地方房企中，藍光發(fā)展屬于“野心非常大”那一類。

“高周轉、高杠桿”模式下，從借殼上市當年(2015年)不到200億元銷售額，到2019年的1015.37億元銷售額，藍光發(fā)展只用了4年便躋身千億行列。

進入千億陣營僅兩年，這家房企便為當初的野心付出了代價。

2021年，藍光發(fā)展銷售額腰斬至465.62億元；營收同比下降53.17%至201.2億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤同比巨幅減少518.92%，當期虧損138.3億元。

圖源：藍光發(fā)展

到期未償還債務約328.22億元

不足總負債兩成

藍光發(fā)展的巨幅虧損源自三方面：經營虧損、減值計提與資產處置。

經營虧損方面，為化解債務危機，藍光發(fā)展先后拋售了醫(yī)藥板塊“迪康藥業(yè)”及物業(yè)板塊“藍光嘉寶”，這兩項業(yè)務縮減使得營收同比減少19.56億元，進而影響毛利貢獻減少。由于資金緊張導致項目逾期交付，該公司房地產業(yè)務收入較上年減少約204.87億元。疊加施工成本和材料成本上漲、調控政策影響及降價促銷等原因，藍光發(fā)展2021年由盈轉虧。

減值計提方面，藍光發(fā)展本期計提65.76億減值損失，主要為存貨跌價準備。

資產處置方面，處置下屬業(yè)管理公司及部分地產項目，減少本期合并報表利潤總額7.97億元。

除各項經營指標腰斬，藍光發(fā)展還面臨債務纏身。

自2021年7月出現(xiàn)債務逾期以來，截至2022年4月22日，藍光發(fā)展累計到期未能償還的債務本息金額合計328.22億元，占其總負債的比例為19.58%。

截至去年底，該公司累計15只債券到期未償，多只債券被多家信用評級機構評為C級或D級。

同期，該公司貨幣資金賬面余額55.24億，一年內到期的有息金融負債本金余額為407.34億元；凈負債率為639.14%，扣除預收款后的資產負債率為93.63%。

與此同時，藍光發(fā)展控股股東藍光集團持有股份中的13.34億股被司法凍結，或面臨控股股東被動減持導致的公司控制權不穩(wěn)定風險。

藍光發(fā)展的審計機構信永中和在年報中寫道，上述情況疊加公司存在大額虧損等情況和事項，“表明存在可能導致對藍光發(fā)展公司持續(xù)經營能力產生重大疑慮的重大不確定性?！?/p>

目前，藍光發(fā)展正在化解債務問題，但尚未披露具體的方案。其表示，公司已成立由董事長直接領導的債務應急管理專項工作組，并聘請境內外債務重組顧問，以開展債務風險化解工作及就不同類型負債制定針對性化解方案。

優(yōu)質資產盡出

未來路在何方

要實現(xiàn)自我造血與補血，銷售回暖與處置資產是最直接的方式，但去年下半年樓市下行以來，仍在繼續(xù)探底。雖有業(yè)內人士預計今年二季度將觸底企穩(wěn)，但仍難言樂觀。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，百強房企1—4月累計業(yè)績規(guī)模同比大幅降低50.2%，較一季度的47%進一步擴大。

今年一季度，藍光發(fā)展房地產業(yè)務實現(xiàn)銷售金額14.06億元，其中合并報表權益銷售金額為4.92億元，同比分別減少94.4%、97.5%。同期，該公司房地產項目新開工面積為0。

除卻大環(huán)境基本面較差影響，投資布局三四線城市也使得藍光發(fā)展去化存在一定困難。

該公司曾不惜高溢價重倉三四線甚至四五線城市，雖近年逐步回歸新一線、二線及強三線城市，但截至去年末，除大本營成都外，藍光發(fā)展房地產儲備仍主要集中在低線城市為主的滇渝區(qū)域及華中區(qū)域，如吉安、巢湖、南陽、襄陽等城市，兩大區(qū)域占其總儲備的比例分別為 19.7%、23.4%。

此外，在房企均重倉高能級城市的當下，藍光發(fā)展手頭的資產也顯得不那么優(yōu)質，處置資產存在難度。

持有型物業(yè)方面，一季度藍光發(fā)展房屋出租率雖同比上升，但可供出租面積、平均租金均大幅減少。

物業(yè)服務被視為“房企的未來”，藍光嘉寶服務也是絕對的優(yōu)質資產，2020年實現(xiàn)營收及利潤分別為27.34億元、5.5億元，總在管面積也達1.299億平方米。

但隨著去年2月，藍光發(fā)展宣布以48.46億元對價出售藍光嘉寶服務約64.62%予以碧桂園服務，該公司將“未來”拱手讓人。

這家曾經的四川地產“一哥”，是否還能找到重返輝煌的路？