3月5日上午，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在十三屆全國人大二次會(huì)議上作政府工作報(bào)告。報(bào)告通過“房地產(chǎn)稅”“新型城鎮(zhèn)化”“棚戶區(qū)改造”“群眾住房問題”等關(guān)鍵詞，勾勒出2019年及未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

-深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化

政府工作報(bào)告中提到，“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”。

對此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，報(bào)告中提到的發(fā)展是城市內(nèi)涵性的一個(gè)增長，所以它叫新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化并不是版圖的擴(kuò)張，而是城市的更新，包括老城市老舊小區(qū)的升級(jí)，實(shí)際上它是給城鎮(zhèn)化賦予一個(gè)新的內(nèi)容，更多從人的角度來考慮城鎮(zhèn)化。

-以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展

政府工作報(bào)告明確指出，“堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)預(yù)計(jì)中心城市的發(fā)展會(huì)有較多的機(jī)會(huì)，尤其是一些中西部的中心城市，會(huì)有較好的發(fā)展導(dǎo)向，這樣也會(huì)發(fā)揮更好的輻射效應(yīng);預(yù)計(jì)后續(xù)一些城市群中的中小城市會(huì)有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是類似武漢、鄭州、西安、沈陽等城市，周邊的中小城市發(fā)展機(jī)會(huì)將明顯上升。

-繼續(xù)強(qiáng)調(diào)落戶政策

政府工作報(bào)告明確指出，“抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策中提到了要抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶政策，實(shí)際上近期各地都在抓這個(gè)工作，這有助于人口導(dǎo)入的門檻降低和市民化的進(jìn)程加快。類似落戶政策預(yù)計(jì)會(huì)形成一波新的紅利，預(yù)計(jì)2019年通過落戶政策而帶動(dòng)的購房消費(fèi)需求會(huì)繼續(xù)上升。

-更好解決群眾住房問題

政府工作報(bào)告指出，“更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從政策上看，這和此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神是一致的，主要是3個(gè)要點(diǎn)，即落實(shí)城市主體責(zé)任、完善住房體系、推進(jìn)棚改工程。預(yù)計(jì)今年會(huì)不斷推進(jìn)對各地樓市調(diào)控的考核，這里雖然沒有提“一城一策”，但估計(jì)接下來會(huì)有陸續(xù)細(xì)分政策出臺(tái)。尤其在住房規(guī)劃、住房政策調(diào)整、住房金融政策完善等方面有創(chuàng)新。

-推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改

政府工作報(bào)告明確，“繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從全國庫存看，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成，很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。棚改的數(shù)量將減少，這已經(jīng)是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢。但一刀切的可能性不存在。

-存量市場受到高度重視

政府工作報(bào)告明確指出，“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這次政府工作報(bào)告中提出了很多新的產(chǎn)業(yè)，包括水電路氣配套設(shè)施、加裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等7個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，這是很多涉及城市運(yùn)營的開發(fā)商可以積極關(guān)注的。

-集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

政府工作報(bào)告中提到，“推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策強(qiáng)調(diào)了“推廣”的概念，意味著此前全國18個(gè)城市試點(diǎn)工作會(huì)推廣。所以預(yù)計(jì)包括蘇州、東莞、重慶、濟(jì)南等城市后續(xù)在集體建設(shè)用地配建租賃住房等方面，會(huì)有較多的動(dòng)作和政策導(dǎo)向。

-穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

政府工作報(bào)告明確，“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

聶梅生指出，2019年仍將是房地產(chǎn)稅落地的準(zhǔn)備之年，繼續(xù)完善諸如調(diào)查研究之類的前期準(zhǔn)備工作。

張大偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅立法過程較長，目前在積極準(zhǔn)備草案階段，短期出臺(tái)可能性不大。