12月31日，克而瑞研究中心發(fā)布的《2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，2022年僅20家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過千億，千億房企數(shù)量銳減一半。近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，規(guī)模房企整體目標(biāo)完成率處在歷史低位。

同日，易居企業(yè)集團(tuán)CEO、克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱在總結(jié)2022年全年樓市時(shí)表示，2022年全年商品房成交額13.3萬(wàn)億元，成交面積13.6億平方米，整個(gè)行業(yè)規(guī)模已重回2015年。

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千億房企數(shù)量銳減一半

近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑

2022年，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，銷售業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)明顯。

具體來看，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全年銷售操盤金額64622.2億元，同比降幅41.6%。近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家，另有32家百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)降幅在20%至50%之間。

百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較2021年同期也顯著降低，且均低于近年同期。

其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低41.9%至1673.1億元，TOP30房企銷售操盤金額門檻507.2億元，同比降幅高達(dá)55.8%。截至12月末，TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻也分別顯著降低至116.1億元和23.9億元。

此外，2022年千億房企數(shù)量顯著減少，僅20家房企全口徑規(guī)模超過千億，其中，碧桂園全口徑4643億元排名榜首，保利和萬(wàn)科分別以4573億元和4202億元位列第二和第三。20家千億房企中，央國(guó)企占據(jù)半壁江山。

盡管業(yè)績(jī)普降，但也有部分企業(yè)通過穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。一類是央國(guó)企如華潤(rùn)、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，在本輪行業(yè)下行調(diào)整周期中表現(xiàn)穩(wěn)?。涣硪活愂遣糠謨?yōu)質(zhì)民企如濱江、仁恒、瑞安等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場(chǎng)上的認(rèn)可度也較高，在眾多規(guī)模房企中表現(xiàn)相對(duì)突出，行業(yè)排名穩(wěn)步提升。

2022年，即使公開披露目標(biāo)的房企數(shù)量較往年顯著減少，但規(guī)模房企實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍遠(yuǎn)不及預(yù)期。在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，僅有濱江、越秀兩家房企達(dá)成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，多數(shù)企業(yè)截至12月末的目標(biāo)完成率不足90%，不少房企甚至不足70%，且絕大多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)完成度均大幅低于2021年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)底已經(jīng)出現(xiàn)

2023年6月將是樓市企穩(wěn)重要時(shí)間窗口

對(duì)于大多數(shù)房企來說，2022年是極其困難的一年。

在12月31日的“2023丁祖昱評(píng)樓市發(fā)布會(huì)”上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，在2020年時(shí)，千億房企達(dá)到40家，2021年維持在40家，但2022年的千億房企數(shù)量?jī)H20家，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)下滑更是超過40%。

盡管2022年11月以來針對(duì)房企融資的金融政策“三箭齊發(fā)”，但丁祖昱表示，共計(jì)約3萬(wàn)億的集中授信、1600億的債券規(guī)模以及股份配售都集中在少數(shù)企業(yè)身上，多數(shù)房企融資難基本面尚未改變，特別是已出險(xiǎn)房企和中小房企。

2022年，百?gòu)?qiáng)房企融資總量7750億元，同比腰斬；新發(fā)行債券房企一共只有12家，下半年只有9家。2023年房企債務(wù)到期的壓力依然巨大。

2022年，百?gòu)?qiáng)房企拿地總量下降6成，有6成百?gòu)?qiáng)房企沒有任何拿地活動(dòng)，因此全國(guó)土地市場(chǎng)在2022年的表現(xiàn)也較為慘淡：全國(guó)土地成交面積為14.4億平方米，下降37%；成交金額總計(jì)4.73萬(wàn)億元，下降31%。

對(duì)于未來，丁祖昱預(yù)判，未來十年住房增量需求將回落至100億平方米左右。在這個(gè)規(guī)模極速收窄的市場(chǎng)中，保利、中海、華潤(rùn)、招商等央企綜合實(shí)力強(qiáng)勁，這些央企會(huì)為整個(gè)行業(yè)走出新路；而地方國(guó)企則表現(xiàn)分化，2022年以來，建發(fā)、越秀、華發(fā)等發(fā)展十分迅速；民企中，碧桂園、萬(wàn)科、金地、龍湖、新城、仁恒、美的、萬(wàn)達(dá)、金輝等未出險(xiǎn)房企將率先企穩(wěn)。

丁祖昱認(rèn)為，有一半城市在2022年四季度開始止跌回穩(wěn)，市場(chǎng)底已經(jīng)出現(xiàn)，但2023年上半年樓市壓力依然會(huì)很大，下半年相對(duì)樂觀，2023年6月將會(huì)是樓市企穩(wěn)的重要時(shí)間窗口。

土地投資方面，2023年依舊是“小年”，主要還得靠各地方國(guó)企托底。不過，房企融資預(yù)計(jì)將整體走出低谷。

丁祖昱建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)，必須從全國(guó)范圍內(nèi)全面放松“四限”，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售，這是最好的時(shí)機(jī)，包括一線城市。他還建議財(cái)稅政策應(yīng)給出一點(diǎn)刺激，減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，包括契稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅等，但對(duì)豪宅應(yīng)繼續(xù)征收。

此外，丁祖昱認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)模式將被重構(gòu)，將采取項(xiàng)目封閉式管理，項(xiàng)目專款專用，確?！氨＝粯恰保煌瑫r(shí)，應(yīng)在預(yù)售制上進(jìn)行改革，應(yīng)當(dāng)參照海外成熟模式，除了首付款以外，剩下的尾款、按揭款應(yīng)該在房屋交付時(shí)再付，避免對(duì)購(gòu)房者造成不公平局面。