本月初，央行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。其中提到指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。這是央行近期第二次提及調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，且措辭由由“支持鼓勵(lì)”變“指導(dǎo)”，這就意味著政策改革進(jìn)入到實(shí)操層面。8月20日五年期LPR未如期下調(diào)，市場(chǎng)分析人士也普遍認(rèn)為是在為下調(diào)存量房貸利率創(chuàng)造條件。

(資料圖)

然而，商業(yè)銀行方面卻鮮有落地案例。隨著近期銀行業(yè)集中披露上半年業(yè)績(jī)，市場(chǎng)也普遍關(guān)注存量房貸下調(diào)的信號(hào)。對(duì)此，多家銀行回應(yīng)稱，對(duì)業(yè)務(wù)調(diào)整已有預(yù)案，仍在等待有關(guān)部門正式確認(rèn)。

此外，近期還有傳聞稱，刺激樓市銷售的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策或?qū)⒃趶V州和深圳兩大一線城市落地。若最終落地，有望進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，提振外資做多情緒。

多家銀行表態(tài)：正密切關(guān)注存量房貸調(diào)整 目前已有預(yù)案

市場(chǎng)普遍聚焦存量房貸利率調(diào)整之際，多家銀行在半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)該問題作出了回應(yīng)。

8月28日，華夏銀行行長(zhǎng)關(guān)文杰在2023年半年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，今年華夏銀行個(gè)人按揭貸款提前還款與市場(chǎng)總體情況基本一致，提前還款量同比有所增長(zhǎng)，從七、八月情況來看，提前還款有所緩解。同時(shí)，存量房貸利率調(diào)整確實(shí)會(huì)對(duì)各家銀行產(chǎn)生一定的影響，華夏銀行將在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開展。

招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文在近日舉行的2023年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，從央行的發(fā)聲來看，從“鼓勵(lì)和支持”直接變成了“指導(dǎo) ”。存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，也是大概率事件。招行已制定相應(yīng)預(yù)案，但還沒有最終的方案。

他解釋稱：

“主要考慮是現(xiàn)在還有很多因素需要兼顧好。比如如何兼顧好"因城施策"的問題，在"因城施策"的同時(shí)又怎么考慮好公平性的問題，還有銀行系統(tǒng)能不能支持的問題。這些都特別復(fù)雜，各個(gè)城市、各個(gè)分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，所有的情況都要考慮到?！?/p>

8月24日，建設(shè)銀行副行長(zhǎng)生柳榮在2023年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，LPR利率多次下行、銀行重新定價(jià)的影響主要體現(xiàn)在今年上半年，尤其是今年1月份。今年下半年LPR利率的下行影響相對(duì)較小，大致與存款利率下行相互抵消。下半年LPR利率下降將主要對(duì)明年利率情況產(chǎn)生影響。

生柳榮還指出，考慮到各家銀行都有存款定期化的趨勢(shì)，總體上實(shí)際的存款付息率下降跟掛牌利率下降的幅度不完全一致，可能會(huì)小于這個(gè)掛牌利率的下降幅度。建行近年來已加強(qiáng)了存款付息率的管理，今年已出現(xiàn)向好變化，上半年人民幣的對(duì)公對(duì)私的存款付息率同比都出現(xiàn)了下降。

中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌在該行半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場(chǎng)的動(dòng)向，也對(duì)該行行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行及時(shí)梳理和分析，對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已經(jīng)做好了預(yù)案。后續(xù)，中信銀行將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場(chǎng)變化情況，積極落實(shí)監(jiān)管要求，履行社會(huì)責(zé)任，兼顧好業(yè)務(wù)發(fā)展與客戶經(jīng)營的平衡。

他表示，實(shí)際操作需要考慮對(duì)客政策的一致性，也要考慮各區(qū)域的差異性以及利率調(diào)整力度等諸多因素。比如說，從客戶角度看，各銀行按照相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但是從區(qū)域情況來看，歷史上地產(chǎn)政策是“因城施策”的，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調(diào)整確實(shí)比較難實(shí)行“一刀切”的管理政策。

謝志斌指出：

“再比如，從調(diào)整力度來看，也需要兼顧銀行實(shí)際承受能力，按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)估算，按揭利率每調(diào)降10BPs，對(duì)全行業(yè)凈息差影響大概是0.9-1個(gè)BP。中信銀行目前按揭貸款規(guī)模大概是9500億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率的占到6000億，這部分按揭每降低10BPs，將會(huì)影響到貸款收益大概是6個(gè)億，影響凈息差0.8BPs，和行業(yè)整體的0.9-1BPs 相比還是相對(duì)有一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，保持謹(jǐn)慎樂觀。”

廣深將推“認(rèn)房不認(rèn)貸”？官方尚未確認(rèn)，銷售終端傳言火熱

隨著官方穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策頻發(fā)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”將在廣深兩大一線城市落實(shí)的消息流傳甚廣。

廣州和深圳是廣州省內(nèi)唯二執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。以廣州為例，無房無貸款記錄者，購買商品住宅首付為最低三成；無房有貸款記錄者，購買商品住宅首付最低為四成；有房無貸款記錄或首套房貸已還清者，購買商品住宅首付最低為五成；而有房且貸款未還清則需要七成首付。

此前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》），推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

根據(jù)《通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”，指的是無論購房者有無貸款記錄，只要能夠證明其名下無房，就可以按照首套房認(rèn)定。

自8月25日三部門喊話落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策之后，有傳聞稱，廣州無房且房貸記錄不超過兩套，就可以三成首付；即便外地有一套房正在供樓，也可以享受。針對(duì)上述傳聞。還有傳聞稱，廣州市南沙區(qū)已有樓盤接到銀行通知，南沙開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

但據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回應(yīng)，認(rèn)房不認(rèn)貸目前尚未在廣州落地，相關(guān)政策正在研究中，具體以官網(wǎng)公布為準(zhǔn)。

而在深圳，同樣有傳聞稱“認(rèn)房不認(rèn)貸”即將落實(shí)。

不過，據(jù)多家媒體報(bào)道，四大行、浦發(fā)銀行、招商銀行均表示，目前未收到相關(guān)的政策文件，也未執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

然而，盡管銀行方面尚未公開執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、官方部門也未發(fā)文落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但地產(chǎn)銷售終端卻已有動(dòng)作。

近日，深圳多個(gè)樓盤傳出收回折扣的消息，對(duì)此，有售樓處承認(rèn)，也有開發(fā)商官宣辟謠。此外，還有房產(chǎn)中介表示，民生銀行、浦發(fā)銀行已經(jīng)執(zhí)行。

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