繼房地產(chǎn)信托被收緊之后，房企外債發(fā)行也被戴上“緊箍咒”。

日前，銀保監(jiān)會針對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示。僅過了一周的時間，發(fā)改委網(wǎng)站7月12日顯示，發(fā)改委發(fā)布關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

Wind統(tǒng)計顯示，2019年以來，房企境內(nèi)外合計發(fā)債規(guī)模已達(dá)6047億元，其中境外發(fā)債2645.08億元，上半年凈增量達(dá)375億美元，同比增幅127%。

在政策趨嚴(yán)，國內(nèi)融資收緊的情況下，房企海外融資計劃已現(xiàn)井噴，在境外債中，美元債所占比例較大。長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截止7月14日，全國有超過20家房企，發(fā)布接近200億美元債計劃。

銀保監(jiān)會主席郭樹清近日就表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題。近年來我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平，更嚴(yán)重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長了房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。

中原地產(chǎn)研究中心分析師向長江商報記者表示，過去幾個月的密集融資，緩解了房企的資金鏈壓力，也導(dǎo)致了企業(yè)拿地明顯加速。由此帶來的地價上行、房價上行影響再次出現(xiàn)，融資監(jiān)管收緊趨勢明顯。目前，整體房地產(chǎn)政策的調(diào)控方向依然以“穩(wěn)”為主，避免市場過度升溫。

20家房企發(fā)布200億美元債計劃

據(jù)不完全統(tǒng)計，6月以來，就有包括綠地、佳兆業(yè)、中南建設(shè)、雅居樂、新湖中寶、融信中國等都宣布發(fā)行美元債。

中南建設(shè)6月11日境外發(fā)債3.5億美元，利率10.875%;華南城6月12日境外優(yōu)先票據(jù)0.6億美元，利率11.875%;新湖中寶6月12日境外債券1.1億美元，利率11%;6月25日，佳兆業(yè)發(fā)公告稱，公司發(fā)行額外2022年到期的2億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)，將與2022年到期的3.5億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)合并形成單一系列;發(fā)行額外2023年到期的3億美元11.5%優(yōu)先票據(jù)。

華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2017年房企境外債發(fā)行規(guī)模為2898億元，同比大幅增長396%。2018年全年發(fā)行規(guī)模進(jìn)一步增長。2019年1-4月境外債發(fā)行規(guī)模為2254億元，同比繼續(xù)增長41%，僅前4個月發(fā)債量已達(dá)到2018年全年的68%。但5月，房地產(chǎn)行業(yè)境外債發(fā)行規(guī)模僅為80億元，環(huán)比下降89%，同比下降62%，6月發(fā)行規(guī)?；謴?fù)至225億元。

從40家典型上市房企來看，6月境外債出現(xiàn)大幅增長。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，6月外幣融資總額達(dá)224.62億元人民幣，環(huán)比上月上漲588%。

在境外債中，美元債所占比例較大。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，6月，40家典型上市房企共發(fā)生9筆境外公司債，其中有8筆是美元優(yōu)先票據(jù)或債券。長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截止7月14日，全國有超過20家房企，發(fā)布接近200億美元債計劃。

從境外發(fā)債利率來看，往年利率在6%到7%，今年高了不少。據(jù)某研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，1-5月，房企融資中海外債占比達(dá)到了23.1%，票面利率均值為8.91%。

比如，自去年底以來的大半年時間內(nèi)，弘陽地產(chǎn)已多次發(fā)行美元票據(jù)。具體來看，其在2018年11月和12月陸續(xù)發(fā)行了票面利率13.5%合計3.8億美元優(yōu)先票據(jù)。

2019年2月公告稱，計劃發(fā)行于2021年到期、金額為3億美元的11.5%優(yōu)先票據(jù);3月4日，弘陽地產(chǎn)發(fā)行于2021年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.5%;4月9日公告稱，計劃發(fā)行于2022年到期金額為3億美元、年利率9.95%的優(yōu)先票據(jù);6月26日公告稱，公司及附屬公司擔(dān)保人計劃發(fā)行于2022年到期、金額為2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為10.5%。

值得關(guān)注的是，這是近半年時間弘陽地產(chǎn)第四次發(fā)行美元票據(jù)，總額已達(dá)12.3億美元，且票面利率處于高位，介于9.95%-11.5%之間融資成本進(jìn)一步上升。財報顯示，2018年起該公司實際融資成本為4.99億元，同比增長12.8%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計2019年其融資成本或?qū)⑦M(jìn)一步上升。、

中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，過去幾個月密集融資，緩解了房企的資金鏈壓力，也導(dǎo)致了企業(yè)拿地明顯加速。由此帶來的地價上行、房價上行影響再次出現(xiàn)，融資監(jiān)管收緊趨勢明顯。目前，整體房地產(chǎn)政策的調(diào)控方向依然以“穩(wěn)”為主，避免市場過度升溫。

房地產(chǎn)融資渠道緊縮

除了海外債，房企國內(nèi)發(fā)債規(guī)模同樣高企。Wind統(tǒng)計顯示，2019年以來，房企國內(nèi)計劃發(fā)債數(shù)量已達(dá)359只，計劃發(fā)行規(guī)模3401.92億元，其中發(fā)行數(shù)量已超2017年全年，發(fā)行規(guī)模也逼近2017年全年。

目前來看，2019年以來房企加速發(fā)債背后，主要受到債務(wù)到期壓力影響。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，截至4月10日，已披露年報業(yè)績的63家上市房企負(fù)債合計超過3萬億元，同比增長幅度達(dá)34%。其中18家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線，占比超過29%。

平安證券的數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年房企境內(nèi)發(fā)行債券到期2879億元、內(nèi)房股企業(yè)海外發(fā)債到期602億元、房地產(chǎn)信托到期3362億元，合計6843億元。因為考慮僅A股上市房企2019年第一季度末在手現(xiàn)金即達(dá)1.19萬億元，整體兌付風(fēng)險有限。

從相關(guān)數(shù)據(jù)披露可見，龍頭房企負(fù)債規(guī)模已經(jīng)逼近萬億元，部分中小房企杠桿率也非常驚人。分析人士表示，部分中小房企為了規(guī)模擴(kuò)張，2016年拿了很多高價地，發(fā)行了大量公司債，有些公司債將在今年進(jìn)入還款期，高價地又受到限價政策限制，難以入市銷售，資金成本上漲，負(fù)債率持續(xù)走高。

平安證券分析人士也認(rèn)為，若下半年銷售超預(yù)期下滑，不排除個別中小房企面臨償債風(fēng)險。實際上，在海外債成本更高、美元整體升值的背景下，房企對下半年境內(nèi)融資端仍偏謹(jǐn)慎。