3月10日，金茂服務(wù)（00816.HK）正式在港交所掛牌，成為虎年首個完成上市的物管公司。不過，在物業(yè)股整體降溫的背景下，金茂服務(wù)“上市即破發(fā)”，截至收盤報5.80港元，跌幅高達28.75%，目前總市值約52.28億港元。

回望過去兩年，物業(yè)股曾是資本市場當之無愧的“香餑餑”，不僅上市企業(yè)身影此起彼伏，板塊整體估值也較房地產(chǎn)更為亮眼。如今，滄海桑田，金茂服務(wù)破發(fā)背后，是這家公司基本面的問題，還是整個物業(yè)股已經(jīng)“不香了”？

公開信息顯示，金茂服務(wù)的成立最早可追溯至1993年，公司前身系中化酒店。2007年，金茂物業(yè)正式成立，開始為金茂集團開發(fā)的寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)。

此后，金茂物業(yè)逐步向全國擴張，并將業(yè)務(wù)擴展至住宅、寫字樓等多種領(lǐng)域。2021年，公司名稱正式由“金茂物業(yè)”變更為“金茂服務(wù)”，并于8月份正式啟動上市進程。

相較于其他民營房企的物業(yè)平臺，金茂服務(wù)背靠中國金茂，后者是國內(nèi)排名前20的國企開發(fā)商，由中化集團間接持有35.3%股份。過去數(shù)年，中國金茂為金茂服務(wù)的擴張?zhí)峁┝藰O大支持，截至2021年9月30日，后者的合約面積有超九成來自母公司。

此外，中國金茂在全國布局了34個城市運營項目，金茂服務(wù)已與其中22個項目訂立前期物業(yè)管理合約，包括上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州等地的寫字樓綜合體、新城鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)及智慧城市等組合，有12個項目已投入運營。

中國金茂控股集團有限公司總裁李從瑞稱，作為金茂服務(wù)的母公司，中國金茂將從戰(zhàn)略、項目、資金、人才等方面，支持金茂服務(wù)健康快速發(fā)展。

在物企日趨獨立發(fā)展的背景下，上述模式雖具有穩(wěn)定性，但也反映出其第三方外拓能力有待提升。截至2021年9月30日，金茂服務(wù)來自第三方物業(yè)的合約及在管面積分別僅440萬平方米、310萬平方米，占比分別為9.62%、13.36%。

除了依賴母公司，金茂服務(wù)在規(guī)模量級上屬于中等，還未躋身上市物企前列。截至2021年9月30日，該公司合約建筑面積約4570萬平方米，在管面積為2320萬平方米。而截至2021年中期，上市物業(yè)合約面積均值達1.78億平方米。

從盈利指標上看，金茂服務(wù)物業(yè)管理板塊毛利率約17.5%，其中來自金茂集團及中化集團開發(fā)物業(yè)的毛利率為18.2%，獨立第三方開發(fā)物業(yè)的毛利率約8.6%，后者主要包括政府設(shè)施及學(xué)校等公共物業(yè)，該公司已終止若干毛利率較低的學(xué)校項目。

規(guī)模不占優(yōu)勢、依賴母公司、盈利能力待提升等多重因素，使資本市場的熱情未如想象中高漲。從另一方面說，金茂服務(wù)上市即破發(fā)，也反映出物業(yè)股的熱潮已漸漸退卻。

今日，上市物企龍頭碧桂園服務(wù)發(fā)布2021年業(yè)績預(yù)告，稱2021年該集團未經(jīng)審核綜合收入、稅前利潤、期內(nèi)凈利潤等，將較2020年同期取得超過50%的增長。不過，截至收盤，該公司股價仍處于下跌狀態(tài)，報38.60港元，跌幅4.34%。

平安證券在研報中稱，過去的2月份，物業(yè)板塊“跑輸大市”。受部分民企信用事件、前期股價反彈力度較大等影響，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌7.6%，跑輸恒生指數(shù)3.1個百分點；其成分股PE(TTM)均值18.7倍，處于2016年以來0.9%分位。

國金證券也稱，去年4月以來，物管板塊整體股價走勢跟地產(chǎn)基本一致。因地產(chǎn)行業(yè)出清，諸多房企面臨生死問題，使得市場對物管公司的未來成長性產(chǎn)生質(zhì)疑，也對公司未來控制權(quán)歸屬擔憂提升。關(guān)聯(lián)房企的存活問題，成為決定物管公司估值的核心因素。

業(yè)內(nèi)認為，當下，物管板塊估值回調(diào)，且分化明顯，中小物業(yè)公司上市意義減弱。萬物云及龍湖智慧服務(wù)上市后，并購市場預(yù)計將維持一定熱度。不過到年底，行業(yè)規(guī)模競賽將迎來尾聲，企業(yè)規(guī)模排名情況將趨向穩(wěn)定。