中房報記者 許倩丨北京報道

民營房企增信發(fā)債動作有望加快。

(相關資料圖)

11月1日消息，中國銀行間市場交易商協(xié)會、中國房地產業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債信用增進投資公司，召集金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發(fā)債融資工作相關進展，并聽取各方意見建議。

“消息屬實。這次座談會本質上意在摸底，要求參會房企提交一些財務報表，以摸排企業(yè)的真實情況。”一位參會企業(yè)人士透露。

本次座談會是8月以來交易商協(xié)會第三次召開民營房企座談會?！斑@次參加座談會的企業(yè)有21家，之前只有個別幾家企業(yè)通過中債增進公司增信發(fā)債，可見支持發(fā)債的企業(yè)數(shù)量范圍在擴大，預計后續(xù)還將有更多企業(yè)加入增信發(fā)債行列，有利于暢通民營房企融資渠道?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示。

對于政策層面的融資利好，某中型民營房企高管則表示，“這一年來大多數(shù)是‘雷聲連連’，但‘雨點’不大，所以期望不大，能有最好。在目前情況下‘等靠要’是沒有出路的，最保險的還是要基于自身經營端的改善，這個比什么都重要。”

“金融機構普遍有的擔心，是不知道房地產企業(yè)存在的問題到底在哪里，其真實財務情況到底如何，導致金融機構在執(zhí)行上會有一定差異?！弊》拷鹑诟呒壗洕鷰熽惐蟊硎荆峁┳銐驐l件讓銀行真正了解企業(yè)，正如監(jiān)管層一直在提的“穿透式管理”。

民營房企增信發(fā)債將擴容

這次座談會的召開并不突然。在業(yè)內人士看來，此舉是對幾日前央行副行長潘功勝工作指導的落實，也是貫徹二十大報告中“兩個不動搖”的體現(xiàn)。

10月27日，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝赴中債信用增進投資公司開展專題調研，并召開座談會，對中債增公司支持民營房企發(fā)債融資工作給予肯定，并指出“加大對民營房企債券融資的支持力度”。

黨的二十大報告中明確提出，毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經濟，毫不動搖鼓勵、支持、引導非公有制經濟發(fā)展。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這表明黨的一貫立場和支持鼓勵民營經濟發(fā)展的方針政策沒有改變，回應了社會重大關切和民營企業(yè)的呼聲期盼，及時給民營企業(yè)家送來一顆“定心丸”。近期，有關地產領域“國進民退”的傳言很多，比如有傳言稱房地產民營企業(yè)都要退出，未來地產界只有國企、央企和地方國資企業(yè)。基于此，交易商協(xié)會、房地產業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司召開了此次會議。

這次座談會上，21家民企被召集其中，包括金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等，企業(yè)數(shù)量較前兩次座談會大為增加。

公開數(shù)據(jù)顯示，8月份以來，中債增進公司共推進10余單房企增信項目，支持新城控股、美的置業(yè)、龍湖等多家民營房企發(fā)債融資83.68億元，累計帶動民營房企發(fā)債融資155億元。

消息稱，龍湖拓展、美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業(yè)正推進第二輪增信發(fā)行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極準備中。

與此同時，推動政策加快轉向的一個標志性事件則是，旭輝集團的流動性壓力暴露。11月1日早間，旭輝控股復牌后低開近26%。消息層面，旭輝控股公告，已暫停支付公司境外融資安排項下所有應付本金和利息，尋求境外債務全面解決方案，債務證券繼續(xù)停牌。

旭輝曾被視為安全度較高的優(yōu)質民營房企之一，且在中債增進公司支持下，已于5月、8月分別發(fā)行兩筆債券，共計17億元（人民幣）。但“杯水”難解“車薪”，截至公告日，旭輝控股境外債務總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）約68.5億美元，暫停支付到期未付的本金和利息總額約4.14億美元。

“近期，由于房企債務風險不斷爆發(fā)且范圍擴大，導致金融機構出現(xiàn)恐慌性風險擔心，進而引發(fā)了針對民企的信用緊縮，導致民企資金鏈緊張，不得不降價促銷，同時也引發(fā)了老百姓不敢買民營房企開發(fā)的房子。民企地產市場已經失靈，包括拿地、開工、交付、融資等，已經陷入到不可不救的地步了?！崩钣罴沃毖浴?/p>

穩(wěn)房企防爛尾的根本是保民生

“有效滿足房地產企業(yè)合理融資需求”“全力以赴保交樓”這是監(jiān)管層多次喊話、多次強調的立場。這其中也應該包括民營房企。

值得注意的是，當前銷售沒有明顯復蘇回暖，民營房企融資困難，未來一年面臨巨大償債壓力。據(jù)統(tǒng)計，截至2022年10月31日，房企待償債券余額共計30075.9億元；一年內到期的債券合計9552.8億元，接近萬億元，其中信用債余額6339.5億元，海外債余額3213.3億元。

劉水認為，當前民營房企債務違約仍有擴大趨勢，需要有力、有效、系統(tǒng)性的措施，在需求端、供給端、金融端同時發(fā)力，防范化解房企風險。

他建議，需求端，加大支持剛需和改善性需求釋放，特別是重點城市具有示范和帶動效應，在限購、限貸方面進一步調整放松；供給端，對部分民營房企進行混改，進行增信，提高信用水平，增強融資能力；金融端，在貸款發(fā)放、發(fā)債等方面制定詳細措施，定向支持民營房企融資，修復金融機構對行業(yè)的信心。

11月2日，人民銀行行長易綱在香港金融管理局“國際金融領袖投資峰會”上表示，房地產行業(yè)關聯(lián)很多上下游行業(yè)，房地產市場區(qū)域特征明顯且差異很大，各城市政府在穩(wěn)定當?shù)胤康禺a市場中發(fā)揮著重要作用。人民銀行積極支持房地產行業(yè)健康發(fā)展，降低了個人住房貸款利率和首付比例，鼓勵銀行通過“保交樓”專項借款支持已售住房建設交付，支持剛性和改善性住房需求。

李宇嘉解讀道，易綱行長的講話強調了房地產的重要性，厘清了央行和地方的責任，央行紓困和穩(wěn)行業(yè)、穩(wěn)市場，要與地方主體責任、屬地責任對接起來，這是未來還要繼續(xù)推進的工作重點。同時，表達出在保交樓方面，希望商業(yè)銀行加大額度支持的態(tài)度。

“無論是保交付還是防爛尾，根本上是為了保民生，這也是為什么國家層面要維持房地產開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定。”住房金融高級經濟師陳斌表示，但政策從中央傳導至地方會有一定時滯性，且政策傳達下去后下面怎么應對、應對的強弱都是有差異的，比如為穩(wěn)定房地產市場，國家層面放寬金融機構對房企融資的約束力，但各金融機構的執(zhí)行力度如何，還要看具體怎么做。

陳斌還建議，對于部分問題房企，政策層面要救項目而不是救企業(yè)，比如定向發(fā)行專項債去救助具體項目，穩(wěn)住這個項目也就穩(wěn)住了民生。這就需要在專項債或貸款發(fā)出后，要能制約這筆資金的用途，否則就如投入一潭死水，最終影響的還是民生。