伴隨著陽春三月溫度的回升，北京二手房市場出現(xiàn)新一輪成交高峰。多家機(jī)構(gòu)4月1日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京樓市二手房網(wǎng)簽住宅16051套，創(chuàng)下了近10個(gè)月以來的簽約新紀(jì)錄。這也是2017年“3·17”樓市調(diào)控后第三個(gè)月度簽約破1.6萬套的月份。由于2月春節(jié)因素成交量有所回調(diào)，目前尚無法滿足“連續(xù)3個(gè)月上漲”全面復(fù)蘇的走勢，但“二手房走出低谷”已經(jīng)成為市場的一致判斷，但業(yè)內(nèi)也提醒，受到信貸嚴(yán)格、限競房庫存高企等因素的影響，市場不會(huì)出現(xiàn)太明顯的反彈，購房者和小業(yè)主都應(yīng)審慎。

三大因素促使成交井噴

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，3月北京樓市不僅在新建商品住宅成交量上遠(yuǎn)高于上月與去年同期，在該月度二手房網(wǎng)簽量上更是同環(huán)比俱增：二手住宅成交16051套，環(huán)比大幅上漲163.52%，同比上漲43.88%。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，信貸政策的略微寬松、調(diào)控周期內(nèi)市場需求的積壓，以及受新房促銷導(dǎo)致的“以舊換新”需求增加等，是3月北京二手房簽約窗口期成交量井噴的主因。

張大偉認(rèn)為，一方面，當(dāng)前信貸政策相比之前有所寬松，購房按揭貸款政策基本平穩(wěn)，另外，市場短期炒作“國管公積金政策收緊”，也使得部分觀望需求加快入市。另一方面，在過去一年低迷的成交量下，積蓄了不少需求，特別是北京在過去接近兩年的調(diào)控周期內(nèi)，房價(jià)明顯下調(diào)，成交量跌幅過半，市場需求積壓。此外，春節(jié)后部分地區(qū)新房加大促銷力度，購房者為了換房，加快了二手房銷售，也使得市場活躍度加大。全國其他部分城市放松房地產(chǎn)調(diào)控，疊加部分漲價(jià)謠言出現(xiàn)干擾了市場走勢，如很多城市宣傳利率大幅度降低、限購有調(diào)整等，也被張大偉視為影響北京二手房成交表現(xiàn)的一大因素。“最近一段時(shí)間，基于房價(jià)確實(shí)有所下跌，各種炒作開始井噴，很多人對(duì)政策放松開始出現(xiàn)預(yù)期，害怕錯(cuò)過上漲。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英也指出，3月二手房簽約數(shù)據(jù)井噴，是源于受此前政策影響積壓及其市場預(yù)期改變的購房需求，在近一個(gè)月內(nèi)得到了集中釋放。

價(jià)格未動(dòng)

3月井噴的二手房成交數(shù)據(jù)，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)外關(guān)于北京樓市回暖持續(xù)性問題的熱議。而整體市場反彈有限，這一觀點(diǎn)得到了多位專家的認(rèn)可。

國仕英表示，從3月北京新房、二手房成交數(shù)據(jù)可以看出，北京市場回暖趨勢明顯，已經(jīng)逐漸走出低谷。不過就“回暖趨勢能否持續(xù)”，國仕英認(rèn)為，北京樓市在過去兩年內(nèi)經(jīng)歷了嚴(yán)格的調(diào)控，市場各項(xiàng)指標(biāo)已達(dá)到調(diào)控預(yù)期，目前北京二手房市場已回歸理性，短時(shí)間內(nèi)在無調(diào)控政策刺激下，將會(huì)保持穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，這種升溫主要是季節(jié)性因素導(dǎo)致。第一，今年的環(huán)比增幅與2018年同期相當(dāng)，與2015-2016年市場較熱時(shí)相比，今年3月市場同比回升力度相對(duì)溫和。但從周度數(shù)據(jù)來看，3月第4周的周度交易量持續(xù)環(huán)比下降，表明市場節(jié)后快速升溫的勢頭并沒有持續(xù)。

從價(jià)格看，二手房成交均價(jià)漲幅較穩(wěn)。3月北京二手房成交均價(jià)61420元/平方米，比2月上漲2.5%。3月高單價(jià)的中心城四區(qū)，成交占比環(huán)比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)，擴(kuò)大均價(jià)漲幅。若剔除結(jié)構(gòu)性原因，3月均價(jià)漲幅在歷史周期中不大。從短期看，3月后兩周成交均價(jià)已隨成交量的回落而下跌，均價(jià)上漲勢頭難以持續(xù)。

反彈有限

許小樂表示，目前市場預(yù)期仍平穩(wěn)。3月北京鏈家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，帶看量同比增長14%，買賣雙方入市積極性仍處低位。近半年業(yè)主報(bào)價(jià)保持平穩(wěn)，一季度業(yè)主上調(diào)掛牌價(jià)的次數(shù)雖環(huán)比上升，但仍有近八成業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)。3月購房者成交周期79.2天，仍然處于較長的區(qū)間。

“在北京房地產(chǎn)調(diào)控政策依然保持高壓、新房供應(yīng)相對(duì)充裕的條件下，市場不存在快速升溫的基礎(chǔ)。”此外，許小樂還強(qiáng)調(diào)稱，如果后續(xù)缺乏持續(xù)的政策支撐，市場會(huì)轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整，全年交易量呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢，3月的交易量有可能是全年的最高點(diǎn)。

麥田房產(chǎn)方面則表示，從2月土地出讓方式不再“限房價(jià)”一刀切，以及近期銀行房貸審批和放款速度均有所加快等政策信號(hào)可以看出，目前北京房地產(chǎn)政策環(huán)境的嚴(yán)厲程度較之前有所緩和，但考慮到住房信貸政策未有松動(dòng)變化，預(yù)計(jì)接下來市場仍將呈現(xiàn)理性復(fù)蘇走勢。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，今年樓市自春節(jié)后的兩周時(shí)間，確實(shí)出現(xiàn)了較為明顯的回暖現(xiàn)象，從3月整月的成交情況來看，也印證了春節(jié)后的市場回暖。郭毅認(rèn)為，這一輪回暖的主要原因，一方面在于去年寬松的貨幣政策改善了市場預(yù)期，另外一層原因則在于當(dāng)前北京市場可選擇的項(xiàng)目量較多，同時(shí)開發(fā)商采取了一些價(jià)格手段，給予了一定價(jià)格優(yōu)惠，在此背景之下，使得之前積累觀望的需求得到一個(gè)集中釋放，因而形成了3月 “小陽春”的局面。

“‘小陽春’局面能否持續(xù)，我認(rèn)為還是取決于限購、限貸政策。當(dāng)前北京仍然執(zhí)行非常嚴(yán)格的限購、限貸政策，同時(shí)二手房首付比例高達(dá)八成，所以從目前來看，北京樓市的這種短期回暖，其實(shí)是可以預(yù)期的。”由此，郭毅指出，北京樓市長期且持續(xù)出現(xiàn)二手房成交量高漲甚至出現(xiàn)價(jià)格升溫的可能性并不大。

北京商報(bào)記者 孟凡霞 榮蕾