去年此時，房地產的雷正式暴發(fā)。

在這一年的時間里，我們看到，從“個別房企”作為開端，雷逐漸蔓延到了整個行業(yè)。除了大型國企之外幾乎無一幸免。

(相關資料圖)

現金流斷裂，然后債務違約，再然后樓盤停工，這是一個鏈條。

樓盤停工，大家不敢買房，然后房企的現金流斷裂，這也是一個鏈條。

那么，那些違約的債務都是怎么解決的呢？

一年來的解決方案，基本都是展期。展期，就大白話說就是拖著：過去12個月（截至今年6月）房企完成了1834億元的困境債券置換或展期。

如果樓市復蘇、融資渠道恢復，債務展期將為開發(fā)商贏得時間，隨后賺著錢了再還。

可是如果樓市未能復蘇，銷量未能反彈，那么就會迎來真正的矛盾：投資人就會感到前途未卜，失去耐心，不會再繼續(xù)展期了。

所以現在的關鍵點在于銷售能否復蘇，以及房企盈利能否修復。

1

很多人可能認為房地產的戴維斯雙殺時刻已經過去了。但從即將到來的償債高峰數據來看的話，似乎很難支撐這個樂觀看法。

當前房企有息負責規(guī)模高達17.2萬億元，具體數據如下：

房地產開發(fā)貸款余額（截至 2022年3月末為12.56萬億元，占比 73%）

國內債券余額（截至2022年6月末為1.81萬億元，占比11%）

海外債券余額（截至2022年6月末為1.24萬億元，占比7%）

投向房地產行業(yè)的信托余額（截至2022年3月末為1.57萬億元，占比 9%）

這些都是有息債務，合計約為17.2 萬億。

下半年房地產行業(yè)國內債券、海外債券、信托到期規(guī)模合計6540億元。未來一段時間各個月份的到期規(guī)模如下：

資料來源：萬得，用益信托網，中銀證券

可以看到，未來大半年的時間里，都是一個償債高峰期。

房企的現金流主要來自兩大塊：一是賣房子回款，二是繼續(xù)融資借錢。

而現在，這兩者顯然都不能發(fā)力，債權融資明顯受阻，無論是在國內融資還是在海外融資。所以未來一段時間房企會有很大的償債資金缺口。

2

7月29日，央行發(fā)布《2022年二季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》，在這個報告里我們看到，房企開發(fā)貸款和個人購房按揭貸款繼續(xù)低迷。

整個二季度，開發(fā)貸款減少700億，個人購房貸款也僅增加了200億。這和去年同期相比，開發(fā)貸款少減500億元，個人購房貸款少增8900億元。

雖然從監(jiān)管層的態(tài)度來看，對于地產企業(yè)融資有所轉暖，但遠遠沒有融化民營地產企業(yè)們冰凍的心，整個行業(yè)的拿地和投資意愿都很低。

所以開發(fā)貸的存量才出現了下降。

要知道，以前幾乎沒有下降過，以前說“下降”都是說增速下降，但還是增的。

現在是真降了。

當前無論是銷售，還是新開工、拿地、投資，都處于景氣度最差時期，1-6月全國商品房銷售金額同比降幅是28.9%，房地產開發(fā)投資完成額同比減少5.4%。

目前各線城市的庫存均處于高位。

當“停貸”風波迅速蔓延至超過200個城市的時候，人們的信心再一次被沖擊，商品房銷售也再一次降溫：

7月1號到26號的數據，30城商品房銷售面積同比跌幅，從6月的-17%擴大到了-31%。

3

更值得注意的是，高層對房地產的政策并沒有進一步的吹暖風，尤其是沒有大水漫灌的傾向。

如果你觀察這十年的一貫風格，就會發(fā)現還真的（幾乎）沒有搞過大水漫灌。

回想2013~2014年，當時整個社會的資金面冷得瑟瑟發(fā)抖都沒有放水——業(yè)界應該還記得，那次差點沒造成流動性危機。

前幾天的年中政治局會議中，關于房地產的提法仍然是“房住不炒”、“因城施策”、“支持剛性和改善性住房需求”，只比以前多了個“保交樓、穩(wěn)民生”。

這意味著什么？

意味著短期內可能不會加大刺激力度，以及出臺新的刺激性政策了。

前段時間有傳聞，高層正考慮設立房地產紓困基金，規(guī)模3000億元左右，用于支持12家出險房企和部分地方房企。

但至今沒有得到證實。

即使成真，以這個級別的基金體量，對房企來說也不太解渴。

說來說去，唯一的希望還是樓市回暖。

4

如果樓市不能如期復蘇的話，這一波的房企危機就會發(fā)生變化了。

以前還可以稱為流動性緊張，現金流緊張。假如債權人的耐心和信心被消耗怠盡之后，這事的性質就會從流動性緊張演變?yōu)橘Y不抵債。

鑒于過去一段時間內大部分置換和展期的債務將在一年內到期，而開發(fā)商的資本結構并沒有發(fā)生很大改觀，所以未來幾個月我們可能會看到什么？

總之，以時間換空間恐怕難以持續(xù)。