資金鏈面臨“長(zhǎng)考” 房企年關(guān)難過

資金緊張背景下，一些房企明顯加快海外發(fā)債節(jié)奏。11月7日，弘陽地產(chǎn)公告稱，建議進(jìn)一步發(fā)行于2022年到期的美元優(yōu)先票據(jù)，利率9.95%，未標(biāo)明融資額度。佳兆業(yè)近日也發(fā)布公告稱，將發(fā)行額外2023年到期的1.5億美元規(guī)模、利率為10.875%的優(yōu)先票據(jù)，這是佳兆業(yè)半個(gè)月來第五次、今年以來第10次海外融資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入11月僅一周，房企已發(fā)布的海外融資計(jì)劃規(guī)模超過23.5億美元。

匯率波動(dòng)加劇，而房企頻繁尋求海外發(fā)債有其不得已的原因：一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，房企回款難度不斷加大;另一方面，從銀行貸款到發(fā)債、再到信托融資，房企境內(nèi)融資渠道幾乎全面被限。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著資金壓力加大，房企如何“找錢”來應(yīng)對(duì)即將到來的還款期，將是其未來的首要“功課”。

境外融資規(guī)模大增

同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企，在10月完成融資金額折合人民幣235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%。

多個(gè)融資渠道的融資額均跌至冰點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，10月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債折合人民幣101.08億元，環(huán)比減少35.14%;通過發(fā)行超短期融資券、向金融機(jī)構(gòu)借款、發(fā)行優(yōu)先永續(xù)債券等方式，融資金額60.93億元，環(huán)比減少67.12%;通過境內(nèi)銀行貸款融資40.45億元，環(huán)比減少74.79%。

同策研究院陳朦朦認(rèn)為，融資金額下滑的原因，一方面是年關(guān)將至，房企開工意愿減弱，也因財(cái)務(wù)需求減少相應(yīng)投融資行為;另一方面，更重要的原因是前期政策監(jiān)管作用初顯，市場(chǎng)出現(xiàn)了相應(yīng)的反應(yīng)。

與此同時(shí)，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款也明顯收縮。央行數(shù)據(jù)顯示，9月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.2萬億元，同比增長(zhǎng)11.7%，增速比上年末回落10.8個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)14個(gè)月回落。前三季度，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款為1萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的7.7%，占比與去年全年占比相比低了3.9個(gè)百分點(diǎn)。

在國內(nèi)融資難度加大的背景下，房企不得不加大資金成本較高的海外融資力度。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月房企海外融資井噴，13家房企累計(jì)發(fā)布總額高達(dá)50億美元的融資計(jì)劃，僅10月30日當(dāng)天就有5家企業(yè)發(fā)布接近20億美元的計(jì)劃。這一態(tài)勢(shì)還在擴(kuò)大，截至目前，進(jìn)入11月僅一周，房企發(fā)布海外融資計(jì)劃已超23.5億美元，這些房企包括弘陽地產(chǎn)、旭輝控股、綠城中國等。

房企回款壓力加劇

除了市場(chǎng)融資不盡如人意，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑的背景下，房企資金回款也問題重重。WIND數(shù)據(jù)顯示，前三季度，142家房企總營(yíng)收合計(jì)為15052.3億元，同比增長(zhǎng)22.04%，增速較2018年同期減少5.02個(gè)百分點(diǎn);歸母凈利潤(rùn)合計(jì)為1440.63億元，同比增長(zhǎng)12.52%，增速較2018年同期大幅減少19.56個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)率下滑的房企占比超過一半。

克爾瑞房地產(chǎn)研究中心報(bào)告也顯示，設(shè)定了年內(nèi)銷售目標(biāo)的房企中，今年僅有37%的房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，去年該比例為59%;今年23%房企目標(biāo)完成率未達(dá)到65%，去年該比例僅為5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從三季報(bào)來看，房地產(chǎn)企業(yè)整體雖依然處于利潤(rùn)和規(guī)模上漲期，但利潤(rùn)率明顯下滑。同時(shí)房企規(guī)模帶來的分化明顯加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的高峰已逐步過去。

張大偉說，除了少數(shù)資金成本占優(yōu)勢(shì)的企業(yè)外，2019年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入秋天的趨勢(shì)非常明顯，龍頭房企漲幅也明顯放緩，綠地、萬科、保利營(yíng)收漲幅均在20%左右。

受資金收縮影響，房企存貨增速有所放緩。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2019年三季度末，20家房企存貨規(guī)模達(dá)29309.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.4%，同比增長(zhǎng)16.2%，較二季度回落。但從去化周期來看，2019年三季度，20家房企存貨去化周期為13.6個(gè)月，環(huán)比增長(zhǎng)4.6%，同比增長(zhǎng)8.7%。

融資成本提高、去化周期延長(zhǎng)，對(duì)中小型房企沖擊頗大。據(jù)人民法院網(wǎng)站消息，截至10月27日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增至408家。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚方說，從銷售端來看，結(jié)合今年“金九銀十”落空來分析，四季度雖臨近年末，大部分房企會(huì)加大推盤力度沖業(yè)績(jī)，但調(diào)控不放松下市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)，商品住宅成交量恐難以大幅增長(zhǎng)。此外，就目前形勢(shì)來看，土地市場(chǎng)仍較低迷，資金鏈較強(qiáng)的也只是少數(shù)龍頭房企。

融資困境料將持續(xù)

“房住不炒”基調(diào)下，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的監(jiān)管仍在加碼。記者了解到，北京銀保監(jiān)局、人行營(yíng)管部近日發(fā)布《關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，從加強(qiáng)授信管理、防范過度融資、審慎評(píng)估擔(dān)保、監(jiān)控資金用途四個(gè)維度，對(duì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理進(jìn)行規(guī)范。

2020年將至，融資壓力巨大的房企，如何“找錢”來應(yīng)對(duì)即將到來的還款期，將是其未來的首要“功課”。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)此前發(fā)布報(bào)告稱，中國房地產(chǎn)開發(fā)商正在換擋變速，也要接受融資環(huán)境前所未有的收緊的現(xiàn)實(shí)。標(biāo)普全球評(píng)級(jí)分析師廖美珊表示，今年以來，受評(píng)開發(fā)商已發(fā)行了超過650億美元的境外債券。這波境外發(fā)債潮提升了開發(fā)商的流動(dòng)性，為他們進(jìn)一步擴(kuò)張?zhí)峁┝酥С?。然而，債?wù)“到期墻”已升至新高，債務(wù)即將到期而再融資能力有限、實(shí)力較弱的開發(fā)商，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)正在上升。

姚方表示，房企融資難或是長(zhǎng)期性的。無論是千億房企還是中小房企，當(dāng)下更重要的是降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及穩(wěn)發(fā)展，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間，融資能力將成為房企能否長(zhǎng)久發(fā)展的主要因素。