原告訴稱

楊某杰向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院依法判決解除2020年9月13日“買賣定金協(xié)議書”、2020年9月14日“存量房買賣合同”、2020年9月14日“補(bǔ)充協(xié)議”；要求吳某文、孫某鵬返還購房款100000元。

(資料圖片僅供參考)

事實(shí)與理由：位于北京市大興區(qū)A室（以下簡稱涉案房屋）登記房主為孫某鵬，實(shí)際所有人為吳某文。樓房性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房，但符合上市條件。2020年9月13日，楊某杰與孫某鵬經(jīng)中介公司Y公司簽訂《買賣定金協(xié)議書》。該協(xié)議里第四條第二款約定：甲方違約，應(yīng)向乙方雙倍返還定金。后楊某杰支付定金1000000元。

2020年9月14日，楊某杰與孫某鵬簽訂《存量房屋買賣合同》，該合同第四條約定：成交價(jià)1420000元。當(dāng)日雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議第三條約定：出賣方逾期交房超過30日，按照成交價(jià)款的20%向買受人支付違約金。當(dāng)日楊某杰與Y公司簽訂了居間合同，后吳某文、孫某鵬反悔，不配合與楊某杰辦理房屋過戶手續(xù)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。吳某文、孫某鵬給楊某杰造成了損失。現(xiàn)楊某杰與吳某文、孫某鵬協(xié)商未果，訴至法院。

被告辯稱

吳某文、孫某鵬辯稱，同意解除合同，不同意向楊某杰支付違約金，因?yàn)閷?duì)方違約在先。吳某文、孫某鵬已經(jīng)配合辦理了組合貸款，但是后來?xiàng)钅辰芤笞兏鼮楣e金貸款，且是以其愛人的名義，與合同不符。關(guān)于退還購房款，請(qǐng)法院依法裁判。

Y公司述稱，一、楊某杰提出的訴訟請(qǐng)求與Y公司無關(guān)，故就其訴訟請(qǐng)求不發(fā)表意見，尊重人民法院依法作出的判決。

法院查明

2020年9月13日，孫某鵬（甲方、出賣人），楊某杰（乙方、買受人），Y公司（丙方、居間方）簽訂《買賣定金協(xié)議書》，約定以1420000元購買涉案房屋，組合貸款，且首付款不低于500000元，乙方應(yīng)于本協(xié)議簽署時(shí)向甲方支付定金20000元。吳某文亦在出賣方落款處簽字。2020年9月14日，孫某鵬與楊某杰簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定楊某杰向?qū)O某鵬購買涉案房屋，房屋總價(jià)款1420000元，買受人已向出賣人支付定金50000元；組合貸款方式付款，余款向商業(yè)銀行、住房公積金管理機(jī)構(gòu)委托的商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款支付；

如貸款機(jī)構(gòu)不批準(zhǔn)買受人的貸款申請(qǐng)，雙方當(dāng)事人同意按照下列方式處理：買受人應(yīng)當(dāng)于辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記當(dāng)日向出賣人支付剩余房價(jià)款；出賣人和買受人同意自本合同簽訂之日起80日內(nèi)，共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；出賣人應(yīng)當(dāng)在收到全部成交總價(jià)款后3日前將該房屋交付給買受人。

《補(bǔ)充協(xié)議》約定：買受人優(yōu)先選擇組合貸款形式支付購房款，買受人與出賣人約定于2020年10月10日之前將銀行貸款所需證件資料準(zhǔn)備齊全，辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后7個(gè)工作日內(nèi)，出賣人與買受人辦理上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時(shí)買受人將成交總價(jià)款的首付金額500000元一次性支付給出賣人，剩余金額920000元，通過銀行貸款形式一次性支付給出賣人，銀行放款后，由批貸銀行直接將此筆貸款劃至出賣人賬戶。

同日，楊某杰向吳某文支付了50000元定金，吳某文作為收款人（出賣人）簽訂了定金收據(jù)。2020年9月19日，楊某杰通過案外人高某蓮賬戶向吳某文支付50000元房款。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可吳某文系涉案房屋的實(shí)際出資人。

2020年9月14日，孫某鵬（甲方、出賣人），楊某杰（乙方、買受人），Y公司（丙方、居間方）簽訂《居間服務(wù)合同》。

楊某杰另提交錄音材料，證明雙方協(xié)商一致，吳某文同意退還150000元，后來吳某文消失，聯(lián)系不上。孫某鵬、吳某文對(duì)該證據(jù)的證明目的均不認(rèn)可，對(duì)部分音頻真實(shí)性認(rèn)可，主張楊某杰提出的150000元性質(zhì)不明，且吳某文沒有認(rèn)可，其自始沒有同意支付楊某杰150000元，文字稿與錄音內(nèi)容不匹配。

案件審理中，楊某杰主張孫某鵬、吳某文逾期交房構(gòu)成違約，第一次孫某鵬、吳某文配合辦理了貸款，是以夫妻二人名義，但銀行未放貸，因?yàn)閲芎褪泄芄e金不能混合一起貸款，只能選擇其一，組合貸是兩個(gè)人的公積金一起貸款，第二次再以楊某杰本人名義申請(qǐng)貸款，孫某鵬、吳某文就不配合辦理貸款。

孫某鵬、吳某文主張合同明確約定貸款方式為組合貸，組合貸款是指符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，合同履行過程中，孫某鵬與其愛人一起配合楊某杰完成了組合貸款的審批，履行了合同義務(wù)，銀行審批通過后即將放款時(shí)，楊某杰單方提出要求變更組合貸款為純公積金貸款（雙公積金貸款），理由是對(duì)自己更合適，孫某鵬、吳某文不同意變更合同內(nèi)容的行為不能視為孫某鵬、吳某文方違約，因此無需支付違約金。

Y公司表示本案組合貸是購房人申請(qǐng)公積金貸款和商業(yè)貸款組合的貸款模式，第一次申請(qǐng)貸款時(shí)，賣方配合，但是買方申請(qǐng)公積金貸款時(shí)申請(qǐng)的是市管公積金，第一貸款人填寫成其配偶名字，其配偶繳納的是國管公積金，屬于填寫錯(cuò)誤，需要重新將買方楊某杰列為第一位才能申請(qǐng)市管公積金，此后，買方要重新填表申請(qǐng)貸款需要賣方配合時(shí)，賣方不再配合，主張買方問題導(dǎo)致貸款失敗，當(dāng)時(shí)Y公司向買方解釋，如果是已經(jīng)提交了貸款而不能批貸的，買方應(yīng)對(duì)過戶時(shí)支付全款，但現(xiàn)在僅是資料填寫錯(cuò)誤，買方尚在履行期，如果可以申請(qǐng)貸款而賣方不配合，屬于賣方違約，此時(shí)賣方才提出，如果將房屋出售將不能享受單位福利待遇，經(jīng)Y公司協(xié)調(diào)，賣方同意賠償買方150000元，包括退還的100000元，再賠償買方中介費(fèi)等經(jīng)濟(jì)損失50000元，但賣方又拒絕支付。

孫某鵬、吳某文于2021年11月17日收到本案起訴材料。

裁判結(jié)果

一、確認(rèn)楊某杰、孫某鵬、吳某文與北京市Y公司2020年9月13日簽訂的《買賣定金協(xié)議書》于2021年11月17日解除；

二、確認(rèn)楊某杰與孫某鵬2020年9月14日簽訂的《存量房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2021年11月17日解除；

三、孫某鵬、吳某文于本判決生效后七日內(nèi)退還楊某杰購房款100000元；

四、駁回楊某杰的其他訴訟請(qǐng)求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)

當(dāng)事人之間簽訂的北京市存量房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方應(yīng)該按照合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。現(xiàn)楊某杰提出解除合同，孫某鵬、吳某文于2021年11月17日收到本案起訴材料并同意解除合同，故法院確認(rèn)雙方簽署的合同于2021年11月17日解除。合同解除后，作為合同相對(duì)方以及收款人，孫某鵬、吳某文應(yīng)退還楊某杰支付的購房款。

本案的爭議焦點(diǎn)為孫某鵬、吳某文未配合楊某杰辦理第二次貸款是否構(gòu)成違約，是否需要支付違約金并賠償居間費(fèi)。根據(jù)合同約定，組合貸款應(yīng)當(dāng)是指申請(qǐng)辦理商業(yè)貸款和個(gè)人住房公積金貸款。楊某杰主張組合貸是兩個(gè)人的市屬公積金一起貸款，不符合合同約定，法院不予采信。

依據(jù)合同約定，孫某鵬、吳某文有義務(wù)配合楊某杰辦理貸款手續(xù)，孫某鵬、吳某文在楊某杰第一次申請(qǐng)貸款時(shí)也配合楊某杰辦理了相關(guān)貸款手續(xù)，履行了合同約定的義務(wù)，但第一次貸款申請(qǐng)未成功，責(zé)任不在孫某鵬、吳某文。合同約定，“如貸款機(jī)構(gòu)不批準(zhǔn)買受人的貸款申請(qǐng)，雙方當(dāng)事人同意按照下列方式處理：買受人應(yīng)當(dāng)于辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記當(dāng)日向出賣人支付剩余房價(jià)款；出賣人和買受人同意自本合同簽訂之日起80日內(nèi)，共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”因此，在第一次貸款申請(qǐng)未成功后，孫某鵬、吳某文無合同約定義務(wù)再配合楊某杰辦理第二次貸款申請(qǐng)手續(xù)，故孫某鵬、吳某文不存在違約行為。

楊某杰提交的錄音內(nèi)容并不完整，其中截取的內(nèi)容中體現(xiàn)了楊某杰向吳某文催款，雙方達(dá)成15號(hào)之前退還150000元的初步意向，屬于雙方磋商過程中的調(diào)解方案，但孫某鵬、吳某文和楊某杰并未就違約責(zé)任和退款金額、性質(zhì)形成最終一致的確定意見，現(xiàn)楊某杰亦不同意150000元的退款方案。綜上，對(duì)楊某杰要求孫某鵬、吳某文支付違約金損失的請(qǐng)求，法院不予支持。