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)告知意向購(gòu)房人具體銷(xiāo)售時(shí)間、地點(diǎn);意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

記者了解到，《通知》出臺(tái)后，西安較火爆的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)大多都采用了搖號(hào)選房的方式，如萬(wàn)科金域藍(lán)灣、陽(yáng)光城麗茲公館、陽(yáng)光城PLUS、金輝世界城等項(xiàng)目。另外，絕大部分項(xiàng)目也按照西安市住房保障和房屋管理局的要求，在官方微信中公布了具體的收取資料以及開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

然而，隨著搖號(hào)選房逐漸成為維護(hù)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的手段時(shí)，也有購(gòu)房者向本報(bào)記者反映，部分項(xiàng)目在取得預(yù)售許可證后，購(gòu)房者到售樓部去提交購(gòu)房資料時(shí)(登記符合西安市購(gòu)房資格要求及銀行貸款政策的申請(qǐng))，卻被告知已經(jīng)無(wú)房可售，暫時(shí)不收資料。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，由西安長(zhǎng)島新業(yè)置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的中南·樾府就存在這種現(xiàn)象。西安市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)顯示，中南·樾府一期于4月25日取得了預(yù)售許可證，證號(hào)為2018158，可售房源為7~11號(hào)樓。但是4月25日14時(shí)左右，記者致電該項(xiàng)目售樓部時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)明確告知，已經(jīng)不再接受資料，只能等下次開(kāi)盤(pán)，“總共有300多套房源，已經(jīng)排了1000多號(hào)。”

也因此，外界質(zhì)疑，該項(xiàng)目在取得預(yù)售證后沒(méi)有給購(gòu)房者預(yù)留提交購(gòu)房資料的時(shí)間。按照置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)法，公司都是在取得預(yù)售證之前已經(jīng)收取了購(gòu)房資料，對(duì)于下一次開(kāi)盤(pán)的時(shí)間，該置業(yè)顧問(wèn)也不能確定，只告訴記者，準(zhǔn)備好購(gòu)房資料，“我們會(huì)隨時(shí)通知收取。”

記者也嘗試聯(lián)系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)予以置評(píng)，但未獲成功。