近期深圳首個(gè)住宅盤推出了“0首付”購三房的營銷活動(dòng)，但隨即被房管部門叫停。

上述所謂的“0首付”，實(shí)際就是首付分期。

據(jù)悉，樓盤“0”首付的具體操作方式是：

(資料圖片僅供參考)

首先由購房者先交定金10萬元給開發(fā)商，然后第三方借給購房者最高100萬元作為首付款。

客戶收到款需要先還10萬元，購房者再通過五年分期把“首付”還清。相當(dāng)于首期款只需要付20萬。

深房中協(xié)發(fā)布鄭重提示！

8月12日晚，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布關(guān)于《關(guān)于警惕“零首付”購房風(fēng)險(xiǎn)的鄭重提示》。提示中寫道，“零首付”不僅不能從根本上解決購房者資金短缺問題，還須借助于首付款高息墊付、虛高評估價(jià)騙貸等非常規(guī)操作實(shí)現(xiàn)，從而大大增加消費(fèi)者貸款利息及按揭月供款的負(fù)擔(dān)。

“零首付”涉及的部分違規(guī)操作，無法在合同中明確約定（即使約定，其有效性也難被法律認(rèn)可），一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，或給消費(fèi)者造成經(jīng)濟(jì)損失，消費(fèi)者將難以依法追責(zé)索賠、

“零首付”和低首付還有被銀行拒貸和違約風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)，不僅要面臨官司，拿不到房，還要耗費(fèi)很大的精力。

虛假的“0首付”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，上述涉事樓盤為信城縉悅城，位于深圳龍崗區(qū)龍崗街道。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)為深圳市深潤川實(shí)業(yè)有限公司（下稱深潤川），物業(yè)管理公司為深圳市信城物業(yè)管理有限公司。今年3月29日和7月21日，信城縉悅城4棟樓兩次獲批預(yù)售許可證，將推出建面78-96平方米全南向三房，備案均價(jià)約39500元/平方米，總價(jià)約288萬元/套起。

有中介人士向記者透露稱，此次“0首付”活動(dòng)僅限信城縉悅城4棟樓，活動(dòng)時(shí)間是8月11日至8月14日，所謂的“0首付”實(shí)際就是首付分期付款。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，從本質(zhì)上說，此類操作是屬于房企提供的首付分期優(yōu)惠政策，其和傳統(tǒng)的首付紀(jì)律明顯不相符合。“首付分期卷土重來，也是因?yàn)榉科髲捻?xiàng)目營銷的角度為購房者增加首付的支付能力。但是從當(dāng)前各地情況看，無論是零首付還是低首付，基本上都會(huì)被叫停?！?/p>

記者注意到，深圳住建局平臺(tái)顯示，目前上述樓盤的房源均已被“分局鎖定”，而這意味著房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為，導(dǎo)致售房系統(tǒng)被區(qū)局鎖定。

“‘0首付’的宣傳涉嫌虛假宣傳，可能違反了《廣告法》的規(guī)定?！?德恒律師事務(wù)所律師王帥向記者表示，宣傳的“0首付”實(shí)際上并不是真的0首付，而是購房人首付款資金來源可以不來自于自有資金，該首付款是由第三方為購房人提供的借貸資金?！?016年住建部等部門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，強(qiáng)調(diào)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。國家是不允許中介機(jī)構(gòu)為購房人提供首付融資、首付分期和變相首付墊資的違法行為?！?/p>

王帥進(jìn)一步表示，如果購房人的首付款來自于借貸融資，從側(cè)面也說明房價(jià)超過了購房人的能力承擔(dān)范圍之內(nèi)，易造成購房人后續(xù)還款的逾期，不僅對購房人的個(gè)人信用造成不良影響，購房人可能既沒了房子又要承擔(dān)后續(xù)購房款的償還，而且這種影響也將傳導(dǎo)至資金出借人，造成其放貸資金的不良?！百彿咳嗽诿鎸Α闶赘丁彿康恼T惑時(shí)應(yīng)保持冷靜，購房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行?！?/p>

值得一提的是，8月11日，信城縉悅城在其官微發(fā)布聲明稱，近期收到客戶及同行反饋市場上通過網(wǎng)絡(luò)等渠道發(fā)布關(guān)于項(xiàng)目首付分期等不實(shí)信息誤導(dǎo)購房者。“我們一直秉承公平競爭、健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場為己任，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定銷售項(xiàng)目產(chǎn)品，銷售過程中不會(huì)有關(guān)于首付分期等不實(shí)行為?！?/p>

不過， 這并非信城縉悅城首次卷入低首付、墊資買房等負(fù)面輿論中。此前6月23日，該項(xiàng)目也發(fā)布一則聲明稱，針對近期某些中介為吸引客戶出現(xiàn)的低首付、墊資買房等虛假不實(shí)宣傳，我項(xiàng)目鄭重聲明：對虛假宣傳行為絕不姑息，請各行家規(guī)范宣傳，切勿為吸引市場關(guān)注做出虛假宣傳，影響項(xiàng)目工作秩序。

“0首付”陷阱

盡管信城縉悅城發(fā)布“嚴(yán)正聲明”予以回應(yīng)，但業(yè)內(nèi)人士指出，類似“0首付”的操作在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場并不罕見。

根據(jù)媒體報(bào)道，此前杭州臨安區(qū)很多樓盤均推出首付貸，而在首付貸之下，可以做到1成首付，乃至零首付，有些樓盤要求首付貸五年內(nèi)還清即可。今年7月，鄭州管南片區(qū)某樓盤也曾打出“‘零首付’網(wǎng)簽，剩下首付款交房前付清便可”的宣傳。此外，郴州、惠州等樓市也曾現(xiàn)“零首付”情況。具體的操作如，簽約時(shí)將購房的合同價(jià)格提高，未能一次性付清的首付款即可按照按揭貸款的流程一同貸款。

王帥提醒，“0首付”購房也易產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商和購房人在出現(xiàn)這樣的糾紛時(shí)均有可能有責(zé)任。0首付、開發(fā)商墊資不僅違規(guī)，還涉嫌欺騙銀行貸款。而購房者在知曉零首付違規(guī)的情況下，繼續(xù)簽訂購房合同，因而被拒貸，也需要付一定的責(zé)任?！叭珉p方都有過錯(cuò)，但購房者的損失是實(shí)實(shí)在在的。不僅要面臨官司，拿不到房，還要耗費(fèi)很大的精力?！?/p>

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，低首付、墊首付等市場行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會(huì)導(dǎo)致未來出現(xiàn)斷供和其他金融風(fēng)險(xiǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，市場上之所以頻現(xiàn)低首付、墊首付等違規(guī)現(xiàn)象，主要是因?yàn)楫?dāng)前市場情緒比較低迷，銷售不振，導(dǎo)致樓市營銷行為走“偏門”。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份新房市場共網(wǎng)簽4337套商品房，環(huán)比下降19.7%；住宅網(wǎng)簽3317套，環(huán)比上升10.3%；豪宅網(wǎng)簽361套，環(huán)比下降29.8%；商辦及其它網(wǎng)簽615套，環(huán)比下降71.1%。

需要指出的是，今年以來，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)，相關(guān)部門出臺(tái)了一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策舉措，其中金融系統(tǒng)在紓困房地產(chǎn)方面發(fā)力尤甚。

8月10日，央行發(fā)布《2022年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

律師：開發(fā)商不得違規(guī)提供購房首付融資

北京周泰律師事務(wù)所高級律師王若琳對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，所謂的“0首付”對開發(fā)商來說也可以理解為變相融資。這個(gè)操作對首付款和房價(jià)都沒有任何優(yōu)惠，僅僅加入了第三方這個(gè)杠桿，以非法的手段提前套取了銀行貸款。對購房者而言可以早日買房，對開發(fā)商而言可以早日獲得購房款。

但此舉違反了我國的住房信貸政策，放大了購房杠桿，在首付款及房貸的雙重還款壓力下，購房者未來可能出現(xiàn)逾期還款或斷供，增大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

北京市金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人律師戴金花也表示，根據(jù)《規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作》規(guī)定，國家嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購房。

案例

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在裁判文書網(wǎng)中還搜到一起房地產(chǎn)開發(fā)商自己借錢給購房者付首期，雙方簽訂的借款協(xié)議被判決無效的案件。

2018年1月24日，袁某因購房需求，到某地產(chǎn)公司開發(fā)的一個(gè)國際城項(xiàng)目看房。袁某對房屋很滿意，在當(dāng)天就簽訂《房屋認(rèn)購書》，定了一間建筑面積72平方米，總價(jià)50萬元的房子。使用購房優(yōu)惠后，總房款為47萬元。

值得注意的是，47萬的房子，首付款9萬多，袁某與房地產(chǎn)公司約定，這筆錢由房地產(chǎn)公司墊付。

2018年1月25日，袁某與房地產(chǎn)公司簽訂《借款協(xié)議》，約定，房屋首付款總金額為99868元，袁某首付款支付3868元，剩余首付款96000元由房地產(chǎn)公司出借給袁某。

還款時(shí)間從2018到2021年間，袁某分四期償還借款。

借款協(xié)議中還約定，袁某如果在約定期限內(nèi)償還全部借款，就不用支付利息；逾期不超過30天，袁某按欠款支付千分之五的違約金；逾期超過30天，袁某所購房屋歸房地產(chǎn)公司所有。

交付房屋后的兩年間，袁某一直如期償還借款。但在第三年袁某卻拒絕償還貸款。

判決書中顯示袁某拒接還款的直接原因是——房屋的質(zhì)量問題。

袁某稱，交付的房屋墻體存在多處墻體嚴(yán)重裂縫，質(zhì)量問題從房屋交付后的三年多時(shí)間里一直沒能解決處理，袁某還表示，如果解決房屋質(zhì)量問題，自己就會(huì)還款。

法院認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》中嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款的規(guī)定，雙方簽訂的《借款協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，并判決袁某給付房地產(chǎn)公司剩余購房首付借款及違約金。

戴金花表示，我們國家的房地產(chǎn)政策是“房住不炒，持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序”。而“0首付”、為購房人墊付首付款等行為容易助長炒房行為，不利于樓市的長期穩(wěn)定。

王若琳強(qiáng)調(diào)，為購房人墊付首付款的行為，不僅破壞金融監(jiān)管秩序、增大金融風(fēng)險(xiǎn)，而且因合同瑕疵可能引發(fā)相關(guān)責(zé)任。一方面，第三方與購房者簽訂借貸合同，違反了我國的住房信貸政策，相關(guān)協(xié)議效力存在不確定性。一旦發(fā)生爭議，各方的權(quán)益未必能夠得到足夠保障。

另一方面，購房者與銀行簽訂了按揭貸款合同，購房者如存在違法獲取按揭貸款的行為，可能需要向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。

部分資料來自深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)