買了一套二手房，結(jié)果前業(yè)主欠了兩萬多的物業(yè)費，物業(yè)公司反向自己索要，不交就停止供水？近日，湖南岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院審理了這起侵權(quán)責(zé)任糾紛案件。

截圖來源：湖南高院微信公眾號

買二手房“被坑”：前業(yè)主欠兩萬多物業(yè)費

【資料圖】

2020年12月，小佳（化名）從案外人胡某、陶某處購買了岳陽市岳陽樓區(qū)得勝南路某小區(qū)房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同。

2021年6月26日，小佳開心地入住該房屋。然而她不知道的是， 從2017年7月1日起，該房屋就存在 未繳納水費、物業(yè)費及滯納金的情況，累計已達兩萬多元。

物業(yè)公司多次向小佳催繳上述費用，并于11月1日、11月19日兩次采取了 停水的極端方式， 她只能出去住酒店。無奈之下，小佳將物業(yè)公司起訴至法院，請求判令被告立即停止侵權(quán)行為、恢復(fù)供水，公開書面道歉并承擔(dān)原告因停水造成的酒店住宿費、交通費等共計6000元；重新計算原告自2021年6月入住至今的水費。

物業(yè)公司辯稱，案涉房屋目前供水正常，原告主張以公開方式書面賠禮道歉無事實及法律依據(jù)；停水情況屬實，但停水后原告隨即自行開通，故不存在產(chǎn)生住宿費、交通費的必要；此外，原告應(yīng)當(dāng)概括承受就案涉房屋所產(chǎn)生的合同義務(wù)，其承擔(dān)后可向前業(yè)主追償，原告購買案涉房屋后未及時告知被告，作為理性的成年人在購二手房時應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)處了解案涉房屋水電費等情況，原告未盡到注意義務(wù)，自身存在過錯。

法院判決：物業(yè)公司恢復(fù)供水，賠1200元

岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，供水、供電合同的當(dāng)事人系業(yè)主和自來水公司、供電局。自來水公司、供電局經(jīng)法定程序才有權(quán)終止供應(yīng)水電， 物業(yè)企業(yè)無權(quán)對業(yè)主斷水?dāng)嚯?。即使是二次供水，物業(yè)公司也無權(quán)停水。 業(yè)主不繳納物業(yè)費、水費等，物業(yè)公司可以通過訴訟等合法方式解決，不能采取粗暴停水等方式，故被告無權(quán)對違約業(yè)主采取停水措施。

關(guān)于原告是否應(yīng)概括承受前業(yè)主的物業(yè)費、水費欠費問題。因合同具有相對性，原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同未涉及后來的買房者， 新業(yè)主即本案原告沒有義務(wù)支付該部分物業(yè)費欠費。 原告與前業(yè)主的房屋買賣合同對該部分也有約定，且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，約定有效。

另案涉房屋于2020年12月11日過戶至原告小佳名下，過戶登記具有即刻對外產(chǎn)生公示效力的法律效果，即小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有權(quán)，自此開始的水費、物業(yè)費等亦應(yīng)由新登記的房主即原告小佳承擔(dān)。雖然原告主張自2021年6月26日實際入住才應(yīng)開始核算水費、物業(yè)費，但房屋買賣合同僅約束買賣雙方，入住時間也僅影響原告與原房主內(nèi)部權(quán)利義務(wù)的分配，不能產(chǎn)生對抗被告物業(yè)公司等外部主體的公示效果，故原告主張亦缺乏法律依據(jù)。 原告應(yīng)從2020年12月11日起繳納案涉房屋物業(yè)費及水費等，前業(yè)主欠費部分被告無權(quán)向原告催討。

最終，法院判決： 物業(yè)公司 恢復(fù)對案涉房屋的供水（此項已履行完畢）， 賠償停水所致原告小佳經(jīng)濟損失1200元，并向其書面賠禮道歉。

一審判決后，被告不服提出上訴，岳陽市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。

法官表示，《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十六條規(guī)定：物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費，并自買賣合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用， 由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。雙方另有約定的從其約定。

業(yè)主逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。如果物業(yè)服務(wù)人為催繳物業(yè)費，采取停止向業(yè)主供電、供水、供熱、供燃氣等措施，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。