在發(fā)達(dá)市場(chǎng)不斷加息、全球經(jīng)濟(jì)疲軟的當(dāng)下，作為全球最大資產(chǎn)類(lèi)別的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨額債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而這些潛在的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，正從價(jià)格大幅下跌的商業(yè)地產(chǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延，未來(lái)可能掀起一波債務(wù)違約大潮。

根據(jù)媒體的統(tǒng)計(jì)，全球陷入困境的房地產(chǎn)信貸已經(jīng)達(dá)到1750億美元，這一規(guī)模是債務(wù)第二大規(guī)模行業(yè)（軟件及相關(guān)服務(wù)行業(yè)）的四倍之多。隨著利率上升和寬松貨幣政策結(jié)束的影響越來(lái)越大，許多房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎停滯不前，一些貸方要求借款人出售手中的房地產(chǎn)資產(chǎn)來(lái)償還負(fù)債。

根據(jù)律師事務(wù)所Weil, Gotshal & Manges的一項(xiàng)研究，由于流動(dòng)性下降等原因，歐洲房地產(chǎn)的困境水平處于十年來(lái)的最高水平。MSCI的數(shù)據(jù)則顯示，英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值在2022年下半年下跌超過(guò)20%；同期，根據(jù)Green Street的數(shù)據(jù)，在美國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)的降幅約為9%。

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商業(yè)和住宅房地產(chǎn)交易和開(kāi)發(fā)的下降將不可避免地影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支出，這可能對(duì)就業(yè)和增長(zhǎng)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。

仲量聯(lián)行貸款咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)的高級(jí)董事總經(jīng)理Ian Guthrie說(shuō)：

在這次經(jīng)濟(jì)低迷中，我們所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常獨(dú)特。利率正在收緊，而不是減輕對(duì)房地產(chǎn)和其他企業(yè)的打擊，現(xiàn)在市場(chǎng)上有一系列潛在的違約貸款，房地產(chǎn)的價(jià)值和現(xiàn)金流都面臨壓力。

今年是這些問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)的時(shí)候。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，歐洲大約十分之一的公司貸款已經(jīng)表現(xiàn)不佳并且出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)增加的狀況。

全球商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)始于新冠疫情

新冠疫情讓許多商業(yè)地產(chǎn)所有者陷入困境，讓房地產(chǎn)公司的十多年來(lái)輕松賺錢(qián)的模式發(fā)生天翻地覆的改變，全世界都感受到了這種影響。

加拿大資管公司Brookfield旗下的一個(gè)房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)在去年11月警告說(shuō)，它可能難以為洛杉磯市中心兩座高層商業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)再融資，并提高了投資者停止贖回的可能性，巴克萊銀行的分析師稱(chēng)這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是“令人擔(dān)憂(yōu)的”。在亞洲，韓國(guó)樂(lè)高主題公園開(kāi)發(fā)商未能償還債務(wù)引發(fā)了該國(guó)的信貸緊縮，韓國(guó)央行被迫采取行動(dòng)穩(wěn)定市場(chǎng)。澳大利亞的Caydon Property在陷入破產(chǎn)時(shí)將其歸咎于新冠疫情帶來(lái)的封鎖封鎖和利率上升。

曾在德國(guó)央行和國(guó)際清算銀行董事會(huì)任職的Andreas Dombret表示，商業(yè)地產(chǎn)，不論是寫(xiě)字樓還是購(gòu)物中心，比其他資產(chǎn)類(lèi)別對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況更敏感。經(jīng)濟(jì)發(fā)生內(nèi)爆，也往往和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)。

商業(yè)地產(chǎn)低迷已波及其他行業(yè)

商業(yè)地產(chǎn)的低迷已經(jīng)開(kāi)始波及到更廣泛的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。美國(guó)房屋建筑供應(yīng)商Builders First Source已裁員2600人，而英國(guó)千禧一代最喜歡的線(xiàn)上家居設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售公司Made.com已經(jīng)破產(chǎn)，瑞典家電制造商Electrolux去年宣布計(jì)劃裁員多達(dá)4000人，其中不少被裁撤的員工在北美。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的跡象越來(lái)越多。盡管商業(yè)地產(chǎn)有所下降，但市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值“仍然被一定程度高估”。Green Street美國(guó)房地產(chǎn)投資信托研究主管Michael Knott表示，他預(yù)計(jì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)今年還會(huì)下跌5%至10%。

幾家美國(guó)銀行預(yù)測(cè)，今年信貸損失將會(huì)增加。 在其第四季度的業(yè)績(jī)中，美國(guó)銀行額外標(biāo)記了10億美元的辦公物業(yè)貸款違約或拖欠付款的風(fēng)險(xiǎn)較高，而富國(guó)銀行預(yù)計(jì)隨著需求減弱，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)更多壓力。

房地產(chǎn)融資公司Ready Capital的首席執(zhí)行官Tom Capasse表示，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥?，以至于一些小型信貸機(jī)構(gòu)已經(jīng)在為流動(dòng)性而苦苦掙扎。他認(rèn)為：

我們正處于一個(gè)有序的熊市，銀行正在削減他們的投資組合。

歐美商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)僵局持續(xù)，已成巨大衰退風(fēng)險(xiǎn)

在金融危機(jī)后，由于借貸成本低廉，歐洲不少投資者選擇買(mǎi)入商業(yè)地產(chǎn)。但如今隨著利率的升高，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)債券正成為歐洲債券市場(chǎng)中最薄弱的一環(huán)，未來(lái)兩年違約的比例接近8%。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)警告稱(chēng)，自新冠疫情以來(lái)辦公空間需求下降、供應(yīng)鏈延誤導(dǎo)致材料成本上升以及借貸成本上升將使歐洲的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目難以持續(xù)下去。

美國(guó)也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況。Green Street的Knott說(shuō)：

由于利率上升和債務(wù)融資困難的情況，杠桿買(mǎi)家?guī)缀蹼y以行動(dòng)。賣(mài)家還沒(méi)有完全重新設(shè)定他們的期望以更好地與買(mǎi)家保持一致，因此我們確實(shí)看到了很大的買(mǎi)賣(mài)價(jià)差。

這種估值僵局導(dǎo)致銀行和其他信貸提供者對(duì)新貸款更加保守。

撰寫(xiě)過(guò)2008年歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)相關(guān)文章的紐約哥倫比亞大學(xué)教授Adam Tooze再次對(duì)這一市場(chǎng)表示擔(dān)憂(yōu)：

房地產(chǎn)是一個(gè)主要的衰退變量，它是最大的資產(chǎn)類(lèi)別，與家庭預(yù)算直接相關(guān)，這意味著它會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生影響。這是一個(gè)很大的衰退風(fēng)險(xiǎn)。