過(guò)去一段時(shí)間來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)哪怕一點(diǎn)利好，似乎都能先引起資本市場(chǎng)的強(qiáng)烈反應(yīng)。

受部分城市首付比例下調(diào)等消息影響，本周五（2月18日）地產(chǎn)股集體大漲。其中，泰禾集團(tuán)（000732.SZ）在開(kāi)盤(pán)后不到半小時(shí)即封住漲停，多數(shù)個(gè)股在午后持續(xù)拉升，板塊全天漲逾3%。港股市場(chǎng)上，內(nèi)房股也持續(xù)走高，綠城中國(guó)（HK3900）、融創(chuàng)中國(guó)（HK1918) 、華潤(rùn)置地（HK1109）等領(lǐng)漲。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，非限購(gòu)城市通過(guò)“一城一策”提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的動(dòng)力充足，一方面區(qū)域內(nèi)銀行按揭額度充足調(diào)整空間較大，另一方面可以緩解庫(kù)存“去化”壓力。在此之前，已有多城對(duì)公積金貸款首付比例和商業(yè)貸款利率等做出調(diào)整，業(yè)內(nèi)對(duì)銷(xiāo)售端的樂(lè)觀預(yù)期不斷升溫。

多地首付比例松動(dòng)

“相比二手房，新房去化壓力對(duì)當(dāng)?shù)貋?lái)說(shuō)更重要，非限購(gòu)城市尤其是三四線的小城市可能會(huì)陸續(xù)放開(kāi)，因?yàn)榇_實(shí)有這方面需要和必要了?！睂?duì)于近期多個(gè)城市傳出下調(diào)購(gòu)房首付比例的消息，一位在江浙地區(qū)地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)多年的人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。他認(rèn)為，考慮到銷(xiāo)售下行帶來(lái)的去化壓力，未來(lái)還會(huì)有更多城市效仿。

繼2月17日菏澤傳出部分銀行下調(diào)“無(wú)房無(wú)貸”人群購(gòu)房首付比例之后，2月18日重慶和江西贛州等地傳出首付比例下調(diào)的消息。有重慶中介從業(yè)人員透露，從春節(jié)前開(kāi)始，重慶的首套房最低首付比例就從30%降至20%。

不過(guò)，據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者采訪了解，目前的調(diào)整仍然非普調(diào)，而是多是個(gè)別銀行根據(jù)自身情況和需求所做的差異化調(diào)整。

以菏澤為例，目前個(gè)別大行和中介表示首付比例有所下調(diào)，但部分股份行尚未行動(dòng)。比如，據(jù)記者了解，興業(yè)銀行菏澤分行首套房最低首付比例仍為25%，或根據(jù)個(gè)人征信情況上浮。

菏澤市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員也通過(guò)電話向第一財(cái)經(jīng)記者確認(rèn)，目前并未有來(lái)自官方的統(tǒng)一下調(diào)首套房首付比例的通知，仍然是個(gè)別銀行的行為。事實(shí)上，菏澤市自2016年以來(lái)，一直延續(xù)著首套房最低首付比例為20%的政策要求。

再如，工商銀行重慶市某支行也明確表示，尚未接到調(diào)整通知，首套房最低首付比例仍然遵循30%標(biāo)準(zhǔn)。

盡管如此，不少房地產(chǎn)行業(yè)的分析人士已經(jīng)給出了更為樂(lè)觀的預(yù)判。

中信證券銀行分析師肖斐斐在研報(bào)中分析稱(chēng)，菏澤市調(diào)整個(gè)人住房貸款首付比例，標(biāo)志著在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，地產(chǎn)政策的局部調(diào)整由供給端、金融端向需求端推進(jìn)。后續(xù)，包括限售限購(gòu)限貸在內(nèi)的需求端政策，存在視銷(xiāo)售情況進(jìn)一步因地制宜調(diào)整的可能。

國(guó)金證券杜昊旻也認(rèn)為，菏澤等城市下調(diào)首付比例、房貸利率等行動(dòng)均驗(yàn)證了金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變，對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期陰跌的城市具有合理性和緊迫性，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市跟進(jìn)調(diào)整。

根據(jù)2015年央行與原銀監(jiān)會(huì)制定的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，擁有一套房且有房貸未還清的居民改善性住房，最低比例調(diào)整至30%。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，已有部分三四線城市銀行在執(zhí)行20%的最低首付比例，且執(zhí)行時(shí)間較長(zhǎng)。一位國(guó)有大行山東臨沂某支行信貸部門(mén)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，該行很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)首套房、二套房首付比例分別為25%、30%，但如果是純商貸可在“無(wú)房無(wú)貸”條件下按照最低20%進(jìn)行申請(qǐng)，但最終比例還要根據(jù)個(gè)人信用情況等確定。

需求端預(yù)期改善

受利好消息影響，周五地產(chǎn)股在二級(jí)市場(chǎng)集體拉升。截至收盤(pán)，A股地產(chǎn)板塊漲逾3%，其中泰禾集團(tuán)、黑牡丹封住漲停，新華聯(lián)、渝開(kāi)發(fā)、中交地產(chǎn)、濱江集團(tuán)漲幅均超過(guò)8%，此外還有金科股份、綠城控股等10股漲幅在5%以上。港股內(nèi)房股午后也漲幅擴(kuò)大，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)漲2.86%，其中綠城中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)、新城發(fā)展等領(lǐng)漲，漲幅均超過(guò)5%。

（圖片數(shù)據(jù)來(lái)自同花順）

去年四季度以來(lái)，在監(jiān)管頻繁發(fā)聲進(jìn)行政策糾偏下，多地在房貸利率、放款時(shí)間等方面已有寬松表現(xiàn)，除LPR報(bào)價(jià)下調(diào)影響外，按揭貸款在廣州、深圳、蘇州、南京等近20個(gè)城市出現(xiàn)上浮基點(diǎn)下調(diào)，首套房貸款利率“破5”城市逐漸增多。進(jìn)入2022年，則有青島、濟(jì)南、寧波、福州、自貢、北海等多地就公積金住房貸款下發(fā)“優(yōu)惠通知”，方式包括下調(diào)首付比例、提高貸款額度、放松貸款間隔限制、方便異地貸款、取消戶(hù)籍限制等。

肖斐斐團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者首付比例的下調(diào)標(biāo)志著需求端政策優(yōu)化的開(kāi)啟，后續(xù)各地有望依據(jù)銷(xiāo)售情況“因城施策”推進(jìn)，地產(chǎn)融資政策也有調(diào)整優(yōu)化空間。她認(rèn)為，解決前期地產(chǎn)信用問(wèn)題的核心在于緩解當(dāng)前流動(dòng)性，而需求端（對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售回款）的購(gòu)房者預(yù)期與融資端（對(duì)應(yīng)持續(xù)融資）的金融機(jī)構(gòu)意愿是地產(chǎn)政策的重要發(fā)力點(diǎn)。在此之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲得融資環(huán)境邊際放松、收并購(gòu)化解方式支持力度加大、預(yù)售資金監(jiān)管局部?jī)?yōu)化等支持。

今年1月社融與信貸數(shù)據(jù)雙雙超預(yù)期，但代表居民按揭貸款的中長(zhǎng)期貸款維持了連續(xù)2個(gè)月的同比少增，一定程度上反映了地產(chǎn)銷(xiāo)售景氣度尚未明顯恢復(fù)。一位地產(chǎn)行業(yè)的投資咨詢(xún)機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者分析，嚴(yán)峻的償債壓力下，經(jīng)營(yíng)性資金仍是房地產(chǎn)企業(yè)脫困的主要支撐，需求端的信心提振尤為必要。如此看來(lái)，預(yù)期升溫也是二級(jí)市場(chǎng)有所反應(yīng)的主要原因。