像當年的房企一樣，龍頭物業(yè)企業(yè)如今也踏上了“規(guī)模之路”。很多物業(yè)企業(yè)正在通過收并購等方式擴大規(guī)模，提升核心競爭力，提高利潤率。一方面是物業(yè)企業(yè)在管面積的擴大，一方面是業(yè)務類型的拓展，從住宅物業(yè)向高鐵站、學校甚至環(huán)衛(wèi)市場等城市服務領域延伸?？此剖俏锕苄袠I(yè)發(fā)展的黃金時期，但其中也存在著專業(yè)拓展人才缺乏、可并購資源難嫁接、利潤率偏低等行業(yè)痛點。

對收購項目質量要求更高

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)。交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。同時，收并購平均估值水平較2020年下降20%左右。

從新增合約面積來看，碧桂園服務“一騎絕塵”，2021年初54.32億元“聯(lián)姻”藍光嘉寶，9月一周內約133億接連“鯨吞”富良環(huán)球與鄰里樂控股，也為碧桂園服務增加管理面積約2.8億平方米。使碧桂園服務成為2021年物業(yè)管理行業(yè)的“規(guī)模之王”。

2021年行業(yè)并購市場整體呈交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購主體以上市企業(yè)為主、并購標的估值回歸理性等特點。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部高級分析師吳奎勇認為，2021年房地產流動性危機傳導，成為物業(yè)企業(yè)大宗并購交易的直接誘因;企業(yè)擴規(guī)模、求發(fā)展，是并購狂潮的內生驅動力;此外，上市物業(yè)企業(yè)并購資金充足，成為并購規(guī)模化的支撐性因素。

尋求擴張之下，去哪里找到好項目?“目前，對收購項目的質量要求更高，收購的要求也更高，業(yè)態(tài)選擇更有針對性。”一家頭部物業(yè)企業(yè)相關負責人表示，“市場投拓團隊十分重要，如何進行企業(yè)資源整合和社會資源整合，是物業(yè)企業(yè)拓展項目時面臨的首要問題。”

據(jù)了解，在物業(yè)企業(yè)獲取新增管理面積的渠道中，承接關聯(lián)方項目是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模擴張的重要手段。物業(yè)服務企業(yè)關聯(lián)房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在互惠互利的關系，房地產銷售面積情況一般會轉化為物業(yè)服務企業(yè)的合約面積，從而形成內生性規(guī)模增量。

頭部企業(yè)如碧桂園服務、融創(chuàng)服務、萬物云、保利物業(yè)等，在母公司及關聯(lián)方的支持下將新增超過3000萬平方米的合約面積。依托于關聯(lián)房企的發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)管理面積增長的穩(wěn)定性得到有力保障。

此外，第三方市場拓展(招投標)項目和面積不斷增加。據(jù)統(tǒng)計，TOP50物業(yè)服務企業(yè)新增合約面積中，第三方市場拓展(招投標)面積占比超40%。

專業(yè)化分工成發(fā)展趨勢

除住宅以外，商辦、醫(yī)院、學校、公建、城市服務，物業(yè)管理服務的邊界不斷延伸。

然而，同為物業(yè)服務，不同領域的服務，對企業(yè)來說任務并不相同，也讓企業(yè)面臨著新的挑戰(zhàn)。“住宅物業(yè)面對的是單個的業(yè)主，非住宅物業(yè)面對的往往是政府、企業(yè)、機構等，服務的內容也不盡相同。”一家頭部物業(yè)企業(yè)相關負責人表示，非住宅物業(yè)服務可以看做是一個細分市場，住宅物業(yè)和城市服務是不一樣的思維，城市服務業(yè)務應獨立出來。

的確，物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，物業(yè)的概念也不再局限于基礎物業(yè)服務。市場環(huán)境對物業(yè)企業(yè)專業(yè)度的要求越來越高，專業(yè)化分工越來越精確。大企業(yè)也攬小活，小企業(yè)也聯(lián)合中大標，拿碧桂園服務中標的某城市基礎設施一體化綜合管養(yǎng)項目中的環(huán)衛(wèi)項目來說，就包括30多項服務內容。

尤其是有資金實力的國企也開始“下場”將服務領域拓展至非住宅，并且是全域覆蓋、全業(yè)態(tài)發(fā)展、全生命周期，這對現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)構成挑戰(zhàn)。

物業(yè)企業(yè)在服務深度和廣度上的不斷拓展，還來自于低利潤率的壓力。低利潤率一直被視為物管行業(yè)難以突破的魔咒，特別是一些老舊小區(qū)業(yè)務凈利潤極低，還要解決融資的需求。

一般來說，只有規(guī)模擴大到一定程度，才能提升利潤率。“新增加的區(qū)域應該是與現(xiàn)有項目連成片的，最好不是點狀分布。”某物業(yè)企業(yè)相關負責人表示，這就是“在管密度”，要利用在管項目進行周邊服務輻射，做大社區(qū)密度，提升管理效能，打造區(qū)域品牌影響力。

爭奪之下，包括城市服務在內的物管賽道越來越擁擠。隨著行業(yè)集中度越來越高、窗口期收窄、科技互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，頭部物業(yè)企業(yè)正在“脫胎換骨”，業(yè)內人士認為，未來物業(yè)企業(yè)也不只是脫胎于房企，還將有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、咨詢行業(yè)企業(yè)等涌入。(記者陳靜思)