自2021年房地產行業(yè)各項總量數據達到峰值后，2022年開始掉頭向下，行業(yè)全年處于持續(xù)深度調整中。

多家機構數據顯示，2022年僅20家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過千億，千億房企數量銳減一半，近9成百強房企累計業(yè)績同比下滑，規(guī)模房企整體目標完成率處在歷史低位。

盡管行業(yè)整體表現不佳，但部分央國企及優(yōu)質民企資金穩(wěn)健、表現突出，一線城市成交占比顯著提升，改善及高端類需求也在下行周期里彰顯韌性。此外，部分房企找準時機推出現房銷售模式，抓住“五一”、“十一”、“雙十一”等傳統(tǒng)消費時點，同時依托數字化工具將線上與線下流量轉化為銷售成果，試圖尋找各種可能的突圍之舉。

(資料圖)

全年市場整體低迷，千億房企數量腰斬

中指研究院數據顯示，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%；TOP100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。

各陣營房企銷售額（全口徑）增速均有所下滑。

其中，TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%；TOP11-30房企銷售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

不同陣營企業(yè)數量均有較大變化。具體來看，千億以上陣營20家，較去年同期減少21家，銷售額均值2220.7億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)23家，較去年同期減少2家，銷售額均值636.1億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)28家，較去年同期減少10家，銷售額均值372.8億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為59家，較去年同期增加5家，銷售額均值207.2億元。

克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，2022年，即使公開披露目標的房企數量較往年顯著減少，但規(guī)模房企實際的業(yè)績完成情況仍遠不及預期。在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，僅有濱江、越秀兩家房企達成了全年業(yè)績目標，多數企業(yè)截至12月末的目標完成率不足90%，不少房企甚至不足70%，且絕大多數企業(yè)的目標完成度均大幅低于2021年同期，部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

中指研究院發(fā)布的百城價格指數顯示，上半年百城新房有所企穩(wěn)，下半年受經濟下行壓力加大、疫情頻繁擾動、房企風險加劇等因素影響，房價走勢疲弱。12月，百城新建住宅價格環(huán)比跌幅0.08%，新房價格環(huán)比連跌6個月，且跌幅呈擴大趨勢。

2022年，新建住宅價格年度累計下跌的城市有70個，下跌城市數量較2021年大幅增加55個。多個城市出現房價持續(xù)下跌態(tài)勢，如哈爾濱、江門等10個城市年內新房價環(huán)比下跌月份超過9個月，其中哈爾濱全年12個月房價均下跌。整體來看，2022年多地樓市普遍呈現低迷態(tài)勢。

在12月31日的“2023丁祖昱評樓市發(fā)布會”上，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，2022年全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，行業(yè)規(guī)模已重回2015年。

央國企表現突出，改善需求顯韌性

盡管行業(yè)整體表現不佳，但仍有部分企業(yè)通過穩(wěn)健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。

一類是央國企如華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，在本輪行業(yè)下行調整周期中表現穩(wěn)健。在TOP100企業(yè)中，銷售表現為正增長的只有12家，其中9家為央國企，占比接近80%。

另一類是部分優(yōu)質民企如濱江、仁恒、瑞安等，基于自身資金面的安全、產品力在市場上的認可度也較高，在眾多規(guī)模房企中表現相對突出，行業(yè)排名穩(wěn)步提升。

此外，成熟城市群的核心城市銷售表現較強。2022年，百億企業(yè)重倉一二線城市，50家百億代表企業(yè)的一二線城市業(yè)績貢獻合計占比為81.3%，較2021年上升了3.4個百分點；三四線城市市場承壓，2022年業(yè)績貢獻率為18.7%，較上年下降3.4個百分點。

長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群銷售占比進一步提升，分別為39.8%、15.1%、10.9%，合計占比65.8%，較上年進一步提升。從具體城市來看，上海、杭州、北京、南京、廣州、蘇州、成都、深圳、武漢、佛山分列2022年百億代表企業(yè)城市銷售額前十名。

改善及高端類需求也更顯韌性。中指研究組對50家百億代表企業(yè)2021年及2022年重點項目各面積段的銷售額貢獻分析得出：

50家百億代表企業(yè)的90平方米以下首置型產品銷售額占比為15.2%，同比減少0.8個百分點，剛需群體觀望情緒較重；

90-140平方米首改產品銷售額占比分別為51.9%，同比減少5.2個百分點，首改需求略顯疲軟，但仍占據半壁江山；

140-200平方米和200平方米以上改善及高端型產品的銷售額占比顯著提升，分別增加1.2、4.7個百分點至20.9%、12.5%，改善性需求表現出更強的韌性，在部分城市調控政策向改善需求傾斜的作用下，需求持續(xù)釋放。

房企積極營銷突圍，“造血”功能正在恢復

在行業(yè)下行周期里，仍有“不躺平”房企通過推出現房銷售模式、利用“五一”、“十一”、“雙十一”等重要傳統(tǒng)消費時點，并依托數字化工具將線上與線下流量轉化為銷售成果，試圖尋找各種可能的突圍之舉。

一方面，為應對市場及購房者信心不足的情況，部分房企積極響應保交付的號召，依托既有資源進行現房營銷，以實際的交付力與產品力打動購房者；另一方面，房企利用傳統(tǒng)節(jié)假日積極開展營銷活動，并打造具有自身特點的營銷節(jié)點，通過線上線下聯(lián)動的模式最大化流量價值。

2022年末，隨著房地產“第三支箭”正式落地，企業(yè)融資通道打開。中指研究院認為，房企首要任務應是抓住融資窗口期，積極作為，最大限度補充流動性；同時恢復“造血”功能是實現可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

盡管當前房地產銷售恢復節(jié)奏較慢，但隨著核心二線城市優(yōu)化調控政策及防疫形勢的好轉，核心城市市場或將率先企穩(wěn)，企業(yè)應積極營銷加速回款。整體來看，2023年房地產市場仍將處于“去庫存”階段，企業(yè)應以銷定投，積極運用數據工具科學決策，優(yōu)選城市、優(yōu)選項目，實現換倉，通過深耕價值城市穿越行業(yè)周期。

中指研究院認為，隨著疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化，社會經濟逐漸復蘇，疊加房企信用逐步修復，樓市寬松政策持續(xù)顯效，市場信心或有望修復，2023年房地產市場預計將逐漸企穩(wěn)，但所需的恢復時間或較長。

億翰智庫研究報告也認為，行業(yè)利好因素不斷釋放，能夠受益的群體已經開始享受政策帶來的正向性，但是政策作用的釋放仍需要時間，信心的修復仍有很長路要走。

對于企業(yè)來說，無論行業(yè)什么時候能夠走出困境，高杠桿都不可能再持續(xù)下去，需要從根本上找到新的發(fā)展模式，輕資產為企業(yè)提供了一種可能，代建更是被多方看好。舊的思考方式顯然已經無法再適應新的發(fā)展潮流和趨勢，企業(yè)需要找到新的路，才能走得更遠、更穩(wěn)。