2022年，對(duì)于所有人而言都是異常艱難的一年。

最近，克而瑞公布了2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜，碧桂園以4643億元的全口徑銷售金額位列排行榜第一位。然而，2021年這一數(shù)字是7588.2億元。

(相關(guān)資料圖)

征探君數(shù)了一下，目前仍堅(jiān)守千億陣營(yíng)的企業(yè)只有20家。與2021年相比，在過(guò)去一年的行業(yè)深度調(diào)整中，共有23家企業(yè)跌出了千億陣營(yíng)名單。

2020年引以為傲的行業(yè)前五玩家“碧恒萬(wàn)融?！痹缫亚那?“換了人間”，“國(guó)家隊(duì)”奮勇爭(zhēng)先。

冬天到了，春天也就不會(huì)遠(yuǎn)了。隨著近期諸多利好政策的發(fā)布，2023年的房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了春的曙光。

只是資金支持的方向大概率會(huì)傾向于優(yōu)質(zhì)民企和央企國(guó)企的保交樓工作，債務(wù)展期也只是幫助企業(yè)暫時(shí)續(xù)一口氣。2023年的行業(yè)洗牌，或許會(huì)來(lái)得更猛烈一些。

01

當(dāng)出險(xiǎn)成為常態(tài)

相較于2021年較早一批出險(xiǎn)的房企而言，能夠堅(jiān)持到2022年的房企都有自己的過(guò)人之處。不過(guò)，寒冬之下，這部分房企也開始洗牌，出險(xiǎn)似乎已經(jīng)成為一種常態(tài)。

根據(jù)征探君不完全統(tǒng)計(jì)，2022年，包括中梁、俊發(fā)、融創(chuàng)、世茂、龍光、祥生、大發(fā)、禹州、正榮、寶龍、綠地等多家行業(yè)內(nèi)沖勁比較猛的企業(yè)都拉響了“債務(wù)警報(bào)”。

在這其中，不僅僅是中小企業(yè)，不少憑借著積極擴(kuò)張?jiān)谛袠I(yè)里已經(jīng)建立影響力的“黑馬房企”也不例外。

2022年5月12日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）發(fā)布了一則內(nèi)幕消息，宣布公司4筆美元債優(yōu)先票據(jù)利息未能在寬限期屆滿前支付有關(guān)款項(xiàng)，幾乎以公告的形式宣布了公司“爆雷”。

值得一提的是，融創(chuàng)向來(lái)是讓業(yè)內(nèi)猜測(cè)“錢來(lái)自哪里”的“別人家的孩子”。因此，其這次“官宣爆雷”進(jìn)一步凸顯了行業(yè)的寒冷。

融創(chuàng)之外，另一家具有典型代表的企業(yè)要數(shù)旭輝。2022年11月1日，旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）公告稱，已暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息。

旭輝公開“倒下”讓行業(yè)頗為意外。在房地產(chǎn)企業(yè)中，旭輝一直是民營(yíng)示范房企的典型代表。2022年5月，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、旭輝、新城控股5家房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定進(jìn)入示范房企名單。隨后，旭輝控股在2022年9月21日公告稱完成了2022年度第二期中期票據(jù)的簿記建檔工作，發(fā)行規(guī)模為12億元，期限為3年。

在公告中，旭輝無(wú)奈地表示，“9月以來(lái)，市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，銷售疲軟，行業(yè)融資愈發(fā)困難，集團(tuán)現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期。同時(shí)集團(tuán)部分融資因評(píng)級(jí)下調(diào)觸發(fā)提前兌付條款，境外兌付壓力在短期內(nèi)劇增……”

房企紛紛出險(xiǎn)的背后，越來(lái)越多的項(xiàng)目開始出現(xiàn)暫停施工的情況。疊加當(dāng)下消費(fèi)信心疲軟的大環(huán)境，房企的銷售業(yè)績(jī)?cè)?021年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下滑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積為121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%；商品房銷售金額為118648億元，同比下降26.6%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告預(yù)計(jì)全年商品房銷售額約為13.5萬(wàn)億元，創(chuàng)自2017年以來(lái)的新低。

具體到企業(yè)方面，累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企2022年1-12月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元，同比降幅保持在41.6%的較高水平。前11個(gè)月有超八成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到35家。

02

民營(yíng)房企“不拿地”了

債務(wù)壓力之下，房企一致收緊的就是拿地資金。

2021年，碧桂園新增土地貨值5833.2億元，位列排行榜第一位。眾所周知，土儲(chǔ)的多少?zèng)Q定著企業(yè)未來(lái)發(fā)展的空間。銷售位列第一位的碧桂園，以與之規(guī)模相匹配的新增土地貨值，維持著其行業(yè)霸主的地位。

2022年，一個(gè)奇怪的現(xiàn)象震驚了征探君?？硕饠?shù)據(jù)顯示，這一年碧桂園新增土地貨值只有185.9億元，位列排行榜第44位。這一數(shù)字大概是2021年的3.19%。這不僅僅是放緩拿地，幾乎相當(dāng)于“停止拿地”。

行業(yè)巨無(wú)霸尚且如此，其他民營(yíng)企業(yè)的狀況也好不到哪里去。2022年，旭輝集團(tuán)新增土地貨值174.4億元，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)新增土地貨值170.9億元，金地集團(tuán)新增土地貨值158.1億元，新希望地產(chǎn)新增土地貨值147.6億元……而恒大、融創(chuàng)、新力、新城控股、融信、中梁、綠地、中南、世茂、祥生等一大批曾經(jīng)沖勁十足的“黑馬”企業(yè)更是直接消失在了新增貨值TOP100排行榜的名單之中。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年拿地金額TOP100房企全年拿地總金額約為1.65萬(wàn)億元，同比腰斬，與5年內(nèi)的最高峰2020年相比，大幅下降63%。

民營(yíng)房企拿地意愿下降后，央企國(guó)企成為拿地主力。從拿地前10位的企業(yè)來(lái)看，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、建發(fā)房產(chǎn)幾乎清一色都是國(guó)企央企。其中，保利、華潤(rùn)、中海拿地金額位列行業(yè)前三。

一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，從不同類型的房企表現(xiàn)來(lái)看，2022年全年投資金額TOP100的房企中，有43家是城投平臺(tái)類公司。不管是什么原因，在這波大的調(diào)整中，昔日名不見(jiàn)經(jīng)傳的城投公司與城市的關(guān)系也更為緊密。

另一方面，盡管國(guó)企積極“托底”，在大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)投資意愿降至冰點(diǎn)的情況下，全國(guó)土地市場(chǎng)還是相較于2021年有著明顯的下滑。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月7日，全國(guó)300個(gè)城市土地成交建面和成交金額同比分別下降了37％和34%，成交建面更是降至近10年新低。

城市方面，與以往的預(yù)期有所不同，上述報(bào)告期內(nèi)，一線城市總成交規(guī)模為3389萬(wàn)平方米，較2021年同期下降了41%。與之相比，二三線城市成交規(guī)模同比2021年同期分別下降了40%、36%。

價(jià)格相對(duì)抗跌的一線城市，成交規(guī)模的降幅竟然超過(guò)了相對(duì)更容易受到市場(chǎng)波動(dòng)影響的二三線城市，可見(jiàn)房企是真的沒(méi)錢了。

03

2023樓市預(yù)期如何？

冬天來(lái)了，春天也就不會(huì)遠(yuǎn)了。

2022年11月8日，交易商協(xié)會(huì)表示將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。11月23日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出16條金融舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“金融16條”除了支持銀行依法合規(guī)地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，還提出做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)項(xiàng)目。

根據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，“金融16條”發(fā)布以來(lái)，有超過(guò)100家房地產(chǎn)獲得了銀行授信。具體到實(shí)操層面，信貸、股權(quán)、債券三箭齊發(fā)，協(xié)力支持優(yōu)質(zhì)房企融資。此外，時(shí)隔12年再度重啟“借殼上市”，政策開始由“保項(xiàng)目”向“保主體”過(guò)渡。

政策利好之下，不少涉險(xiǎn)房企也對(duì)未來(lái)充滿希望。2023年1月1日凌晨，許家印在致全體員工的內(nèi)部信中樂(lè)觀地表示，只要全體恒大人齊心協(xié)力、永不放棄，努力拼搏、苦干實(shí)干，一步一個(gè)腳印扎實(shí)做好全面正常施工、恢復(fù)銷售、恢復(fù)經(jīng)營(yíng)等各方面工作，“2023年一定能完成保交樓任務(wù)，一定能償還各種債務(wù)、化解風(fēng)險(xiǎn)，一定能開啟涅槃重生的新篇章”。

隨著160億元境內(nèi)債整體展期方案獲得通過(guò)，2022年為了公司四處奔走的孫宏斌終于舒了一口氣。旭輝集團(tuán)也公告稱，2022年12月以來(lái)，先后與建設(shè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、光大銀行、廈門國(guó)際銀行4家銀行簽訂銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議……

盡管利好消息頻頻傳來(lái)，融資端的放松不能代替市場(chǎng)主體造血機(jī)制的恢復(fù)。從目前的發(fā)展來(lái)看，當(dāng)下多數(shù)房企面臨的首要問(wèn)題仍然是償債壓力，房企要想改變當(dāng)下的運(yùn)營(yíng)狀況，歸根結(jié)底還是要促進(jìn)保交樓建設(shè)。

而當(dāng)下，受制于消費(fèi)者信心疲軟、消費(fèi)和購(gòu)買能力不足的狀況，市場(chǎng)從筑底到回升仍將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

歸根結(jié)底，經(jīng)歷過(guò)一輪深度調(diào)整之后，經(jīng)過(guò)重重考驗(yàn)活下來(lái)的房企真的應(yīng)該靜下心來(lái)做好產(chǎn)品了。畢竟舊的模式已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)新的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”時(shí)代，也終將是一去不復(fù)返了。