本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)原創(chuàng)發(fā)布
作者:陳欣苗
編輯:陳澗
【資料圖】
設(shè)計(jì):嵐昇
眼看著地產(chǎn)大佬們艱難翻身,又一浙系民營(yíng)老板動(dòng)起來(lái)了。
這次是實(shí)業(yè)干了好多年的章卡鵬。他旗下的偉星置業(yè)(下稱“偉星”)突然成了土拍市場(chǎng)的“黑馬”,2021年-2022年,在長(zhǎng)三角的合肥、臨海、南京等城市拿了39塊地,豪擲460多億元,羨煞一眾民企。
提起“偉星”這兩個(gè)字,外界的印象更多是賣紐扣、賣建材水管。被稱為“紐扣俠”的章卡鵬,靠著一毛五一粒的紐扣,一年能賣超90億粒,掙4個(gè)億出頭,但在干地產(chǎn)方面,卻是籍籍無(wú)名。
實(shí)業(yè)干得好好的,怎么盯上地產(chǎn)了呢?
拿地“黑馬”
眾多民企艱難度日之際,偉星卻在土地市場(chǎng)“殺瘋”了。
比如在去年土拍熱度較高的合肥,偉星積極參拍,一至四批均有收獲。
合肥第二批集中供地中,38宗地開(kāi)拍,中海、龍湖分別報(bào)名了13、12宗,偉星緊隨其后,報(bào)名了8宗。
同年三批次中,偉星以一己之力擊敗保利、龍湖、信達(dá)、金茂等一眾大牌開(kāi)發(fā)商,以15%溢價(jià)率及滿分競(jìng)品質(zhì),摘下合肥肥西區(qū)一宗地。四批次中,偉星斥資35.2億拿下熱門地塊濱湖BK202208地塊、政務(wù)SS202215地塊,前者意向房企達(dá)14家,包括建發(fā)、招商、華潤(rùn)、中海、龍湖、保利等知名房企。
據(jù)無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員統(tǒng)計(jì),2022年,僅是在合肥,偉星就拿了10宗地,拿地金額達(dá)102.03億元。
2022年全年,偉星妥妥成為拿地“黑馬”。據(jù)官方披露,去年公司新增土地20塊,拿地總投入約243億元。
▲偉星2022年拿地情況,無(wú)冕財(cái)經(jīng)制圖。
在克而瑞2022年房企拿地榜單上,偉星房產(chǎn)排在新增土地貨值榜第19位,同比上升了36個(gè)位次,排在它前面的,僅有濱江、龍湖、中信泰富三家民企。
如果算上官方披露的2021年拿地?cái)?shù)據(jù),2021年、2022年這兩年,偉星的拿地金額高達(dá)468億元,相比2021年225億元拿地投入,大增127.4%。
不僅如此,多數(shù)房企區(qū)域收縮之際,偉星卻在外拓,新進(jìn)杭州、武漢、南京、寧波等城市。且在南京“一鳴驚人”,以45億元拿下兩宗地,這一拿地金額在中指研究院發(fā)布的去年南京拿地房企排行中位列第三,前兩名均是國(guó)企。
由此可見(jiàn),盡管近兩年房地產(chǎn)環(huán)境急劇下滑,但偉星逆勢(shì)擴(kuò)張之心日盛。
銷售表現(xiàn)也是逆勢(shì)增長(zhǎng)。據(jù)克而瑞,2022年偉星房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額323.6億元,排名42位,同比仍增長(zhǎng)18.19%:僅在合肥,權(quán)益銷售額便達(dá)109.98億元,位列權(quán)益銷售榜單第一,占總權(quán)益銷售額約34%。
從目標(biāo)的制定上看,偉星發(fā)展房地產(chǎn)的意愿仍舊很強(qiáng)。
據(jù)官微“偉星房產(chǎn)”,2022年初經(jīng)營(yíng)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),要“通過(guò)三至五年的努力,計(jì)劃實(shí)現(xiàn)500億-900億元的銷售規(guī)模”。
何以逆勢(shì)擴(kuò)張?
兩年砸下400多億,偉星為什么這么猛?放在仍在底部徘徊的房地產(chǎn)市場(chǎng),著實(shí)令人費(fèi)解。
但梳理偉星布局房地產(chǎn)的邏輯,以及對(duì)行業(yè)的認(rèn)知,可窺見(jiàn)一二。
偉星早在1993年便進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,但規(guī)模一直不大,走的是區(qū)域深耕的路線,打法歸結(jié)起來(lái)是:集中在少數(shù)熟悉的城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),逐漸占領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng),成為“地頭蛇”的存在,再逐步向周邊城市擴(kuò)張。
很長(zhǎng)一段時(shí)間里,安徽的蕪湖、馬鞍山,以及浙江的臨海,是偉星的主戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)“偉星房產(chǎn)”披露,在這三個(gè)地方,偉星都排在頭部,2021年,這三個(gè)地方的市占率達(dá)到30%、28%、54%。
蕪湖是典型,它被戲稱為“偉星市”。偉星進(jìn)入蕪湖已經(jīng)20年出頭,累計(jì)銷售了250多萬(wàn)平方米的房子,是安徽省內(nèi)唯一一個(gè)在單一城市銷售額能超過(guò)百億元的房企。
據(jù)克而瑞,2021年蕪湖項(xiàng)目銷售金額TOP10排行榜中,偉星上榜6盤,總成交額超115億元。
“‘強(qiáng)龍難斗地頭蛇’,外地房企或多或少受到了本地偉星的‘打壓’。即便單價(jià)高于周邊10%,客戶寧愿選擇偉星小面積段裝修產(chǎn)品,也不愿選擇其他開(kāi)發(fā)商低單價(jià)大面積戶型?!笨硕鹪谝黄{(diào)研報(bào)告中指出。
偉星在蕪湖當(dāng)?shù)氐挠绊懥梢?jiàn)一斑。
▲2022年3月偉星以15.64億競(jìng)得蕪湖一地塊(2207號(hào)宗地),圖片來(lái)自 “偉星房產(chǎn)”。
但這種打法的局限是,單一市場(chǎng)容量有限,到一定程度就面臨外拓的壓力,偉星同樣如此。2020年開(kāi)始,其就定下了向周邊城市發(fā)展的思路。
重點(diǎn)是,“向合肥和長(zhǎng)三角城市群拓展,同時(shí)關(guān)注當(dāng)下市場(chǎng)相對(duì)不火的中部省會(huì)城市”,官微“偉星房產(chǎn)”發(fā)布的一篇2021年度經(jīng)營(yíng)工作會(huì)議上這樣描述。
可以說(shuō)是“幸運(yùn)”,這期間碰上房地產(chǎn)暴雷,偉星直接抓住機(jī)會(huì)逆勢(shì)擴(kuò)張。
在合肥市場(chǎng)大手筆拿地就是證明。這個(gè)城市本就是偉星外拓的重點(diǎn),但同樣是各大全國(guó)性房企熱衷之地,2021年前,偉星鮮少有拿地的機(jī)會(huì)。但在2021年-2022年,偉星卻在此地接連拿地,兩年總斥資高達(dá)約179億。
此外,對(duì)于偉星這類房企來(lái)說(shuō),過(guò)往步子沒(méi)有邁得太大,環(huán)境的變化對(duì)其打擊反而不大,大多數(shù)房企看到的是危機(jī),但在偉星眼里,機(jī)會(huì)來(lái)了。
“今年(2022年)的形勢(shì)確實(shí)從未遇到過(guò),但偉星認(rèn)為從大勢(shì)來(lái)看,房地產(chǎn)在未來(lái)還是有比較大的發(fā)展空間,現(xiàn)階段的調(diào)整不能代表整個(gè)行業(yè)走弱?!眰バ欠慨a(chǎn)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)如此表示。
實(shí)業(yè)家豪賭地產(chǎn)
背后還有個(gè)干實(shí)業(yè)的“爸爸”,偉星撒錢的底氣也有了。
偉星的母公司是偉星集團(tuán)(全稱“偉星集團(tuán)有限公司”),實(shí)控人是實(shí)業(yè)家章卡鵬。
在章卡鵬的帶領(lǐng)下,偉星集團(tuán)以紐扣起家,業(yè)務(wù)版圖涵蓋服裝輔料、新型建材、房地產(chǎn)、水電、金融投資等領(lǐng)域,并擁有兩家上市公司偉星股份和偉星新材(002372.SZ)。
這兩家上市公司在各自細(xì)分領(lǐng)域均處于頭部位置。
偉星股份是國(guó)內(nèi)輔料龍頭,主要產(chǎn)品是紐扣、拉鏈,偉星新材則是管材行業(yè)零售的頭部企業(yè),應(yīng)用于建筑內(nèi)冷熱給排水場(chǎng)景的PPR管是主要產(chǎn)品。
且不同于房企,兩家公司經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健,負(fù)債率極低、盈利能力強(qiáng):負(fù)債率在20%-30%的水平,毛利率區(qū)間是38%-40%,而且現(xiàn)金流優(yōu)秀,比如偉星新材,2019年-2021年凈現(xiàn)比(經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與凈利潤(rùn)的比率)由91%增長(zhǎng)至130%,足見(jiàn)其現(xiàn)金流充裕。
▲偉星股份、偉星新材近年來(lái)業(yè)績(jī),無(wú)冕財(cái)經(jīng)制圖。
截至1月15日收盤,偉星股份和偉星新材總市值達(dá)486.12億元。
在外界看來(lái),兩家公司也為偉星集團(tuán)做地產(chǎn)提供“輸血”的可能,比如股權(quán)質(zhì)押融資。
譬如去年7月12日,偉星新材公告披露,公司股東偉星集團(tuán)、臨海彗星分別質(zhì)押其2905萬(wàn)股、1850萬(wàn)股,質(zhì)權(quán)人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行臨海支行,資金用途是 “經(jīng)營(yíng)”。
截至上述公告日,偉星集團(tuán)已累計(jì)質(zhì)押偉星新材約2.27億股,占其所持股份比例為37.64%;臨海彗星已累計(jì)質(zhì)押偉星新材約1.005億股,占其所持股份比例為38.24%。
此外,無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員發(fā)現(xiàn),偉星集團(tuán)旗下還有不少投資公司,并投資了多家企業(yè),領(lǐng)域涵蓋科技、建材、能源、裝備等,尤以科技企業(yè)居多。
這或也是偉星集團(tuán)地產(chǎn)板塊的“金主”。
企查查數(shù)據(jù)顯示,偉星集團(tuán)對(duì)外投資企業(yè)中關(guān)聯(lián)的資本包括TCL資本、金研資本、浙江股權(quán)交易中心等;還有自己的創(chuàng)投公司偉星創(chuàng)投(全稱“浙江偉星創(chuàng)業(yè)投資有限公司”),主要投資浙江臨海市新興特色產(chǎn)業(yè)和高科技中小企業(yè),目前投了6個(gè)企業(yè)。
比如偉星集團(tuán)分別持股41.97%、28.92%的寧波梅山保稅港區(qū)星棋道和股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)、寧波東鵬偉創(chuàng)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙),出資額分別為25.02億元、19.02億元,均屬TCL資本。
單是這兩家企業(yè)的被投資企業(yè)就有18家,包含金宇生物技術(shù)股份有限公司、杭州中欣晶圓半導(dǎo)體股份有限公司、廣州廣鋼氣體能源股份有限公司等。
▲寧波東鵬偉創(chuàng)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)部分對(duì)外投資企業(yè),圖片來(lái)自企查查。
而從“一盤棋”的角度看,地產(chǎn)板塊對(duì)整個(gè)偉星集團(tuán)而言舉足輕重。
結(jié)合官方披露的2021年地產(chǎn)板塊營(yíng)收數(shù)據(jù),以及兩家上市公司偉星股份和偉星新材的財(cái)報(bào),2021年,地產(chǎn)板塊281.6億元的營(yíng)收,是兩家公司年內(nèi)總營(yíng)收97.66億的2.88倍。
而據(jù)全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布的2022中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)榜單,排在第280位的偉星集團(tuán)2021年總營(yíng)收是403.52億元,照此算,地產(chǎn)板塊就貢獻(xiàn)了大概一半的營(yíng)收。
不過(guò),機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)相隨。一下子拿了這么多地,偉星豪賭地產(chǎn)的意味明顯,能否順利開(kāi)發(fā)、變現(xiàn),是其后續(xù)需要向外界證明的關(guān)鍵。