去年成功邁入房企“千億俱樂(lè)部”的中南建設(shè)，規(guī)模擴(kuò)張的步伐在2019年似乎并未放緩。

公告顯示，2019年1-8月，中南建設(shè)完成合同銷售金額1110億元，同比增長(zhǎng)20%。如果按照全年1800億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，中南建設(shè)已完成了62%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，中南建設(shè)近年來(lái)銷售規(guī)模猛增，與“高周轉(zhuǎn)”不無(wú)關(guān)系。在日前發(fā)布的2019年半年報(bào)中，中南建設(shè)談及公司核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)，第一條便提到了“積極推進(jìn)快速周轉(zhuǎn)”，并透露公司從項(xiàng)目獲取到銷售的平均周期保持在7~8個(gè)月，為持續(xù)快速增長(zhǎng)提供保障。中南建設(shè)還強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決貫徹“快速周轉(zhuǎn)、低成本、差異化”戰(zhàn)略。

毛利率持續(xù)下滑

在中南建設(shè)銷售規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，毛利率下滑、項(xiàng)目新增速度放緩等問(wèn)題隱現(xiàn)，有市場(chǎng)人士對(duì)其盈利能力提出質(zhì)疑。

2019年半年報(bào)顯示，中南建設(shè)報(bào)告期內(nèi)的毛利率為19.91%，與上年同期相比下降2.31個(gè)百分點(diǎn)，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率23.4%，同比下降0.95個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，中南建設(shè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率2015年以來(lái)曾一度超過(guò)30%。

對(duì)于毛利率的下滑，中南建設(shè)在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，公司每年各個(gè)季度的毛利率和凈利潤(rùn)率隨著結(jié)算資源結(jié)構(gòu)的差異會(huì)有波動(dòng)，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入和利潤(rùn)的確認(rèn)有一定的季節(jié)性，前三季度結(jié)算項(xiàng)目的利潤(rùn)水平并不一定反映公司的平均水平。

由于毛利率下降，中南建設(shè)上半年權(quán)益凈利潤(rùn)率5.63%，相對(duì)去年同期下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。在三費(fèi)支出方面，中南建設(shè)的銷售費(fèi)用同比增長(zhǎng)40.56%，管理費(fèi)用同比增長(zhǎng)32.27%。

負(fù)債方面，截至2019年6月30日，中南建設(shè)的負(fù)債總額高達(dá)2445.1億元，與2018年底的2161.01億元相比增長(zhǎng)284.09億元;資產(chǎn)負(fù)債率為91.23%。

中南建設(shè)對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者強(qiáng)調(diào)，公司名義負(fù)債率雖然較高，但這并不反映公司的償債風(fēng)險(xiǎn)。截至2019年6月底，公司實(shí)際有息負(fù)債只有686億元，在類似銷售規(guī)模的房地產(chǎn)公司里處于極低水平。如果剔除預(yù)收賬款因素，中南建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率只有43.35%。

新增項(xiàng)目驟減

聲稱沒(méi)有償債風(fēng)險(xiǎn)的中南建設(shè)，今年以來(lái)也進(jìn)行了多筆融資。今年6月11日，中南建設(shè)發(fā)行3.5億美元3年期高級(jí)無(wú)抵押債券，票息10.875%;8月9日，中南建設(shè)27億元小公募債券發(fā)行申請(qǐng)已獲深交所通過(guò)。

此外，中南建設(shè)也放緩了拿地節(jié)奏。半年報(bào)顯示，中南建設(shè)上半年新增項(xiàng)目27個(gè)，新獲項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約420萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)較2018年上半年的80個(gè)項(xiàng)目、合計(jì)1138萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積出現(xiàn)大幅下滑。

中南建設(shè)對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示，公司新項(xiàng)目獲取更多是基于項(xiàng)目是否達(dá)到公司項(xiàng)目獲取的標(biāo)準(zhǔn)，是否可以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益水平。今年部分城市土地市場(chǎng)相對(duì)活躍，土地競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，因此上半年公司新獲項(xiàng)目數(shù)量不多。相信隨著國(guó)家引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的政策深入，金融監(jiān)管的加強(qiáng)，市場(chǎng)銷售會(huì)進(jìn)一步放慢，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)明顯減弱，公司獲取新項(xiàng)目的機(jī)會(huì)將進(jìn)一步增加。

與此同時(shí)，中南建設(shè)上半年在建筑業(yè)務(wù)方面新承接(中標(biāo))項(xiàng)目預(yù)計(jì)合同總金額125.3億元，同比下降達(dá)47%。對(duì)此，中南建設(shè)表示，下受政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目更合格控制，地產(chǎn)調(diào)控政策有針對(duì)性地調(diào)整，以及去年基數(shù)較高等原因的影響，預(yù)計(jì)全年合同金額變化將更加平穩(wěn)。

發(fā)生2起安全事故

近年來(lái)，房企高周轉(zhuǎn)頻遭詬病，幾家高周轉(zhuǎn)特征明顯的的房企項(xiàng)目接連發(fā)生安全事故，中南建設(shè)也未能幸免。

住建部發(fā)布的信息顯示，今年5月1日上午10時(shí)，在湖北省武漢市黃陂區(qū)，由中南建設(shè)全資子公司建設(shè)的中南拂曉城108一期項(xiàng)目二標(biāo)段發(fā)生物體打擊事故，死亡1人。武漢錦御中南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是中南建設(shè)全資子公司。

5月11日，在陜西省延安市寶塔區(qū)，中南建設(shè)全資子公司施工總承包的項(xiàng)目發(fā)生機(jī)械傷害事故，導(dǎo)致1人死亡。

此前，山東濰坊市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站今年1月發(fā)布的文件顯示，中南錦悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的中南保利樾府項(xiàng)目發(fā)生一起起重機(jī)械墜落事故，導(dǎo)致1人輕傷。資料顯示，中南建設(shè)間接持有錦悅房地產(chǎn)70%的股權(quán)。此外，中南建設(shè)還有子公司因違規(guī)建設(shè)施工被監(jiān)管部門(mén)處罰。

對(duì)于安全事故頻發(fā)及高好轉(zhuǎn)的問(wèn)題，中南建設(shè)在回復(fù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者的采訪函中指出，保證工程質(zhì)量、提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和公司的經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)能力并不矛盾，恰恰相反只有確保工程質(zhì)量，提供客戶滿意的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能保證快速的周轉(zhuǎn)。

中南建設(shè)還強(qiáng)調(diào)，工程質(zhì)量是紅線，安全生產(chǎn)一刻不能懈怠。公司在發(fā)展過(guò)程中，不斷加強(qiáng)施工規(guī)范管理，未來(lái)會(huì)更積極研究引入先進(jìn)的管理理念和方法，增強(qiáng)安全管理能力，提升安全管理水平。