剛剛過去的8月，深圳樓市并沒有像8月驕陽般火熱，相反，依舊處于冰凍期，二手房成交量僅2000套，遠遠低于5000套榮枯線水平。

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9月1日，一則關于“坪山區(qū)公證處完成深圳首例帶押過戶”的消息在房產中介的朋友圈中廣泛傳播，因為“帶押過戶”有公證處保證交易安全，還能免去贖樓環(huán)節(jié)，降低三分之一的交易成本，市場普遍認為，帶押過戶將加速深圳二手房流通。

9月2日，坪山區(qū)公證處的工作人員對第一財經表示，只要是登記在深圳的房產，都可以前往坪山公證處辦理。

然而，因為樓市銷售主要與購房者的收入預期以及市場信心有關，“帶押過戶”給深圳樓市帶來的這陣風或許不會太大。

“帶押過戶”減少交易成本

9月1日，深圳市坪山區(qū)司法局官網發(fā)文表示，今年七月底，坪山公證處完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務，實現(xiàn)二手房交易新模式。

“我處于6月中旬與交易各方簽署‘公證安心付’資金監(jiān)管服務協(xié)議，7月底順利完成帶抵押過戶、資金結算及抵押登記注銷，8月中旬完成房屋交接及尾款結算工作”，坪山公證處相關負責人介紹，此次交易涉及十幾套房產，4000多萬交易資金。

所謂“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式，基本流程為交易雙方及債權人（抵押權人）共同與公證處簽署公證提存服務協(xié)議；買家將購房款監(jiān)管在公證處提存專用賬戶；抵押權人同意在抵押狀態(tài)過戶并配合辦理手續(xù)，交易各方共同向不動產登記部門申請，在不注銷原抵押權的狀態(tài)下，直接將房產過戶到買家名下；公證處進行資金結算并注銷抵押權；如果買家有貸款，再抵押給買家的貸款銀行。

反觀傳統(tǒng)模式下的二手房交易過戶流程，則需要賣方借款或買方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設立抵押這些流程缺一不可，登記完成后買方銀行放款，賣方最終才能拿到剩余的房款。整個周期少則十天半個月，多則一個月以上。

坪山區(qū)司法局表示，“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式，解決了交易雙方及債權人（抵押權人）關于交易流程安全、資金安全、債權安全的擔憂。另外，該模式免去了贖樓環(huán)節(jié)，縮短交易周期，降低了交易成本。按目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一，對于被查封房產的交易，由于贖樓的費用更高，降低的比例無疑更大。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，公證處是買賣雙方及抵押權人信任的，具有政府信用背書的獨立第三方權益保障、資金保全機構。有公證處的法律權威以及其獨立性，能消除各方對風險的擔心?！肮C提存+免贖樓帶押過戶”直接的好處就是，免除了贖樓擔保的費用，另外，交易環(huán)節(jié)打通后，降低了信用信息調查的成本、縮短了交易的周期，而且還能夠加速多套房“連環(huán)單”交易的節(jié)奏，有利于二手房交易流轉。

一名從事贖樓貸款業(yè)務的人士對第一財經表示，當前，市場上的過橋資金成本為“萬五”至“萬八”，即5—8元/萬/天，若按照500萬元贖樓資金，30天來計算，購房者的資金成本為7.5萬—12萬元。

坪山區(qū)公證處一名工作人員對第一財經展示了公證費用的收費標準，若房產標的價值為700萬元，公證處將收取資產標的總額0.16%的費用，即1.12萬元元，遠低于贖樓費用。

上述坪山區(qū)公證處的工作人員表示，只要是登記在深圳的房產，都可以前往坪山公證處辦理。

不過，目前來看，想要真正通過上述“帶押過戶”新模式正常交易二手房產業(yè)并非易事。上述坪山區(qū)公證處的工作人員對第一財經表示，“公證提存+免贖樓帶押過戶”主要是針對不良資產，而今年7月底完成的十幾套房產，也屬于不良資產處置，坪山區(qū)公證處目前還沒有非不良資產的二手房交易案例。

該工作人員還表示，“公證提存+免贖樓帶押過戶”的交易需要參與各方的同意和配合，需要房產標的的上一家抵押銀行出具相關的書函，也不排除有銀行不同意的情況。

李宇嘉則對第一財經表示，目前，深圳樓市銷售蕭條，銀行在房地產貸款方面也沒有太多收益，因此，從促進收益，以及降低經濟運行成本的角度來看，銀行應該會配合。

學區(qū)房降價320萬

深圳樓市的低迷之勢不言而喻。

深圳市房地產信息平臺數(shù)據(jù)顯示，過去的8月，深圳二手房成交量為2000套，環(huán)比7月減少1.8%，新房成交2616套，環(huán)比7月減少21.13%，二手房成交套數(shù)遠低于業(yè)內公認的榮枯線——5000套。

深圳本輪樓市下行周期從2021年2月8日二手房參考價出臺開始，2021年下半年，隨著房企債務違約等因素影響，深圳樓市繼續(xù)下探，今年上半年，盡管房貸利率迎來新低，樓市熱度仍不見蹤影。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳新房住宅網簽16126套，環(huán)比及同比的跌幅均達到4成；深圳二手住宅過戶僅9965套，不到萬套，環(huán)比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交套數(shù)創(chuàng)16年以來新低。

交易量下滑，房價也出現(xiàn)回落。樂有家數(shù)據(jù)顯示，從2021年7月開始，深圳二手房價出現(xiàn)明顯的下跌，到2022年6月，二手房價已經回到2020年末2021年初的水平，個別區(qū)域甚至回到2019年。

近日，第一財經從深圳一房產中介處了解到，位于龍華區(qū)的龍悅居四期，當前二手房參考單價為8.36萬元/平，主要房源戶型是64平左右的兩室一廳，在2020年的價格高峰期，該戶型的成交總價曾高至750萬元，而現(xiàn)在，該戶型有不少房源的銷售總價接近參考價535萬，兩年時間下跌了215萬元，跌幅28.67%。中介還表示，該戶型的不少房源已經在平臺上掛牌了一年以上。

另外，2021年年初，深圳學區(qū)房也被推上價格高峰。彼時，福田區(qū)名校林立的百花片區(qū)國城花園一44平的房源，以1300萬元成交，單價近乎30萬元/平，創(chuàng)下深圳學區(qū)房價格天花板。然而，一年多時間過去，該戶型的房源價格已經不如當時堅挺。9月2日，百花片區(qū)的房地產中介告訴第一財經，現(xiàn)在，上述房源總價980萬元就可以拿下，下跌了320萬元，跌幅24.6%。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2022年9月2日，百花片區(qū)的二手房掛牌均價11.84萬元/平，然而，在2021年3月的房價高峰期，百花片區(qū)的二手房掛牌均價為15.2萬元/平，一年多的時間，百花片區(qū)的二手房價格已經下降3.63萬元/平，降幅22.1%。

八卦嶺片區(qū)緊鄰百花片區(qū)，屬于學區(qū)房價格的第二梯隊。安居客數(shù)據(jù)顯示，2019年，八卦嶺片區(qū)的二手房掛牌均價5.63萬元/平，此后，其房價一路上漲，2021年3月，八卦嶺片區(qū)的二手房掛牌均價上漲至10.77萬元/平，然而，隨著市場的下行，八卦嶺片區(qū)的二手房價格也隨之下跌，2022年9月2日，八卦嶺片區(qū)的二手房掛牌均價已經降至7.97萬元/平，較高峰時的10.77萬元/平下降2.8萬元/平，降幅26%

熱門片區(qū)的房價一般都高于參考價，然而，隨著樓市下行，接近參考價成交的房源也越來越多。樂有家數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份開始，深圳二手房成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比銳減，由此前的33-56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內的房源占比目前在40-50%之間，可見，深圳有近一半的房源都是“按參考價賣的”。

當前，深圳樓市熱度的下降與投資客離場也有關系。樂有家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，置業(yè)需求上，今年上半年，深圳剛需及改善的占比相較2021年均有所提升，其中改善需求占比從20%提升到了22%，購房者逐漸回歸理性，另外，新政下投資客被精準打擊，占比從10%跌至4%。

今年以來，全國各城緊鑼密鼓出臺樓市松綁政策，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至7月末，全國共有385次房地產放松政策，需求端主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等。然而，深圳樓市過于敏感，一有風吹草動就會掀起一番波瀾，在“房主不炒”的指導下，今年以來，深圳并沒有實質性的樓市松綁政策出臺，就連此前傳出二手房參考價將調整的消息也你沒有落地，而此次的“帶押過戶”，在市場看來，更多的“微調”。

李宇嘉表示，交易周期太長、交易成本太高等交易環(huán)節(jié)的阻礙，是部分剛需和換房需求難以實現(xiàn)的原因，不過，深圳樓市交易量大幅下滑，市場預期和信心不足是重要原因。