作者 | 李逗

(資料圖片僅供參考)

編輯 | 韓忠強(qiáng)

涉嫌受賄被抓

剛剛完成債務(wù)重組沒(méi)多久，富力董事長(zhǎng)張力卻意外陷入了一場(chǎng)美國(guó)的“行賄門”事件。

12月12日晚上，市場(chǎng)消息稱，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力在美國(guó)被控行賄，并在英國(guó)倫敦被當(dāng)?shù)鼐酱?。在交了一筆高達(dá)1500萬(wàn)英鎊（折合人民幣1.29億元）的保釋金后， 張力目前被監(jiān)視居住于倫敦居所。

消息發(fā)酵的當(dāng)晚，富力地產(chǎn)緊急回應(yīng)道，“張力因在中國(guó)宴請(qǐng)美國(guó)舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿被指控涉嫌行賄，正針對(duì)此錯(cuò)誤指控采取法律行動(dòng)?！?/p>

而對(duì)于張力交的那筆高達(dá)1.29億元的保釋金，富力方面也表示，“并無(wú)就保釋提供任何保證金”，并表示，相關(guān)公司 Z&L Properties Inc為張力以及其關(guān)聯(lián)方持有，富力地產(chǎn)并未持有權(quán)益。

據(jù)媒體報(bào)道稱，張力是在11月30日被倫敦警方逮捕的，逮捕原因是美國(guó)有關(guān)部門指控稱，其通過(guò)提供回扣和資金的形式，才獲得了在美國(guó)加州的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同。

目前，事情的后續(xù)進(jìn)展仍需等待相關(guān)部門的進(jìn)一步調(diào)查。但對(duì)于張力背后的富力地產(chǎn)而言，卻迅速遭遇了一場(chǎng)資本市場(chǎng)上的股價(jià)下行。

12月13日，富力地產(chǎn)股價(jià)呈低開(kāi)低走，收盤價(jià)為每股2.15港元，跌幅為11.52%，領(lǐng)跌內(nèi)房股。而在美元債市場(chǎng)上，富力一筆2028年到期、票息7.5%美元債每一美元買價(jià)跌1.43美分，也遭遇了11月以來(lái)最大跌幅。

實(shí)際上，張力被逮捕的時(shí)機(jī)，恰好處在富力密集處置境外資產(chǎn)之時(shí)。在3月底發(fā)布的未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)報(bào)告中，富力表示，今年將透過(guò)整售及加快海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)。

就在10月，富力還處置了其在英國(guó)的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，回籠資金1.08億英鎊。而在此前的3月份，富力也將英國(guó)倫敦的房地產(chǎn)項(xiàng)目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠(yuǎn)東發(fā)展。

相比境內(nèi)項(xiàng)目而言，富力的海外資產(chǎn)顯然要更加搶手。在許多境外投資者看來(lái)，富力的海外項(xiàng)目也是被其承認(rèn)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。今年7月份，富力之所以能達(dá)成境外債務(wù)的整體展期，很大一部分原因相信是來(lái)自倫敦ONE項(xiàng)目和馬來(lái)西亞富力公主灣兩處海外資產(chǎn)所提供的增信。

事實(shí)上，海外市場(chǎng)曾經(jīng)是富力重點(diǎn)布局的領(lǐng)域。2014年前后，房企們迎來(lái)海外投資的窗口期，很多房企都搭乘這股東風(fēng)，紛紛布局海外市場(chǎng)，其中亦可見(jiàn)富力的身影。

富力地產(chǎn)早在2013年便走向海外，布局馬來(lái)西亞市場(chǎng)，后又在2016年和2017年，將目光多次投向海外，進(jìn)一步加大布局，項(xiàng)目遍及英國(guó)倫敦、馬來(lái)西亞、澳大利亞、柬埔寨、韓國(guó)等。

而在資產(chǎn)處置的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，這些海外項(xiàng)目則成了富力關(guān)鍵時(shí)候的“救命錢”。如今，富力在倫敦的待售項(xiàng)目?jī)H剩下倫敦富力皇后廣場(chǎng)（Croydon項(xiàng)目）和London One項(xiàng)目，其中London One項(xiàng)目也是富力地產(chǎn)從萬(wàn)達(dá)手中收購(gòu)而來(lái)的綜合發(fā)展項(xiàng)目。而受張力卷入受賄案風(fēng)波，富力的海外資產(chǎn)處置或?qū)⑹艿揭欢ǔ潭扔绊憽?/p>

罕見(jiàn)的“雙老板制”

房地產(chǎn)行業(yè)里，富力地產(chǎn)是一個(gè)比較特殊的存在，實(shí)行的是雙老板制，分別是張力和李思廉。其中，李思廉持有公司28.41%的股份，張力持有27.24%，兩人共同為公司控股股東及實(shí)控人。

二人中，李思廉負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)和銷售，經(jīng)常走到臺(tái)前。而負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和工程管理的張力，則相對(duì)低調(diào)。因此，很多人都只知道富力有李思廉，而不知道富力有張力。而實(shí)際上，富力地產(chǎn)是張力牽頭組建，富力的“力”字，正是來(lái)自于張力的名字。

沒(méi)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之前，張力還是一個(gè)普通的公務(wù)員，李思廉則是香港證券業(yè)出身。1988年，仕途不順的張力辭職進(jìn)入建筑業(yè)，靠著裝修生意積累了自己的第一桶金。1993年，張力決定和相識(shí)了4年的李思廉結(jié)為盟友，雙方一起湊足2000萬(wàn)元成立了富力的前身廣州天力，正式進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)。

雖然二人合作創(chuàng)業(yè)，但張力和李思廉卻有著明顯不同的性格特質(zhì)。張力，江湖人稱“豹子頭”，個(gè)性爽直，而畢業(yè)于香港中文大學(xué)的李思廉，卻性格更為儒雅，二人算得上十分互補(bǔ)。

在香港長(zhǎng)大的李思廉，切身感受到了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的過(guò)程，目睹了李嘉誠(chéng)、李兆基、鄭裕彤等房地產(chǎn)帝國(guó)的商業(yè)傳奇。這些香港地產(chǎn)前輩們的經(jīng)驗(yàn)，成為李思廉日后的經(jīng)營(yíng)思路，讓富力有了一個(gè)快速成長(zhǎng)起來(lái)的路徑。

而曾在政府部門工作多年的張力，則更善于運(yùn)用早期搭建的人脈，幫富力拿到了許多廣州舊改項(xiàng)目。關(guān)于兩人之間的合作，張力曾經(jīng)表示，“我和搭檔（指李思廉）十年沒(méi)紅過(guò)臉，在商界也是絕無(wú)僅有。我們之間沒(méi)有簽署過(guò)任何一份文字的東西，大家講的都是信用?！?/p>

1994年，在廣州豪宅林立的市場(chǎng)，張力重金押注廣州一家化工廠土地，該地塊一邊靠著煤廠，一邊挨著鐵路，無(wú)人敢買，但卻成了富力的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在這塊土地上建起來(lái)的富力新居，讓富力迅速在廣州站穩(wěn)腳跟。

這其實(shí)便是富力在廣州的第一個(gè)舊城改造項(xiàng)目。嘗到甜頭的富力，之后一路在舊廠改造上高歌猛進(jìn)，市場(chǎng)上后來(lái)也流傳著“每一根煙囪的倒下，都有富力一份功勞”的口號(hào)。

在倆人的默契配合下，富力地產(chǎn)短時(shí)間內(nèi)在行業(yè)中脫穎而出。2004年到2009年5年間，穩(wěn)居房地產(chǎn)行業(yè)前列。此后張力和李思廉也在不斷擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，并開(kāi)啟了商業(yè)地產(chǎn)的玩法，一路做到了“華南五虎之首”的位置，就連恒大、碧桂園當(dāng)年都要喊它一聲大哥。

然而，富力這樣的風(fēng)光日子，也只有兩三年。最近幾年間，陷入高負(fù)債漩渦的富力，銷售排名長(zhǎng)期在10名開(kāi)外。然而，富力的兩位老板們始終信心不減，對(duì)未來(lái)的發(fā)展十分樂(lè)觀，后來(lái)才有了2017年和萬(wàn)達(dá)老板王健林的世紀(jì)大交易。

2017年， 富力李思廉揣著近200億現(xiàn)金和萬(wàn)達(dá)的老王談收購(gòu)。距離官宣前的半個(gè)小時(shí)，還狠狠砍了一筆價(jià)，最終買下了萬(wàn)達(dá)的77個(gè)酒店。張力后來(lái)對(duì)這筆交易很滿意：“這筆收購(gòu)非常好，已經(jīng)賺了百億”。

但這次顯然是賭大了。2017年那筆震驚業(yè)內(nèi)的“世紀(jì)交易”，并沒(méi)有給富力帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，反倒更多造成了資金上的拖累，疊加近兩年行業(yè)下行影響，富力最終只得走上了轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)和債務(wù)重組的道路。

剛獲得喘息之機(jī)

2021年，陷入債務(wù)危機(jī)的富力，不得不大量出售資產(chǎn)以及債務(wù)重組。有關(guān)富力密集處理資產(chǎn)的消息，不斷傳來(lái)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，兩年間，富力先后兩次出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園給黑石集團(tuán)，共計(jì)82.63億元；100億元出售富力物業(yè)予碧桂園；26.6億港元將位于倫敦的項(xiàng)目公司50%股權(quán)以及銷售貸款賣給了中渝置地創(chuàng)始人張松橋；折價(jià)5.5億賣掉了北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店等。

不過(guò)，僅靠這些資產(chǎn)出售，并不能彌補(bǔ)得了巨額的負(fù)債缺口，也不能重新打開(kāi)融資局面。今年10月，穆迪發(fā)布公告稱，出于自身商業(yè)原因決定撤銷富力地產(chǎn)的“Caa2”公司家族評(píng)級(jí)和富力地產(chǎn)(香港)有限公司的“Caa3”公司家族評(píng)級(jí)。評(píng)級(jí)撤銷前，上述兩個(gè)實(shí)體的評(píng)級(jí)展望均為負(fù)面。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在今年11月份。不久前的11月10日，富力135億元境內(nèi)公司債券整體展期成功，成為了第一家吃到境內(nèi)債展期螃蟹的企業(yè)。從宣布境內(nèi)債券停牌到靴子落地，富力只用了兩個(gè)月多的時(shí)間。而此前的7月份，富力也處理完成10筆美元債的整體展期，還款期限全部延長(zhǎng)3年-4 年，成為中國(guó)乃至亞洲房企規(guī)模最大的一次債務(wù)展期。

這輪境內(nèi)外債券的成功重組，讓富力老板李思廉和張力獲得了 3 年以上的喘息時(shí)機(jī)。相比市場(chǎng)平均半年左右的展期期限來(lái)說(shuō)，富力不僅債務(wù)規(guī)模更大，償債時(shí)間也要寬裕多了。

如今，張力突然卷入的行賄事件，也讓市場(chǎng)普遍擔(dān)憂是否會(huì)影響后續(xù)重組進(jìn)程。協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)市界分析道，“我覺(jué)得對(duì)重組影響不大，因?yàn)榫退闶窃谟?guó)打遞解官司和在美國(guó)被訴訟期間都不影響其簽字和管理公司。”

不過(guò)， 即使成功過(guò)了債務(wù)整合這一關(guān)，想要徹底走出困境，還離不開(kāi)銷售回暖、現(xiàn)金回籠等市場(chǎng)層面的有力支撐。對(duì)于重組成功的房企來(lái)說(shuō)，比起應(yīng)對(duì)短期的債務(wù)壓力，房企們老板們更焦心的是經(jīng)營(yíng)困境。但如今，富力還沒(méi)有完全走出業(yè)績(jī)陰影。

最新披露的數(shù)據(jù)顯示，今年10月富力總銷售收入僅20.5億元，累計(jì)至2022年10月底，總銷售收入約為352.2億元。相當(dāng)于，在過(guò)去10個(gè)月里，富力只完成接近去年30%的業(yè)績(jī)。

而根據(jù)富力地產(chǎn)披露的2022年中報(bào)顯示，截至2022年6月30日，富力的賬上現(xiàn)金余額僅20余億元，有息債務(wù)余額高達(dá)1262.45億元，且短期負(fù)債為749.33億元。