規(guī)模房企整體目標(biāo)完成率處在歷史低位。

【資料圖】

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)深度大調(diào)整，房企亦深陷規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)困局，“叢林法則”比以往演繹得更為激烈。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比下降41%，市場(chǎng)份額為39.3%，較2021年下降12.3個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，2018年-2022年5年間，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額增速均處于下滑態(tài)勢(shì)。從2021年開(kāi)始，這一增速轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，2022年下滑幅度更是加快至4成以上。

2022年，全口徑銷(xiāo)售額超過(guò)3000億元的房企有4家，分別是碧桂園、保利發(fā)展、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地，2021年這一數(shù)字為8家；銷(xiāo)售額過(guò)1000億元房企數(shù)量?jī)H剩20家，2021年為43家；銷(xiāo)售額過(guò)500億元房企有40家，2021年為67家；銷(xiāo)售額過(guò)100億元房企有122家，2021年為162家，減少了40家。

23家房企退出了千億元銷(xiāo)售規(guī)模陣營(yíng)，包括中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、中南置地、金科集團(tuán)、陽(yáng)光城、中梁控股、龍光集團(tuán)、融信集團(tuán)、正榮集團(tuán)、雅居樂(lè)等。

慘淡的市場(chǎng)行情中，仍有少數(shù)企業(yè)開(kāi)啟了逆勢(shì)增長(zhǎng)，如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。2022年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售額為555.1億元，同比增長(zhǎng)55%，排在第33名，較2021年座次提升了50名。

房企座次排名大洗牌

伴隨整個(gè)行業(yè)的調(diào)整，百?gòu)?qiáng)房企座次重排，尤其千億元房企排名變化最大。

銷(xiāo)冠第一的寶座目前仍歸碧桂園所有。2022年，碧桂園以銷(xiāo)售全口徑金額4643億元、權(quán)益金額3569.1億元，連續(xù)6年坐穩(wěn)房企銷(xiāo)售第一名。但同比來(lái)看，全口徑銷(xiāo)售額仍下滑了38.8%。

第二名是保利發(fā)展，銷(xiāo)售額4573億元，在銷(xiāo)售榜排名中較2021年提升了2個(gè)座次，且與碧桂園差距縮小至不足百億元，在銷(xiāo)售榜中“進(jìn)三爭(zhēng)一”似乎只是時(shí)間問(wèn)題。

第三名是萬(wàn)科，銷(xiāo)售額4202.2億元，同比下滑32.3%，少了2000億元，已然被保利發(fā)展超越。不過(guò)，前三強(qiáng)房企目前處于銷(xiāo)售規(guī)模絕對(duì)領(lǐng)先地位，均超過(guò)4000億元。

第四名是華潤(rùn)置地，銷(xiāo)售額3013億元，同比僅下滑4.6%，座次排名提升了4位；第五名中海地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2955億元，同比下滑20.4%；第六名招商蛇口，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2926.3億元，與中海地產(chǎn)相差不足30億元，與華潤(rùn)置地相差不足百億元。目前看，6強(qiáng)房企地位基本處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

排在第7名至第9名的房企則與前6名拉開(kāi)較為明顯差距，分別是金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)，銷(xiāo)售額分別為2218億元、2128.1億元、2032.7億元。雖然這3家房企銷(xiāo)售額均同比下滑，但座次排名均較2021年提升。

躋身第十名的是曾經(jīng)20名開(kāi)外的建發(fā)房產(chǎn)，2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1703.2億元，基本持平于2021年業(yè)績(jī)，排名較2021年大幅提升11個(gè)名次，這樣的成績(jī)實(shí)屬不易。此外，華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等房企也同樣從30名開(kāi)外沖進(jìn)前20位。

曾經(jīng)的老牌標(biāo)桿房企，如融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)等紛紛名次大跌。

2022年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1692.1億元，相比2021年的5976億元業(yè)績(jī)大幅下滑71.7%，在房企銷(xiāo)售榜中也從2021年的第3名滑落至第11名；中國(guó)恒大僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額455.3億元，同比縮水89.7%，排名從第5名滑落至42名。

業(yè)績(jī)下滑是一個(gè)普遍態(tài)勢(shì)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年有近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家，另有32家百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?50%至-20%間，規(guī)模房企整體目標(biāo)完成率處在歷史低位。

房企各個(gè)梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻都在大幅縮水。其中，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為3107.7億元，較2021年下降33.1%；TOP11~TOP30房企銷(xiāo)售額均值為1035億元，較2021年下降45.5%；TOP31~TOP50房企及TOP51~TOP100房企銷(xiāo)售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

萬(wàn)達(dá)、越秀地產(chǎn)逆勢(shì)增長(zhǎng)晉級(jí)

千億元規(guī)模仍是房企競(jìng)相努力跨入的陣營(yíng)。但在2022年，有23家房企從這一陣營(yíng)中滑落，僅剩20家。2017年~2021年，千億元軍團(tuán)房企數(shù)量分別為17、30、34、43、43。

這份“消失”的千億元房企名單包括恒大、正榮、榮盛發(fā)展、卓越集團(tuán)、奧園集團(tuán)、富力集團(tuán)、祥生集團(tuán)、佳兆業(yè)、新希望地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、中駿集團(tuán)、合景泰富、寶龍地產(chǎn)等，幾乎都是民營(yíng)房企。

僅剩的20家千億元規(guī)模房企中，央企、國(guó)企數(shù)量占據(jù)了“半壁江山”，排名第20位的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，銷(xiāo)售金額剛剛跨過(guò)千億元門(mén)檻。

在一片下滑頹勢(shì)中，仍有極少數(shù)房企保持了銷(xiāo)售規(guī)模正增長(zhǎng)，逆勢(shì)晉級(jí)。TOP100房企中，銷(xiāo)售表現(xiàn)為正增長(zhǎng)的只有12家，其中9家為央企、國(guó)企，占比接近80%。50強(qiáng)房企中，僅有兩家保持規(guī)模正增長(zhǎng)，它們是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。

2022年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)55%，排名從2021年的82名晉升到了33名，提升了50個(gè)名次；越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)6.6%，排在第16名，較2021年提升21個(gè)名次。

此外，建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)2022年銷(xiāo)售額同比降幅均控制在10%以?xún)?nèi)，排名均實(shí)現(xiàn)較大提升。

在公開(kāi)披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，僅有濱江集團(tuán)、越秀兩家房企達(dá)成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。多數(shù)企業(yè)截至12月末目標(biāo)完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。

對(duì)于2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前正處于需求端預(yù)期出臺(tái)政策階段，其力度及效果將是影響2023年銷(xiāo)售、投資增速表現(xiàn)的最大變量。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，房地產(chǎn)是明顯的周期性行業(yè)，否極泰來(lái)。隨著2023年新一輪支持措施的實(shí)施，行業(yè)信心提升，房企銷(xiāo)售將會(huì)發(fā)生明顯改善。房企要平衡安全與發(fā)展，迎接行業(yè)新周期。

國(guó)盛證券分析師金晶認(rèn)為，2023年一季度或者二季度時(shí)有望見(jiàn)到第三波大政策加持。假設(shè)政府在2023年一季度將需求側(cè)政策補(bǔ)齊，則銷(xiāo)售有望在二季度企穩(wěn)，在三四季度小幅復(fù)蘇，預(yù)計(jì)復(fù)蘇將從2023年下半年一直持續(xù)到2024年；到2025年有可能因?yàn)槿丝谠蚣敖?jīng)濟(jì)階段性復(fù)蘇到位而見(jiàn)頂回落。