房地產(chǎn)稅立法漸行漸近 基礎(chǔ)工作逐步完善

2019年全國(guó)兩會(huì)將至，“房地產(chǎn)稅”再成熱點(diǎn)。

在2018年，從立法機(jī)關(guān)到國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告，從財(cái)稅部門到統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)，“房地產(chǎn)稅”在多個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)被反復(fù)提及，屢屢撥動(dòng)市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。

進(jìn)入2019年，住建部對(duì)新修訂的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見，提出住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，隨即有部分機(jī)構(gòu)和媒體將其解讀為為將來(lái)按面積征收和免征房地產(chǎn)稅做鋪路。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，《房地產(chǎn)稅法》目前已在起草和完善方案的過程中，但由于其改革涉面廣，各方爭(zhēng)議多，立法進(jìn)程需要穩(wěn)步推進(jìn)。

穩(wěn)步推進(jìn)、仍存難題

盡管在中央層面被多次提及，但房地產(chǎn)稅被認(rèn)為短時(shí)間內(nèi)難以落地實(shí)施。2018年初，恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊曾發(fā)表研報(bào)稱，個(gè)人住房房產(chǎn)稅推出需要具備6大前提條件。

夏磊所認(rèn)為的6大條件，包括開展全國(guó)的住房普查、建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)、完成房地產(chǎn)稅改革(重新設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅種稅賦，避免重復(fù)征稅等)、完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法清楚界定居民“基本住房標(biāo)準(zhǔn)”、完成修訂《稅收征管法》為依法治稅提供依據(jù)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在為房地產(chǎn)稅打好落實(shí)基礎(chǔ)方面，2018年各項(xiàng)相關(guān)工作均處在加速推進(jìn)階段。

在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域，2018年6月，自然資源部宣布全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，這被認(rèn)為標(biāo)志著“增量”不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到全面運(yùn)行階段。近日，國(guó)稅總局又在文件中指出，強(qiáng)化與房地產(chǎn)管理部門協(xié)作，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案信息、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享，整合房地產(chǎn)交易、辦稅、辦證業(yè)務(wù)流程，推動(dòng)實(shí)施跨部門業(yè)務(wù)聯(lián)辦，不動(dòng)產(chǎn)“存量”登記，被認(rèn)為也在加速。此外，已經(jīng)施行近四年的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將升格，相關(guān)立法將抓緊啟動(dòng)。

而對(duì)于全國(guó)住房普查，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，自1984年以來(lái)，我國(guó)還沒有進(jìn)行一次新的全國(guó)性住房普查，這是由于這項(xiàng)工程本身的復(fù)雜性所導(dǎo)致，但未來(lái)幾年內(nèi)應(yīng)該也會(huì)推進(jìn)。

在立法層面，2018年9月十三屆全國(guó)人大常委會(huì)將房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃第一類項(xiàng)目，即條件比較成熟，擬在十三屆全國(guó)人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議。

從法理角度而言，武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國(guó)曾向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，房地產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)交易、持有等各個(gè)環(huán)節(jié)上，包括房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅在內(nèi)的多個(gè)稅種的非常寬泛的大概念。而被認(rèn)為對(duì)樓市會(huì)有較大影響的，針對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅(或稱物業(yè)稅)，只是其中一個(gè)很小的環(huán)節(jié)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，房地產(chǎn)稅開征有很多門檻，最重要的自然是立法程序，其次就是作為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記和房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)評(píng)估體系。其中，房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)評(píng)估體系仍然是房地產(chǎn)稅落地的一大技術(shù)難題。

如何征收意見不一

立法工作穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)稅“會(huì)不會(huì)收”已經(jīng)基本無(wú)懸念，但“房地產(chǎn)稅怎么收”，則被認(rèn)為還有很多討論的空間。

原財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷曾在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中發(fā)表署名文章，提出：“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。”

近日，民生證券發(fā)布報(bào)告稱，中央對(duì)于房地產(chǎn)稅“充分授權(quán)”和“因城施策”的表述，意味著中央對(duì)房地產(chǎn)稅的立法更多是解決這一稅種的法理問題，而在具體征收細(xì)則上會(huì)給地方政府充分的權(quán)限，使其能夠選擇具體開征時(shí)間、適用稅率、征收對(duì)象等要素。

該報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)稅征收范圍的推進(jìn)，大概率會(huì)采取從一線和熱點(diǎn)二線城市開始逐步擴(kuò)大試點(diǎn)，三四線城市則設(shè)定較高的免征面積，少收或不收，同一城市從主城區(qū)向郊區(qū)逐步擴(kuò)圍的模式。

而從我國(guó)目前已有的對(duì)個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)來(lái)看，上海、重慶都是先從增量開始，重慶已經(jīng)逐漸開始擴(kuò)大到存量，對(duì)獨(dú)棟商品住宅開始征收。上海按人均面積確定免征面積，而重慶則規(guī)定了單套房產(chǎn)的免征面積。

張大偉則表示，未來(lái)大概率是豁免人均面積，而不是套數(shù)。因?yàn)橐坏┌凑占彝セ砻馐滋祝瑢㈦y免導(dǎo)致家庭離異數(shù)量激增。他建議豁免一定額度的人均面積，超過面積部分需要按照評(píng)估值繳納房地產(chǎn)稅。

同時(shí)，多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，從稅率的角度來(lái)看，初期針對(duì)個(gè)人征收的房地產(chǎn)稅稅率，會(huì)采取超額累進(jìn)的形式，但整體稅率水平不會(huì)太高。