2022年，住戶存款增加17.84萬(wàn)億元，貸款增加3.83萬(wàn)億元，兩者間的分化，被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)投射下的居民部門主動(dòng)降杠桿。新年伊始，市場(chǎng)低利率旋鈕啟動(dòng)，買房人的買與不買，成為左右樓市能否躍起的需求端關(guān)鍵因素

文｜《財(cái)經(jīng)》記者 嚴(yán)沁雯

編輯｜袁滿

【資料圖】

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，密集出臺(tái)的政策貫穿了2022全年。

降低首付比例、調(diào)整房貸利率下限、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管……據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過(guò)去一年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)累積調(diào)控政策超過(guò)1120次。

但受多重因素影響，頻出的利好政策尚未產(chǎn)生明顯提振效果。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2022年全年商品房銷售面積13.58億平方米，比2021年下降24.3%。

體現(xiàn)在居民貸款數(shù)據(jù)上，根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)，截至2022年12月，全年住戶存款增加17.84萬(wàn)億元，住戶貸款增加3.83萬(wàn)億元。兩者間的分化，被業(yè)內(nèi)人士視為房地產(chǎn)市場(chǎng)投射下的居民部門主動(dòng)降杠桿。

需要指出的是，當(dāng)下居民投資房產(chǎn)的邏輯似乎已發(fā)生改變。經(jīng)歷過(guò)去一年，透過(guò)購(gòu)房者的眾生百態(tài)，新的敘事已然呈現(xiàn)。新年伊始，市場(chǎng)低利率旋鈕啟動(dòng)，買房人的買與不買，成為左右樓市能否躍起的需求端關(guān)鍵因素。

從“排隊(duì)等放款”到“排隊(duì)等還款”

汪蘭于2021年上半年購(gòu)入人生的第一套房，彼時(shí)，她從某大行申請(qǐng)了約100萬(wàn)元的房貸。然而，曾花費(fèi)近半年時(shí)間才等到銀行放款的她沒有想到，本定在春節(jié)前提前還貸的計(jì)劃面臨推遲。

據(jù)汪蘭貸款所在行相關(guān)業(yè)務(wù)人員反饋，現(xiàn)在辦理提前還貸業(yè)務(wù)需要等待約兩個(gè)月。與之形成鮮明對(duì)比是，目前申請(qǐng)首套房貸最快只需三周即可放款。

以上現(xiàn)象并非孤例，2022年下半年以來(lái)，各大社交平臺(tái)上關(guān)于“提前還貸受阻”的討論逐漸增多。除了排隊(duì)辦理業(yè)務(wù)，購(gòu)房者遇到的銀行要求包括但不限于“需支付違約金”、“提高最低還款金額”、“限制還款次數(shù)”等。

《財(cái)經(jīng)》記者以購(gòu)房者身份詢問(wèn)某股份行上海地區(qū)貸后服務(wù)中心，工作人員反饋近期咨詢提前還貸的客戶確有增多，辦理業(yè)務(wù)需提前一個(gè)月預(yù)約，等待時(shí)間“最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)三十天”。對(duì)于還貸已滿12個(gè)月的客戶來(lái)說(shuō)，無(wú)需支付違約金。同時(shí)該行要求提前還款最低金額為5萬(wàn)元。

當(dāng)下這輪“提前還貸潮”其實(shí)早有預(yù)演，自2022年上半年起，社交平臺(tái)上便涌現(xiàn)多個(gè)關(guān)于提前還貸經(jīng)歷的分享。彼時(shí)據(jù)多位銀行貸款客戶經(jīng)理反饋，咨詢提前還貸的客戶較此前增多，但實(shí)際辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的人數(shù)尚處正常值。

情況在近期似乎有所改變。有購(gòu)房者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，2022年初其曾通過(guò)銀行App在線上辦理提前還款業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)并不需要排隊(duì)且當(dāng)日即通過(guò)；而在2023年1月初，該行App便顯示2月預(yù)約額度已滿。更有購(gòu)房者表示，其申請(qǐng)房貸所在銀行不接受線上提前還款，需前往線下貸后服務(wù)中心進(jìn)行辦理。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前出現(xiàn)“提前還貸熱”，一方面是由于房貸利率下行，此前房貸利率較高的業(yè)主希望通過(guò)此種方式減少利息支出；另一方面，部分業(yè)主有金額較大“閑錢”，又缺乏理想資產(chǎn)配置。

汪蘭告訴《財(cái)經(jīng)》記者，自幾十萬(wàn)的理財(cái)產(chǎn)品到期后一直未找到合適的投資標(biāo)的，提前將一部分房貸還清的想法隨之出現(xiàn)：“理財(cái)怕虧損，存銀行的利率比我5.88%的房貸利率低不少，提前還款節(jié)省的利息就當(dāng)理財(cái)了。”

不過(guò)，并非所有銀行存在額度緊張的現(xiàn)象。華南地區(qū)某股份行支行貸款經(jīng)理表示，在該行申請(qǐng)辦理提前還貸的客戶并不算多。

對(duì)此有銀行業(yè)人士指出：“房貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，少數(shù)業(yè)主選擇提前還房貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)提前收回本金，拓展信貸空間；但對(duì)部分銀行來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有一定壓力?！?/strong>

“保交樓”平抑供給端風(fēng)險(xiǎn)

“提前還貸”被曾經(jīng)以較高利率申請(qǐng)房貸的購(gòu)房者視作“理財(cái)”，不僅有當(dāng)前房貸利率下行的影響，亦與缺乏合適投資標(biāo)的有關(guān)。但從另一個(gè)角度來(lái)看，以上反映了購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

曹麗于2021年初在長(zhǎng)三角某城市購(gòu)入房產(chǎn)，近兩年來(lái)房?jī)r(jià)基本處于“橫盤”狀態(tài)。而她的心態(tài)也從“期盼能升值”到“漲不漲無(wú)所謂，住著開心就好”。

在這背后是需求端的疲軟，從央行數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2022年12月，全年住戶存款增加17.84萬(wàn)億元，住戶貸款增加3.83萬(wàn)億元。

“從存量增速上看，居民部門貸款同比增速已經(jīng)回落到5.4%，居民存款同比增速則上升到17.3%，兩者出現(xiàn)明顯的背離，而此前長(zhǎng)期都是居民貸款增速要遠(yuǎn)高于存款增速。分化的背后是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，居民部門2022年主動(dòng)降杠桿的趨勢(shì)?！焙ＭㄗC券指出。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，購(gòu)房者心態(tài)的變化與其對(duì)供給端風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂似乎不無(wú)關(guān)系。

2022年中旬，一封來(lái)自江西某樓盤的業(yè)主的公開信牽出“爛尾樓”現(xiàn)象。據(jù)悉，該樓盤在2021年5月停工，業(yè)主要求2022年10月底復(fù)工，否則將在2022年11月停止還貸。隨后，河南、湖南、湖北、廣西等地發(fā)生“停貸”事件，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。預(yù)售資金監(jiān)管問(wèn)題亦被重新被置于聚光燈下。

身處江西的甄珍曾親歷“停貸”事件，其購(gòu)房所在樓盤原定于2022年6月交付，但由于開放企業(yè)資金出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，項(xiàng)目一度處于停工狀態(tài)?！拔覀兠總€(gè)月都背負(fù)著幾千塊的房貸，說(shuō)要‘停貸’只是希望樓盤盡快動(dòng)工。”對(duì)于她和部分期房購(gòu)賣者來(lái)說(shuō)，2022年的深刻記憶來(lái)自久未封頂?shù)臉欠俊?/p>

彼時(shí)，包括國(guó)有大行、股份行及城商行在內(nèi)的十余家銀行對(duì)此作出回應(yīng)，大部分銀行在披露停貸樓盤涉及的逾期按揭貸款金額的同時(shí)，均表示“風(fēng)險(xiǎn)可控”。同時(shí)，監(jiān)管部門及多個(gè)地方政府部門亦作出表態(tài)。

由供給側(cè)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的民生問(wèn)題受到高度重視，2022年7月“保交樓”首次出現(xiàn)在中央政治局會(huì)議內(nèi)容中。隨后的8月和11月，央行先后推出2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款和面向六家商業(yè)銀行的2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃。

與此同時(shí)，關(guān)系到“保交樓”能否實(shí)施落地的房地產(chǎn)融資支持政策亦密集發(fā)布。

2022年11月，先有央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“金融支持房地產(chǎn)十六條”，支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放（“第一支箭”），后有中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)宣布擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具擴(kuò)大（“第二支箭”），再到證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施（“第三支箭”），從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)渠道為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資政策支持。

多項(xiàng)政策支持下，房企融資規(guī)模有所回升。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%。

“最近又去樓盤看了一下，看樣子是都封頂了，希望能在2023年拿到房?！弊?022年所購(gòu)樓盤停工后，時(shí)不時(shí)跑去工地觀察是否復(fù)工構(gòu)成了甄珍的日常。

不過(guò)，信心修復(fù)顯然需要時(shí)間。據(jù)另一位購(gòu)房人介紹，其所購(gòu)樓盤并未有大的進(jìn)展：“工程陸續(xù)做了一些，不過(guò)去年因?yàn)橐咔橛值⒄`了，交付時(shí)間在之前承諾的日期上延期了。”

有行業(yè)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者：“雖然從政策來(lái)看，2022年底起房企融資通道正逐漸寬松，但從目前傳導(dǎo)到資金端的實(shí)際狀況來(lái)看還是相對(duì)較弱?！?/strong>

在此背景下，“支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”依舊是監(jiān)管部門的新年工作重點(diǎn)。

2023年1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，提出針對(duì)具有系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”和“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流。

“此次會(huì)議屬于2023年首次信貸工作會(huì)議，但是會(huì)議中提及較多的依然是房地產(chǎn)，這也說(shuō)明，房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重，體現(xiàn)了高層對(duì)于房地產(chǎn)融資的重視和支持。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

“利率降了，我還在觀望”

供給端的融資狀況有望改善，需求端情況如何？

“您的貸款利率已于1月1日從4.65%調(diào)為4.3%，后續(xù)還款計(jì)劃已相應(yīng)調(diào)整?！?strong>2023年初陶睿便收到銀行提醒——過(guò)去一年央行的三次降息給他帶來(lái)了實(shí)際的優(yōu)惠。

陶睿的房貸利率掛鉤貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)、重定價(jià)日為每年1月1日。2022年，五年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。據(jù)其計(jì)算，按照30年等額本息的方式計(jì)算，其所申請(qǐng)的200萬(wàn)元商業(yè)貸款調(diào)整后房貸月供將減少約415元，一年節(jié)省利息支出約為4980元。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率優(yōu)化政策貫穿2022年全年，監(jiān)管部門接連釋放利好消息。

5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

9月，央行、銀保監(jiān)會(huì)明確對(duì)部分符合條件城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；同時(shí)，公積金貸款利率時(shí)隔七年再次下調(diào)，五年以上公積金貸款利率降至3.1%。

人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾近日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，根據(jù)央行掌握的數(shù)據(jù)，2022年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國(guó)平均為4.26%，和2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，這是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。

房貸利率優(yōu)化調(diào)整持續(xù)至2023年，1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

目前已有城市房貸利率有所調(diào)整。據(jù)貝殼研究院，70個(gè)大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的條件，主要為二線和三四線城市。由于政策落地需要一定的時(shí)間，截至2023年1月16日，符合條件的城市中僅太原和唐山下調(diào)首套房貸利率至3.8%。

“此次政策是對(duì)2022年9月階段性放松政策的常態(tài)化安排。隨著動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，首套房貸利率將與房?jī)r(jià)掛鉤，其調(diào)整會(huì)更加高頻?！必悮ぱ芯吭褐赋?。

然而對(duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，謹(jǐn)慎仍是當(dāng)前部分人的態(tài)度。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023年百城居民置業(yè)意愿調(diào)查》，計(jì)劃于2023年進(jìn)行購(gòu)房的占比僅為40%。

“擔(dān)心背上債后的生活，一是無(wú)法保證將來(lái)收入可以一直支撐房貸，二是覺得現(xiàn)在人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，可能會(huì)影響手中房子出手?！币晃徽幱诳捶侩A段的購(gòu)房者表達(dá)了自己的擔(dān)憂。

不過(guò)從市場(chǎng)情況來(lái)看，情況或許發(fā)生細(xì)微改變。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月首套主流利率平均為4.10%，環(huán)比上行1BP（基點(diǎn)）。

另?yè)?jù)國(guó)泰君安研報(bào)，2023年第一周，一線城市銷售面積為82.9萬(wàn)平方米，按周增長(zhǎng)63%，同時(shí)也錄得自2022年第四季度以來(lái)新高?？紤]到需求端的支持政策，更多的二線城市也有望在春節(jié)期間看到銷售的復(fù)蘇。“需求端刺激政策將在2023年常態(tài)化”。

“從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)在努力回到穩(wěn)定的狀態(tài)，但相關(guān)壓力的消除還需要點(diǎn)時(shí)間。2023年是房?jī)r(jià)指數(shù)努力筑底、企穩(wěn)、回暖的重要階段?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

(應(yīng)受訪者要求，汪蘭、曹麗、甄珍、陶睿為化名)