房企拿地金額少了、范圍縮了，就連地也退了。

編者按：2021年2月下旬，全國22個重點城市陸續(xù)推出“兩集中”土地出讓政策，這意味著土地市場的游戲規(guī)則迎來“大洗牌”，開發(fā)企業(yè)不僅面臨著資金的巨大壓力，更要為搶地的“決策”風險買單。過去一年，土地市場出現(xiàn)“前熱后冷”的趨勢，流拍、底價成交逐漸成為常態(tài)。

值此兩集中供地一周年之際，時代財經(jīng)推出《集中供地周年考》專題，記錄這一政策下房企、土地市場及地產(chǎn)投拓人的變化。

隨著北京新年首場土拍結(jié)束，2022年集中供地的帷幕正式拉開。

上周，北京迎來今年第一批集中供地，出讓的18宗地塊里僅有1宗流拍，剩余17宗地塊中8宗以底價成交、9宗溢價成交，最終的總成交價為480.22億元。北京新年首場土拍的平穩(wěn)落幕，似乎給2022年“土地兩集中”出讓開了個好頭。

一年前，在自然資源部提出的土地新規(guī)指導下，全國22個主要城市接連發(fā)布“土地兩集中政策”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。最終，2021年全國三批集中出讓土地成交金額分別為10542億元、6437億元、5601億元，拿地總額前高后低，房企的拿地意愿也由激進轉(zhuǎn)為謹慎。

進入新的一年，北京率先開啟集中供地，福州、合肥等城市也緊隨其后發(fā)布了出讓計劃。有專家指出，與去年后兩輪集中供地相比，此次北京土拍明顯有更多的企業(yè)參與其中，“后續(xù)其他城市土拍市場也存在復蘇可能，但整體恢復尚需時日?！?/p>

盡管北京此次土拍取得較好成績，但近半數(shù)地塊以底價成交，仍說明著當前的房地產(chǎn)行情并不理想。而梳理2021年三次全國性的集中供地，房企們紛紛收縮戰(zhàn)略，拿地規(guī)模和范圍都有了變化。

房企拿地經(jīng)歷過山車，投拓人接連被裁

集中供地政策的初衷是為穩(wěn)地價、規(guī)范土拍市場，但在第一輪集中供地中，房企仍在積極搶地，以重慶、無錫、廈門、南京為代表的城市依舊出現(xiàn)房企超高價拿地的現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，重慶首輪集中供地土拍的平均溢價率達到39%，較2020年全年上漲31%，有地塊溢價率達到130%；無錫出讓的16宗地塊中，15宗達到最高限制地價；南京有地塊經(jīng)過158輪競價，房企直接加價5.8億元觸頂。

首輪集中供地后，融創(chuàng)中國以超40幅地塊，拿地金額超700億元位列拿地榜第一位，其次為保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口和萬科等國企、央企。此外，卓越、融信等中小規(guī)模房企也在首輪集中供地中拿地超過百億元，其中，卓越在北京首輪集中供地中就以187億元拿下4宗地塊（3宗為聯(lián)合拿地），融信則在杭州首輪土拍中豪擲142億元收獲7宗地塊。

在經(jīng)過第一輪集中供地后，有業(yè)內(nèi)人士向時代財經(jīng)表示，“沒有雄厚的資本根本不敢舉牌競價，為了搶到心儀地塊，大家真的都不惜一切代價?！?/p>

面對依舊火熱的土地市場，不少城市陸續(xù)對政策進行了調(diào)整，到了第二輪集中供地時，限地價成了所有試點城市的共識，溢價率的上限范圍控制在了15%內(nèi)。

規(guī)則由寬松到收緊后，加上資金趨緊，房企們不再激進拿地。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在第二輪集中供地中，22城的整體流拍率達到了60%，較上一次集中供地提升54%，同時，底價成交的地塊占比達到了77%，整體溢價率僅4%。

從激進搶地到收縮戰(zhàn)線，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，以50強房企為例，上半年整體投資金額為1.9萬億元，而下半年驟降至0.8萬億元，下半年投資力度降幅高達60%，進入四季度接近一半的50強房企沒有拿地。

時代財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，此前曾積極參與深圳土拍的龍光、佳兆業(yè)等房企，從第二輪集中供地開始都低調(diào)起來，不再參與競拍。

一位房企投拓人員告訴時代財經(jīng)，目前大型央企在土地市場相對積極，民營房企大多是收縮投資、節(jié)約開支，這個現(xiàn)象從去年第二輪集中供地就開始顯現(xiàn)，并且持續(xù)到現(xiàn)在。

同時，該投拓人員還表示，不僅民營房企在收縮投資，規(guī)模相對較小的國企、央企也在收縮，“雖然他們（小型國企、央企）沒有裁員，但是也不積極投拓了?！?/p>

土地投資收縮，房企的投拓部門規(guī)模逐漸減小，據(jù)時代財經(jīng)了解，以世茂集團為例，區(qū)域的投拓崗位規(guī)模在去年下半年至少減少一半。

一位總部位于華東的top15房企區(qū)域投拓高層鄭元（化名）對時代財經(jīng)稱，拿地收縮對投資人員的影響還是很大的，首先是組織架構(gòu)上的精簡合并，對投資人員進行優(yōu)化調(diào)整。此外，大部分未被優(yōu)化的投資人員，工作重心也從招拍掛到收并購、勾地、代建等業(yè)務上轉(zhuǎn)移，“代建業(yè)務目前在房企里還是比較多的，基本是投拓人員在做，主要是尋找可代建項目、溝通代建意向、談判代建條件、內(nèi)部上會決策幾個方面的工作?！?/p>

鄭元指出，現(xiàn)在對投拓人員的要求是多專多能，整體來說工作壓力不小，但也會有上升空間。

另一位總部位于華東的top50房企區(qū)域投拓人趙城（化名）則沒有那么幸運，他于2020年下半年離開原來供職的房企，“當時公司說我效益不好，實際是想裁員，我干脆就提了離職?！彪S后，趙城轉(zhuǎn)投一家外地房企在長三角成立的區(qū)域公司，負責長三角某城市的投拓工作，但沒過多久也因大環(huán)境不好被裁，“2021年下半年被裁的，后來那家房企在華東的投拓也差不多走光了。”

戰(zhàn)略收縮，更多城市將出現(xiàn)流拍

除拿地金額減少，2021年房企的土地布局也由過往的對外擴張、全國鋪開到戰(zhàn)略收縮，房企們對城市的選擇更為集中。

據(jù)億翰智庫監(jiān)測的16家典型房企拿地金額分布，一線城市占比由2020年的16.3%提升至19.3%，核心二線城市占比由2020年的28.3%提升至33.1%，其余能級城市的拿地金額占比均有所下降。

從區(qū)域來看，成都、天津等具體城市以及杭州、南京為代表的長三角城市群，均是上述16家典型房企重點投資的區(qū)域，其中在杭州的拿地金額占比提升36.2%、南京提升47.8%、天津則大幅增長170.7%。

克而瑞數(shù)據(jù)指出，2021年30強房企總投資金額中有41%用于22城集中供地，全國22城以外的其他城市合計吸金占比僅有59%。此外，2021年，包括新城、美的、中梁、龍光、濱江等房企拿地城市的數(shù)量不超過6個，招商、旭輝、綠城、金茂等基本完成全國化布局的房企拿地城市的數(shù)量也僅在7-13個之間。可見，不管是從企業(yè)層面，還是城市層面，市場集中度都將持續(xù)走高。

在鄭元看來，房企拿地收縮一方面是市場因素，下行嚴重，客戶購房態(tài)度轉(zhuǎn)變明顯；二是前兩年土地市場太過火熱，地價抬升太高；三是開發(fā)商資金有限，只能集中資金在更為安全的一二線城市，“例如揚州，今年很多房企都決定不再投了，類似的城市很多，今年如果態(tài)勢還無好轉(zhuǎn)，可能很多地方的土地都會經(jīng)歷流拍?！?/p>

他同時指出，最近市場有一些好轉(zhuǎn)信號也不少，例如降低房貸利息，降低首付比例，但都是在刺激需求端，“關(guān)鍵其實還是房企現(xiàn)金流，有對現(xiàn)金流強有力的政策，才可幫助房企度過這一難關(guān)。但目前市場還是處于比較冷的狀態(tài)?！?/p>

退地、轉(zhuǎn)讓股權(quán)，房企合作說散就散

為緩解資金壓力、減少拿地風險，房企聯(lián)合拿地的現(xiàn)象一直頗為普遍，然而一旦涉及利益，合作就不會完全一帆風順。在土地價格上漲、市場行情下行、拿地利潤不斷被壓縮的壓力下，房企聯(lián)合的矛盾也逐漸顯露出來。

2021年7月，杭州房企宋都股份公告宣布放棄此前競得的杭政儲出【2021】8號地塊，而已繳納的5000萬元預約申請保證金也將一并沒收。

宋都股份在隨后回復上交所問詢函的公告中表示，公司在杭州首輪集中供地中，分別拿下杭政儲出【2021】8號地塊和12號地塊的使用權(quán)，隨后就上述兩地塊分別與祥生控股和寶龍地產(chǎn)約定合作。

然而，幾天后祥生單方面表示不再參與本次合作，寶龍地產(chǎn)也在此后表示放棄合作。在綜合考慮后，宋都股份決定放棄競得的8號地塊土地使用權(quán)。

一場退地羅生門，暴露了房企合作背后的利益沖突。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，祥生和寶龍企之所以放棄合作，最大原因在于地塊利潤少，加上資金緊張。以杭政儲出【2021】8號地塊為例，宋都股份以17.83億元+21%自持摘得地塊，溢價率達到29.90%，成交樓面價20962元/平方米，而該地塊最高售價限價為20950元/平方米，利潤空間十分有限。

除退地外，更多房企選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓來緩解資金壓力。以目前正在開發(fā)建設的杭州雅望軒項目為例，該地塊由融信于去年5月以25.6億元競得，后引入融創(chuàng)共同開發(fā)，但在該項目即將入市的時候，融信和融創(chuàng)卻同時退出股權(quán)，雅望軒項目交由星創(chuàng)置業(yè)繼續(xù)開發(fā)。

此外，去年杭州的集中供地中，融信與濱江聯(lián)合拿下4宗地塊，并各自持有50%的項目股權(quán)。但時代財經(jīng)通過天眼查查詢發(fā)現(xiàn)，融信與濱江聯(lián)合拿下的4宗地塊在去年6月和10月陸續(xù)出現(xiàn)股權(quán)變更，其中3個項目融信幾乎退出所有股份，剩余1個項目則是濱江退出股份，融信的股權(quán)比例變?yōu)?7.6%。

面對房企退地或退出股權(quán)的情況，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這些行為都與公司的資金壓力有關(guān)，“當前房企面臨一些壓力，拿地方面有心無力，沖動性拿地后也會有退地的止損措施?！?/p>