近期，美國(guó)樓市出現(xiàn)“怪現(xiàn)象”。一方面，美國(guó)30年期房貸利率水平飆升，逼近8%，但另一方面，美國(guó)房?jī)r(jià)卻在今年7月創(chuàng)下歷史新高。

一般而言，房貸利率上升，購(gòu)房者成本提高，會(huì)抑制購(gòu)房需求并拉低房?jī)r(jià)。為何今年以來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)不降反升?

美國(guó)房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高

近日發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒全美房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2023年7月，美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)綜合指數(shù)創(chuàng)下歷史新高，當(dāng)月該指數(shù)環(huán)比漲0.6%，同比漲1%。

標(biāo)普道瓊斯指數(shù)董事總經(jīng)理Craig Lazzara表示，美國(guó)房?jī)r(jià)在2022年6月觸頂后下跌，此后的7個(gè)月內(nèi)，美國(guó)房?jī)r(jià)下跌了5.0%。轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在今年1月，美國(guó)房?jī)r(jià)再度上漲。截至今年7月，之前的跌幅已被抵消，房?jī)r(jià)指數(shù)創(chuàng)下歷史新高。

值得注意的是，美國(guó)當(dāng)前正處于持續(xù)一年多的加息周期中。自2022年3月開(kāi)啟加息以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)已加息了11次，累計(jì)加息525個(gè)基點(diǎn)。

住房按揭貸款利率同步走高。美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(MBA)近日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月6日當(dāng)周，30年期定息抵押貸款合約利率已升至7.67%。

近7.7%的房貸利率意味著什么?以300萬(wàn)元(人民幣，下同)的貸款額計(jì)算，30年期等額本息，購(gòu)房者每月還款約2.1萬(wàn)元。而此前大量美國(guó)購(gòu)房者按揭貸款利率不到3%。以3%計(jì)，同樣的貸款額，每月還款僅需1.2萬(wàn)元左右。

美國(guó)房?jī)r(jià)為何走勢(shì)反常?

答案可能在供給上。

總部位于吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI(Juwai IQI)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)在接受中新社記者采訪時(shí)表示，美國(guó)樓市現(xiàn)處于購(gòu)房需求和房源供應(yīng)同時(shí)受到抑制的“有價(jià)無(wú)市”狀態(tài)，買房的不多但賣房的更少，這種狀態(tài)很可能會(huì)延續(xù)至明年。

來(lái)自美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的數(shù)據(jù)也反映出這種“價(jià)升量跌”的趨勢(shì)。Redfin發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年9月，美國(guó)房屋價(jià)格與去年同期相比上漲了2.2%，但售出房屋數(shù)量同比下降17.6%。

Redfin首席執(zhí)行官Glenn Kelman近期表示，利率不斷上升導(dǎo)致很多美國(guó)消費(fèi)者在購(gòu)房季開(kāi)始時(shí)決定退出。在過(guò)去的四到五周內(nèi)，20%到25%的房地產(chǎn)交易被取消。

美國(guó)樓市真實(shí)情況如何?

多位美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在接受中新社記者采訪時(shí)表示，對(duì)高利率下的樓市交易并不樂(lè)觀。

位于波士頓的房產(chǎn)科技公司美吉居(GeoHome US)聯(lián)合創(chuàng)始人楊曉雯表示，目前人們大多是“非必要不賣房”。美國(guó)眼下的高利率，意味著大部分業(yè)主手頭的房貸利率都低于當(dāng)前利率。市場(chǎng)成交量普遍是疫情前均值的三分之二左右。

楊曉雯透露，近期美國(guó)經(jīng)紀(jì)人接到的客戶數(shù)量迅速萎縮。“和我們長(zhǎng)期合作的一些明星經(jīng)紀(jì)人今年有大量時(shí)間在度假。”而且，身邊很多朋友的換房計(jì)劃都推遲了。

美國(guó)西海岸城市西雅圖情況類似。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Compass西雅圖柯克蘭(Kirkland)分公司經(jīng)紀(jì)人Becco Zou說(shuō)，高利率對(duì)西雅圖的房地產(chǎn)成交量影響很大。美國(guó)家庭基本上每10年會(huì)換房，但利率從2.8%升至現(xiàn)在的近8%，想換房的客戶只能暫時(shí)不動(dòng)了，想買房的人群很多也處于觀望狀態(tài)。

買房成本也大幅提高。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司eXp Realty洛杉磯經(jīng)紀(jì)人Pearl Wu說(shuō)：“最近我為一個(gè)客戶買了房。他從2021年起打算買房，看了兩年，其間按揭貸款利率也從2%左右漲到了7%，而大洛杉磯區(qū)域的平均房?jī)r(jià)兩年漲了10萬(wàn)美元左右。兩年前他看上的房子，現(xiàn)在同樣的購(gòu)房款已經(jīng)買不下來(lái)了。”

美國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)上漲嗎?

卡希夫·安薩里表示，市場(chǎng)認(rèn)為居高的房?jī)r(jià)在未來(lái)一年并不會(huì)下跌。高按揭利率也讓業(yè)主不愿賣房，大部分業(yè)主簽的是前幾年的定期低按揭利率。他們?nèi)缦敫纳凭幼l件，只能守住低利率不動(dòng)，退而求其次選擇改造翻新現(xiàn)有住宅。數(shù)據(jù)也顯示，建筑商面臨工人短缺、材料費(fèi)上漲、和樓市走冷等困境而無(wú)意蓋很多樓。