剛剛過去的6月19日，星河灣在其協(xié)辦的活動上獲頒“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展優(yōu)秀企業(yè)”，這個獎項與其官網(wǎng)上所宣傳的“高質(zhì)量時代的先行者”的用詞倒是頗為一致。在中國的房地產(chǎn)發(fā)展史上，“星河灣神話”是個繞不開的話題。本世紀(jì)的前10年，從廣州到北京、再到上海……幾乎每一座星河灣的落地，都是當(dāng)?shù)刈罹叽硇缘暮勒弧?/p>

今年初，星河灣董事長黃文仔在公司2018年度年會上表示，星河灣已昂首邁入4.0時代，未來要實現(xiàn)“從行業(yè)標(biāo)桿到時代范本”的四大升級，目標(biāo)是“打造全行業(yè)最高人居標(biāo)準(zhǔn)”。

然而，這么一家曾經(jīng)備受推崇、也有著遠大愿景的豪宅標(biāo)桿企業(yè)，近年來卻發(fā)展并不順利。鄂爾多斯項目潰敗、接連不斷的業(yè)主維權(quán)等，將4.0時代的星河灣推向了輿論的漩渦，成為時代范本的夢想并不太容易。

資料顯示，星河灣的前身為宏宇集團，1995年誕生于廣州。1996年，星河灣推出廣州宏宇廣場，并借此進入房地產(chǎn)開發(fā)市場。2001年，星河灣推出第一個高端品牌住宅項目——廣州星河灣，從此踏上了“品質(zhì)地產(chǎn)”的探索之旅;2005年，北京星河灣面世，奠定其做豪宅的江湖地位;2009年8月8日，浦東星河灣開盤，6小時便創(chuàng)造了40億元的中國地產(chǎn)銷售紀(jì)錄。

昔日無比輝煌的星河灣，如今在規(guī)模方面已明顯掉隊。2010年，星河灣銷售達到135億元;而到了2018年，克爾瑞研究中心報告顯示，星河灣的銷售金額仍維持在這一水平，為139.2億元，在中國房地產(chǎn)企業(yè)中位列第129名，與2017年的126名相比有所下滑。值得注意的是，2018年進入千億銷售陣營的房地產(chǎn)企業(yè)已超過30家，同樣是在上世紀(jì)90年代成立的碧桂園、萬科的銷售規(guī)模則已經(jīng)超過了5000億元。

不過，在星河灣內(nèi)部人士看來，公司走的是豪宅路線，與碧桂園、萬科等公司在規(guī)模上不具備可比性。然而，一位不愿透露姓名的地產(chǎn)行業(yè)評論員告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“如果向金融機構(gòu)借錢，銷售規(guī)模是很重要的一個參考指標(biāo)。因為很多銀行早已將開發(fā)商按規(guī)模分成了三六九等，想成功拿到錢得排隊。”

星河灣集團董事長 黃文仔(圖片來源：星河灣官網(wǎng))

試圖擴張，鄂爾多斯項目遭遇潰敗

事實上，近幾年規(guī)模原地踏步的星河灣，也并不是完全沒有擴張欲望。

資料顯示，截至目前，星河灣已進入了廣州、北京、上海、太原、鄂爾多斯等多個城市，但并不是所有城市交出的成績“答卷”是理想的。

以鄂爾多斯為例，星河灣曾于2010年進軍鄂爾多斯，并拿下其在全國面積最大的一個項目，拿到預(yù)售證的房源達72萬平方米。隨后，星河灣鄂爾多斯項目因涉嫌違法占地，被曝?zé)o證開工、占用保障房供地指標(biāo)、違規(guī)批建高爾夫球場等，遭到國土資源部的點名通報。2011年9月7日，該項目開盤，房源共1900套，但截至2011年末的認(rèn)購套數(shù)僅一成左右。

在談及星河灣鄂爾多斯銷售受阻原因時，多位業(yè)內(nèi)專家表示，主要是敗在了“復(fù)制”上。北上廣等城市人口流動性很大，文化趨于同質(zhì)，因此復(fù)制廣州星河灣項目能夠取得成功，而鄂爾多斯是一個人口容量不大，本地人的生活習(xí)慣、習(xí)性都有其自己的特點。

不過，從星河灣近期的行為來看，似乎并未反思鄂爾多斯項目潰敗的原因，也有媒體稱其“好了傷疤忘了疼”。

今年1月25日，星河灣斥資16.8億元在山西臨汾拿下了大片土地，據(jù)相關(guān)媒體報道，該項目將繼續(xù)走高端奢華路線。但臨汾這座城市，是否有足夠的購買力來吸收星河灣的奢華房，仍是個未知數(shù)。

慢節(jié)奏拿地，屢被猜測資金鏈吃緊

而星河灣未來會怎樣?上述地產(chǎn)評論員認(rèn)為，自去年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)深入，豪宅市場降溫跡象明顯，這可能給星河灣帶來了一定的銷售壓力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量9493套，創(chuàng)下近5年來新低。

不過，從星河灣自身的土儲情況來看，似乎也并不能支撐公司太大的規(guī)模訴求。第三方平臺統(tǒng)計顯示，截至2018年末，星河灣在一、二線城市可售面積占比分別為7.58%和48.75%，剩余43.67%的面積全部為汕尾星河灣項目。在“余糧不是很充足”的背景下，星河灣近幾年來似乎鮮有在公開市場上拿地的操作，即便在曾經(jīng)讓其“大放異彩”的一線城市也顯得頗為沉默，這讓星河灣陷入資金鏈吃緊的質(zhì)疑。

上述地產(chǎn)評論員告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“目前地價成本越來越高，開發(fā)商所要求的自有資本也越來越高，這些門檻無疑將考驗房企的資金實力。”該評論員還強調(diào)，目前華潤置地等開發(fā)商也紛紛進入豪宅市場，而星河灣目前資金實力和品牌認(rèn)知度，其議價能力可能不再如從前。

星河灣目前真實的財務(wù)狀況，外界難以窺探，而有關(guān)外界對其資金鏈上的質(zhì)疑，星河灣也沒有回應(yīng)。值得一提的是，星河灣曾兩度啟動IPO，但又因為各種原因兩度暫停，截至目前并沒有新的實質(zhì)性進展。

另據(jù)界面等媒體報道，星河灣2019年銷售目標(biāo)定為140億元，保守目標(biāo)為107億元。克爾瑞研究數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，星河灣的銷售金額已達116.1億元。

不過，中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，星河灣似乎找到了另外一條規(guī)模擴張的途徑，即從舊改項目里拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至今年年初，星河灣在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個，總開發(fā)建筑面積將超2000萬平方米。不過，并不是所有人對星河灣參與舊改持樂觀態(tài)度，上述評論員告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“舊改項目一般具有資金投入大、開發(fā)周期長等特點，對星河灣這個體量的開發(fā)商來說，資金周轉(zhuǎn)是其需首要解決的問題。”

太原項目再曝質(zhì)量問題

銷售規(guī)模上掉隊的星河灣，多次在公開場合強調(diào)“專注精品，堅守品質(zhì)”。尤其是今年以來，星河灣多位高管在公開場合提到“星河灣4.0標(biāo)準(zhǔn)”。星河灣集團總裁黃健慧指出，4.0標(biāo)準(zhǔn)是星河灣最新的建造標(biāo)準(zhǔn)，也是團隊檢查管控的要點，更是對星河灣的業(yè)主和行業(yè)的一份尊重。

不過，宣稱對業(yè)主和行業(yè)尊重的星河灣，旗下項目卻多次遭遇了業(yè)主的投訴和維權(quán)。今年3月，《太原交通廣播》、《山西電視臺科教頻道》對太原星河灣4號園存在的多個問題進行了曝光，比如內(nèi)墻、外墻立面平整度和裂縫問題嚴(yán)重、園區(qū)綠植品種與銷售時說法嚴(yán)重不符、地板變色及起皮嚴(yán)重、電梯幾次墜落等問題。

在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板，也有業(yè)主投訴稱，太原星河灣4號園衛(wèi)浴潔具由樣板間宣傳的唯寶品牌換成低標(biāo)的凱爾瑪品牌。

2018年10月以來，太原星河灣4號園業(yè)主陸續(xù)收房。中國網(wǎng)財經(jīng)記者在房產(chǎn)中介網(wǎng)站上查詢發(fā)現(xiàn)，太原星河灣4號園的房價在每平米1.5萬-1.9萬之間，整套售價約為200萬-600萬不等?！渡轿麟娨暸_科教頻道》報道稱，針對上述投訴中的質(zhì)量問題，在業(yè)主追問下，星河灣客服部經(jīng)理表示，最好的辦法就是現(xiàn)在賣掉，保底能賣一萬七(每平米)。

早在2012年初，太原星河灣就曾曝出“精裝修門”事件，一度變成業(yè)主集體抗議、打砸辦公室的惡性風(fēng)波。最終星河灣公開致信業(yè)主道歉，還出動集團最高管理層出面協(xié)商業(yè)主的補償問題。

在天涯論壇等互動社區(qū)，有自稱星河灣沈陽房地產(chǎn)項目的施工方之一的網(wǎng)友爆料稱，項目經(jīng)理存在為降低成本偷工減料，用不合格的水泥、鋼筋、管道的行為;上海星河灣的業(yè)主發(fā)帖稱，收房時對聘請了專業(yè)驗房公司對房屋的裝修質(zhì)量進行檢驗，檢驗結(jié)果是該房裝修共有160項不合格;位于西安星河灣業(yè)主則表示投訴稱該項目存在虛假宣傳學(xué)校行為。不過，上述帖子內(nèi)容的真實性中國網(wǎng)財經(jīng)記者未得到證實。

對于規(guī)模的掉隊、業(yè)界對其資金狀況的質(zhì)疑以及頻繁的業(yè)主維權(quán)，中國網(wǎng)財經(jīng)記者曾致電致函星河灣集團方面，但截至發(fā)稿未收到任何回復(fù)。