今年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基調(diào)，落實(shí)因城施策、城市主體責(zé)任的長(zhǎng)效機(jī)制。地方“因城施策”有收有放，市場(chǎng)成交“前高后低”，各線城市分化加劇。分析人士指出，下半年政策仍將以穩(wěn)為主，但房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨進(jìn)一步規(guī)模調(diào)整，同時(shí)應(yīng)當(dāng)警惕部分三四線出現(xiàn)新的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

各地堅(jiān)持“房住不炒”政策基調(diào)

2019年上半年，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，從中央到地方、從需求管理到供給管理，都體現(xiàn)出了高度的政策協(xié)同，中央層面多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，各地政府根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)跟進(jìn)政策，因城施策以確保市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

“上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體的政策基調(diào)體現(xiàn)為：堅(jiān)持‘房住不炒’，調(diào)控力度不減。”中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，今年4月份中央政治局會(huì)議對(duì)“房住不炒”的再次強(qiáng)調(diào)，對(duì)市場(chǎng)情緒、后續(xù)政策的跟進(jìn)起到了關(guān)鍵的引導(dǎo)作用。

隨后，多個(gè)監(jiān)管部門(mén)協(xié)同緊盯市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。住建部的適時(shí)預(yù)警、央行的貨幣閘口管控、銀保監(jiān)會(huì)的資金通道監(jiān)管，共同構(gòu)建起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

值得一提的是，上半年住建部連續(xù)兩次預(yù)警提示。4月份，住建部明確將房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制考核目標(biāo)落實(shí)到年度、季度甚至月度，并對(duì)一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警。5月，住建部又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

“住建部連續(xù)兩次預(yù)警提示足以說(shuō)明決策層調(diào)控房地產(chǎn)的決心已定，房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線。”克而瑞地產(chǎn)研究中心分析人士指出。而在被住建部點(diǎn)名房?jī)r(jià)預(yù)警提示之后，蘇州多部委緊急召開(kāi)座談會(huì)，明確2019年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)，且不排除進(jìn)一步加碼調(diào)控的可能性。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，地方政府緊縮政策數(shù)量呈現(xiàn)“前低后高”“前穩(wěn)后嚴(yán)”，調(diào)控跟隨市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整。政策緊縮程度自4月以來(lái)明顯加強(qiáng)，特別是近期市場(chǎng)熱度較高的西安、蘇州，分別升級(jí)了限購(gòu)、限售政策。同時(shí)，全國(guó)部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時(shí)收緊土拍政策。這些都充分體現(xiàn)了調(diào)控緊盯市場(chǎng)變化及時(shí)收緊的特點(diǎn)。

記者注意到，今年上半年，房地產(chǎn)信貸政策相較寬松，房貸利率連續(xù)6個(gè)月逐級(jí)回落。融360數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點(diǎn)減少0.29個(gè)百分點(diǎn);二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點(diǎn)減少0.33個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)“前高后低”分化加劇

近日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年6月份，受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)8%，同比增長(zhǎng)3%。結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年上半年，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。

上半年重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)中略降，新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，但各線城市市場(chǎng)分化更加明顯。易居研究院研究員沈昕分析指出，這主要是一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市在今年3、4月份出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”行情，而大部分三四線城市則持續(xù)走弱。

“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出現(xiàn)較大回升的可能性不大。”沈昕分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)2019年下半年40城成交繼續(xù)下滑。分城市類別看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩(wěn)反彈;東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

不僅僅是新房市場(chǎng)，近日，貝殼研究院發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)半年報(bào)》指出，上半年全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)從低迷中走出，但回暖并不穩(wěn)定，市場(chǎng)整體表現(xiàn)出“前高后低，分化加劇”的特點(diǎn)。

“上半年后期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量并未同步減少。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，“不過(guò)，重點(diǎn)城市的改善型需求受制于認(rèn)房認(rèn)貸難以釋放，市場(chǎng)缺乏大幅向上動(dòng)能。”

今年上半年，部分城市出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”、土地市場(chǎng)回暖等苗頭。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市場(chǎng)大幅調(diào)整后，需求開(kāi)始釋放。“上半年，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)，在部分地區(qū)一季度行政調(diào)控放松、房貸利率下調(diào)、市場(chǎng)預(yù)期改善等因素影響下，從底部回暖。”許小樂(lè)分析認(rèn)為，這種回暖表現(xiàn)為一季度二手房市場(chǎng)底部向上、新房市場(chǎng)回暖、土地市場(chǎng)走出低迷。但二季度在政策收緊、預(yù)期轉(zhuǎn)變背景下，市場(chǎng)回暖并未持續(xù)，2019年上半年呈現(xiàn)明顯的“前高后低”特征。

部分城市“新庫(kù)存”風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以“穩(wěn)”為第一要?jiǎng)?wù)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，進(jìn)而落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。而在具體的執(zhí)行層面，中央已將更多的政策自主權(quán)賦予地方政府，要求夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?；诖耍瑹狳c(diǎn)城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除加碼調(diào)控的可能性。多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)猶存較大的下行壓力，調(diào)控政策微調(diào)放松已在預(yù)期之中。隨著樓市成交明顯放緩，廈門(mén)、煙臺(tái)等二三線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面，下半年壓力城市有望逐步放開(kāi)調(diào)控，“四限”政策皆有放松可能性。

易居研究院統(tǒng)計(jì)的上半年50城市商品房供求比與土地庫(kù)存去化周期顯示，當(dāng)前二線城市土地庫(kù)存去化周期仍處于長(zhǎng)期的向上趨勢(shì)中，并且即將超過(guò)三四線城市的水平。一季度以來(lái)房企在二線城市拿地面積快速增長(zhǎng)，但隨著“小陽(yáng)春”的熱度的降低，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年或?qū)㈤_(kāi)始降溫。

對(duì)此，易居研究院研究員王若辰分析預(yù)測(cè)，未來(lái)一年半，無(wú)論50城商品房成交量增加、減少或保持不變，商品房供求比都大概率將在大于1的區(qū)間內(nèi)繼續(xù)震蕩上行。“即未來(lái)一年半，商品房供應(yīng)量將大于需求量，建議房企未來(lái)適當(dāng)控制拿地量。”

在分析人士看來(lái)，下半年房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⑦m度收緊，房企融資將明顯收緊，尤其是那些激進(jìn)拿地的房企將成重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象。不過(guò)，在資金利率相較低廉的大環(huán)境下，下半年商業(yè)銀行仍將增配居民房貸業(yè)務(wù)，房貸利率有望延續(xù)前期下行趨勢(shì)，但進(jìn)一步下降空間相對(duì)有限。

鑒于2019年上半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、樓市調(diào)控基調(diào)等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的諸多因素整體發(fā)展方向符合去年底預(yù)期。中指院方面預(yù)測(cè)，2019年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“市場(chǎng)規(guī)模高位回落，價(jià)格穩(wěn)字當(dāng)頭，投資、新開(kāi)工中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)?？紤]到目前全國(guó)商品房銷售規(guī)模已平穩(wěn)回落，但投資、新開(kāi)工增速仍較為突出，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)規(guī)模調(diào)整將進(jìn)一步深化，投資、新開(kāi)工增速存繼續(xù)下調(diào)空間。