繼北京、福州、廈門及合肥之后，東莞2022年首批集中供地拉開序幕。

3月13日，東莞市自然資源局發(fā)布拍地公告。東莞首批集中供地共計(jì)出讓8宗涉宅地塊，起拍總價(jià)170.83億元，出讓總面積33.29萬平方米，將于4月19-20日進(jìn)行集中競(jìng)價(jià)。

調(diào)整競(jìng)拍規(guī)則，為本次拍地最大亮點(diǎn)。時(shí)代周報(bào)記者對(duì)比獲悉，本次土拍取消地塊入市后商品房售價(jià)限制、部分地塊下調(diào)競(jìng)買保證金、部分地塊取消配建要求。

合富研究院高級(jí)分析師李興旺對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)預(yù)期”和“因城施策”背景下，全國(guó)各地越來越多城市調(diào)整樓市政策，東莞也不例外。東莞放松土拍要求，是此輪全國(guó)樓市政策寬松的表現(xiàn)之一。

降低拍地門檻

東莞首批集中供地推出8宗地塊，主要分布于長(zhǎng)安、道滘、常平、橫瀝、大嶺山及塘廈等鎮(zhèn)街。其中，2022WR003地塊和2022WR004地塊曾于2021年掛牌出讓，本次為二次上架。

時(shí)代周報(bào)記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2022WR003地塊出讓規(guī)則取消“首批最高房?jī)r(jià)毛坯不高于41998元/平方米”要求；2022WR004地塊出讓規(guī)則取消“首批最高房?jī)r(jià)毛坯不高于38220元/平方米”要求。此外，本輪新推出地塊均未對(duì)地塊入市后最高售價(jià)進(jìn)行限制。

取消售價(jià)限制，將為開發(fā)商騰挪更多利潤(rùn)空間。為提高開發(fā)商入市積極性，東莞本輪土拍下調(diào)保證金門檻。

具體而言，2022WR003地塊保證金為10.1億元，去年為22億元；2022WR004地塊保證金為4.5億元，去年為12億元。

此前，東莞土拍多要求房企競(jìng)配安居房和公共配套設(shè)施，本輪拍地規(guī)則亦有所放松。

“部分地塊去掉競(jìng)配面積后，樓面價(jià)約為1.5萬~1.8萬元/平方米。但加上競(jìng)配面積后，實(shí)際樓面價(jià)約為1.9萬元/平方米。片區(qū)新房售價(jià)約為3萬元/平方米，加上競(jìng)配面積根本算不過賬。”一名勘察過地塊的房企人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，取消或降低競(jìng)配面積，相當(dāng)于為房企“減負(fù)”，有盈利空間房企才敢拿地。

東莞土地市場(chǎng)，向來是房企的“兵家必爭(zhēng)”之地。東莞中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，東莞土拍平均溢價(jià)率達(dá)35%，創(chuàng)近年新高；平均樓面價(jià)為近2萬元/平方米，同比增長(zhǎng)50%。

住宅成交量觸底反彈

過去一年，東莞樓市處于高壓之下，限購(gòu)限貸升級(jí)、二手房參考價(jià)等調(diào)控持續(xù)升級(jí)。進(jìn)入2022年，東莞樓市持續(xù)低迷。

中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月東莞住宅新增供應(yīng)約5.6萬平方米，創(chuàng)過去12年同期新低，環(huán)比同比均下跌約7成。2月，東莞住宅成交面積8.2萬平方米，創(chuàng)過去15年同期次新低，環(huán)比下降57%，同比下降67%。

截至2月底，東莞住宅庫(kù)存套數(shù)34749套，約412萬平方米，庫(kù)存面積同比上升52%。按照過去6個(gè)月消化速度計(jì)算，2月底住宅庫(kù)存消化周期約15.2個(gè)月，創(chuàng)近8年新高，高庫(kù)存壓力顯現(xiàn)。

進(jìn)入3月，傳統(tǒng)樓市銷售旺季已至，東莞住宅成交量有所回暖。

合富大數(shù)據(jù)顯示，2月28日-3月6日，東莞一手住宅網(wǎng)簽306套，簽約面積約為3.9萬平方米，環(huán)比增加近6成。春節(jié)后，東莞東莞一手住宅網(wǎng)簽量逐周回升。同期，東莞二手住宅網(wǎng)簽212套，環(huán)比增加16%。

“土拍條件放松，將提高房企拍地積極性，拍地?zé)崆闀?huì)有提升?！崩钆d旺認(rèn)為，當(dāng)下東莞市場(chǎng)仍處于信心恢復(fù)階段，土拍對(duì)交易市場(chǎng)的影響仍需看待后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)，結(jié)合具體情況具體分析。