12月22日晚間,新黃浦公告稱,擬非公開發(fā)行股票,募資用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,這是股權(quán)融資松閘的“第三支箭”政策發(fā)布后,A股房企籌劃再融資的又一案例。
證券時(shí)報(bào)·e公司記者統(tǒng)計(jì),自11月28日證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資至今,不到一個(gè)月的時(shí)間里,已有福星股份、大名城、萬科A、陸家嘴、招商蛇口、嘉凱城、華發(fā)股份、綠地控股、格力地產(chǎn)等23家A股上市房企積極擁抱新政,平均每天就有一家房企籌劃再融資,可謂掀起了“定增潮”。
整體來看,本輪房企“定增潮”主要集中在兩大領(lǐng)域,一方面是招商蛇口、格力地產(chǎn)等房企借助政策東風(fēng)重啟并購重組,并發(fā)行股份募集配套資金。另一方面,大多數(shù)房企籌劃直接在A股定增募資,用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等政策支持領(lǐng)域。目前,已有6家房企率先拋出定增預(yù)案,可見其落地速度之快。
(資料圖)
從本次再融資潮房企的屬性來看,多元化特征明顯,既有招商蛇口、西藏城投等央國企開發(fā)商,也有嘉凱城、大名城等民營房企,此外還包含了萬科A等優(yōu)質(zhì)房企以及一些出險(xiǎn)房企。
值得注意的是,未來,上市房企再融資實(shí)施時(shí)市場的認(rèn)購意愿將備受關(guān)注。對此,多位業(yè)內(nèi)人士對證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示,一些資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較為合理,聚焦主業(yè)、經(jīng)營規(guī)范,擁有較多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企定增相對會(huì)獲得投資者親睞。對于出險(xiǎn)房企而言,或迎來定增落地的寶貴機(jī)會(huì),但投資方可能更加謹(jǐn)慎,而實(shí)控人參與認(rèn)購有望提振投資信心。
房企再融資潮起
“近期,政策對房企融資支持力度是空前的,尤其是11月底以來,在優(yōu)化股權(quán)融資政策的引導(dǎo)下,不斷有同行籌劃再融資事項(xiàng)的消息傳出,包括央國企以及民企,都希望抓住政策機(jī)會(huì),加大補(bǔ)充資本金,改善資產(chǎn)負(fù)債表,的確可以稱得上掀起了定增潮。公司作為地方國企開發(fā)商,也正在進(jìn)行相關(guān)工作的準(zhǔn)備。”北京某上市房企高管對證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示。
實(shí)際上,本輪房企“定增潮”的重要背景是,被業(yè)內(nèi)視為股權(quán)融資“第三支箭”新政于11月28日正式落地,這也意味著暫停多年的A股房企并購重組以及再融資政策的松閘。
此次,證監(jiān)會(huì)明確了在支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的具體五項(xiàng)政策措施,包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資,恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資,調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策,進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用,積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
證券時(shí)報(bào)·e公司記者統(tǒng)計(jì),自11月28日“第三支箭”新政落地以來,不到一個(gè)月的時(shí)間,已經(jīng)有北新路橋、福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶、萬科A、天地源、陸家嘴、華夏幸福、金科股份、冠城大通、招商蛇口、嘉凱城、外高橋、華發(fā)股份、綠地控股、迪馬股份、格力地產(chǎn)、中華企業(yè)、西藏城投、三湘印象、榮盛發(fā)展、新黃浦等23家A股上市房企擁抱新政,積極籌劃再融資事項(xiàng)。
從募資用途看,招商蛇口、格力地產(chǎn)、陸家嘴這三家上市房企募集資金主要用于并購重組。所對應(yīng)的政策是“允許房企發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn);發(fā)行股份購買資產(chǎn)時(shí),可以募集配套資金”。而其它籌劃再融資事項(xiàng)的上市房企募集資金用途集中在與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)以及償還債務(wù)本息、補(bǔ)充流動(dòng)資金等符合房企再融資政策要求的領(lǐng)域。
值得一提的是,12月21日,證監(jiān)會(huì)表示,將大力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策,允許符合條件的房企“借殼”已上市房企,允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組,這也被業(yè)內(nèi)視為政策鼓勵(lì)房企股權(quán)融資的再度重申,有助于改善資產(chǎn)負(fù)債表,提升資質(zhì)。
潛在認(rèn)購方受關(guān)注
實(shí)際上,目前,已經(jīng)有華發(fā)股份、福星股份、嘉凱城、大名城、三湘印象以及榮盛發(fā)展等6家房企率先拋出定增預(yù)案,可見響應(yīng)政策籌劃定增速度之快。其中,華發(fā)股份、大名城確定了部分定增投資方,均為控股股東或相關(guān)方參與認(rèn)購,而嘉凱城的再融資更是被建軻投資一家包攬,后者為該公司實(shí)際控制人的關(guān)聯(lián)方。
值得一提的是,截至目前,華發(fā)股份是本輪房企再融資潮中預(yù)計(jì)募集資金金額最高的房企,其控股股東認(rèn)購一半。
12月5日晚間,華發(fā)股份發(fā)布定增預(yù)案,公司擬募資不超過60億元,用于鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目、南京燕子磯G82項(xiàng)目、湛江華發(fā)新城市南(北)花園項(xiàng)目、紹興金融活力城項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金,公司控股股東華發(fā)集團(tuán)參與認(rèn)購金額不超過30億元。
在業(yè)內(nèi)看來,房企大股東參與再融資在有助于提升定增成功率、增強(qiáng)企業(yè)控制權(quán)的同時(shí),還有利于提振市場信心。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者,由大股東或?qū)嵖厝藚⑴c認(rèn)購的定增可能落地較快,“因?yàn)檫@種方式下,特定投資者的構(gòu)成單一,投資人往往就是公司的決策人,熟悉公司情況,與公司利益一致。大股東或?qū)嵖厝藚⑴c認(rèn)購也顯示出對公司的看好,愿意掏出真金白銀為企業(yè)補(bǔ)充權(quán)益資本,有利于提升上市公司形象,提振投資者信心。”
實(shí)際上,除了有控股股東明確參與認(rèn)購?fù)?,其他可能認(rèn)購房企定增的投資方備受關(guān)注。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者,大股東、實(shí)控人、部分央企、地方城投、AMC、部分紓困基金,相關(guān)房企上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)或債權(quán)人等都可能成為潛在定增投資者。“房企密集出臺(tái)定增,最終落地還得看房企增發(fā)股票具體定價(jià)及條件是否有吸引力,整體市場情緒,以及投資者對部分房企經(jīng)營模式及經(jīng)營前景預(yù)期。定增方案需要緊跟市場需求,同時(shí)加強(qiáng)與投資者溝通?!?/p>
在劉水看來,雖然房企籌劃再融資事項(xiàng)很快,還需經(jīng)過董事會(huì)、股東大會(huì)審批,監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)以及投資方認(rèn)購等多個(gè)環(huán)節(jié),落地進(jìn)程面臨一定考驗(yàn)?!爱?dāng)前政策環(huán)境足夠?qū)捤桑媾R的考驗(yàn)主要來自于股東大會(huì)對定增計(jì)劃的認(rèn)可,投資人對企業(yè)及融資用途的認(rèn)可。目前A股全部為定向增發(fā),面向以金融機(jī)構(gòu)為主的投資者,另外大股東、實(shí)控人也會(huì)參與認(rèn)購?!?/p>
“此外,尚未出險(xiǎn)的房企股權(quán)融資落地更快。這類企業(yè)一直保持較為穩(wěn)健的開發(fā)、銷售節(jié)奏,定增融資或直接用于補(bǔ)充營運(yùn)資金,或通過償還債務(wù)替換原本自有資金用于償債的壓力,間接釋放經(jīng)營資金,無論哪種用途均有利于增加企業(yè)流動(dòng)性,加快發(fā)展進(jìn)程?!眲⑺嬖V記者。
出險(xiǎn)房企或迎機(jī)會(huì)?
實(shí)際上,在業(yè)內(nèi)看來,此前房企融資政策支持主要聚焦于優(yōu)質(zhì)房企,而第三支箭新政并未限制出險(xiǎn)房企,在此背景下,包括世茂股份、華夏幸福、金科股份等此前有違約行為的房企也在積極籌劃再融資事項(xiàng)。
那么,這些出險(xiǎn)房企是否可以通過定增募資,迎來債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的機(jī)會(huì)同樣備受關(guān)注。
“整個(gè)行業(yè)最艱難時(shí)期已經(jīng)過去,此前出險(xiǎn)房企中不乏優(yōu)質(zhì)房企,且房地產(chǎn)整體的估值或股價(jià)定價(jià)不高,投資者會(huì)理性看待此前出險(xiǎn)的房企定增?!敝苊A說。
不過,也有專家認(rèn)為,市場對于出險(xiǎn)房企的定增認(rèn)購可能會(huì)更加謹(jǐn)慎。
在劉水看來,出險(xiǎn)房企的定增意向主要為“保交樓、保民生”項(xiàng)目開發(fā)、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金。對股東來說,以股權(quán)形式投資是為了參與分配利潤、實(shí)現(xiàn)盈利。出險(xiǎn)企業(yè)一方面融資意向用途缺乏盈利空間,另一方面當(dāng)前銷售回款不暢、其他再融資渠道基本關(guān)閉,即使當(dāng)下完成了保交付項(xiàng)目、償還部分債務(wù),也難以釋放多余資金用于經(jīng)營。這種情況下股東利益無法得到保障,定增難度較大。
對此,劉水建議,對于出險(xiǎn)房企來說,大股東或?qū)嵖厝顺蔀槎ㄔ鐾顿Y人可起到一定的信心提振作用?!巴ㄟ^大股東或?qū)嵖厝伺c公司的深度綁定,企業(yè)向債權(quán)人、購房者釋放出積極解決問題的信號,可為償還債務(wù)、保交付爭取時(shí)間和空間?!?/p>
克而瑞分析師也認(rèn)為,本次地產(chǎn)再融資放開或許出險(xiǎn)企業(yè)能分一杯羹,將幫助企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),同時(shí)也將進(jìn)一步推動(dòng)出險(xiǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作,對助力企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清具有重要意義。不過,值得注意的是,當(dāng)前出險(xiǎn)企業(yè)仍存在較大的債務(wù)問題,經(jīng)營狀況各異,即使方案通過,定增計(jì)劃仍是市場化行為,一方面需要尋找投資人相對于其他房企來說可能更加困難,另一方面投資人與募集人對發(fā)行價(jià)的博弈也將會(huì)是定增計(jì)劃是否成功發(fā)行的難點(diǎn)。