摘 要

隨著動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，首套房貸利率將與房價(jià)掛鉤，其調(diào)整會(huì)更加高頻

文｜陳洪杰

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編輯｜張威 袁滿

經(jīng)過落實(shí)金融16條、實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃、推動(dòng)住房公積金業(yè)務(wù)更加好辦易辦等一系列措施后，部分城市繼續(xù)下調(diào)住房貸款利率，進(jìn)一步支持房地產(chǎn)市場發(fā)展。

多位鄭州轄內(nèi)的銀行人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，其已于1月29日收到利率調(diào)整通知，首套住房商貸的執(zhí)行利率為3.8%，二套房商貸利率保持原有不變。本次調(diào)整之前，鄭州首套房按揭貸款利率普遍為4.1%。

目前，在河南省內(nèi)，首套住房商貸利率降到3.8%這一政策僅出現(xiàn)在鄭州，河南其他城市的首套住房商貸利率多在4%以上或者5%左右。

未來河南其他地區(qū)的房貸利率是否會(huì)比照鄭州執(zhí)行？“這需要當(dāng)?shù)氐那闆r而定，還不清楚?！鄙鲜鲢y行人士稱。

鄭州的此項(xiàng)舉措是執(zhí)行金融管理部門出臺(tái)的《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》，對(duì)于滿足條件的城市自主根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘泄┬枨闆r，靈活調(diào)整首套房房貸利率政策下限。

《財(cái)經(jīng)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除鄭州之外，另外兩個(gè)城市太原和唐山也在近期下調(diào)首套房商貸利率，同樣低至3.8%。“部分城市首套住房貸款利率下調(diào)，主要是降低首套剛需購房成本，提振市場需求，促進(jìn)區(qū)域城市樓市加快恢復(fù)正軌?！惫獯筱y行金融市場部宏觀研究員周茂華稱。

“對(duì)于部分樓市偏冷，房貸利率相對(duì)偏高的城市，接下來仍可能進(jìn)行一定幅度下調(diào)。隨著動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，首套房貸利率將與房價(jià)掛鉤，其調(diào)整會(huì)更加高頻?！笔袌龇治鋈耸勘硎?。

首套房貸利率進(jìn)入3%時(shí)代

“房地產(chǎn)本身對(duì)金融政策較敏感，降低房貸利率可以有效地刺激房地產(chǎn)行業(yè)和居民消費(fèi)?！币晃汇y行業(yè)分析人士表示。

2023年1月29日，鄭州轄內(nèi)的多家銀行對(duì)鄭州市區(qū)內(nèi)的首套房商貸利率進(jìn)行了調(diào)整，貸款利率由4.1%降到3.8%，二套房保持4.9%的利率不變。對(duì)于外地房貸未結(jié)清但在鄭州購房者，可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。

由此計(jì)算，若按照100萬元房貸、等額本息償還25年計(jì)算，月供將由5333.74元降至5168.57元，每個(gè)月可以少還165.17元。

很多城市不接受異地公積金，對(duì)于購房者而言，通過商貸買房背負(fù)的壓力較大，不利于房地產(chǎn)偏冷城市的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

“鄭州打響了新年的第一槍，信號(hào)意義非常強(qiáng)。此次政策總體上吻合人民銀行和住建部的住房工作精神。尤其是此前人民銀行明確房價(jià)疲軟城市允許自由下調(diào)房貸利率，而鄭州恰是符合當(dāng)時(shí)梳理的38個(gè)重點(diǎn)城市的名單范圍，所以下調(diào)符合預(yù)期，有助于降低購房成本，尤其是首套房?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

當(dāng)下，一線城市與其他類型城市的房貸利率出現(xiàn)分化。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，分等級(jí)來看，2023年1月一線城市房貸利率最高，首套利率平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率平均為4.07%，三四線城市首套利率平均為4.08%。

從利率下調(diào)幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為155BP（基點(diǎn)）和100BP。一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅60BP和50BP。

“從趨勢看，國內(nèi)樓市復(fù)蘇已經(jīng)啟動(dòng)，一二線熱點(diǎn)城市逐步回暖?！?/strong>周茂華稱，不過目前復(fù)蘇“擴(kuò)散”速度相對(duì)慢一些，但隨著國內(nèi)防疫措施持續(xù)優(yōu)化，疫情經(jīng)濟(jì)干擾的不確定性趨勢減弱，經(jīng)濟(jì)趨勢復(fù)蘇，就業(yè)和收入改善，居民信心回暖，加之國內(nèi)穩(wěn)房地產(chǎn)措施力度空前，此前受壓抑需求逐步恢復(fù)，樓市復(fù)蘇趨勢確定。

“各地根據(jù)區(qū)域樓市復(fù)蘇情況，因城施策積極用好用足穩(wěn)樓市政策空間，促進(jìn)區(qū)域樓市加快恢復(fù)平穩(wěn)健康發(fā)展軌道?！敝苊A稱。

其他城市房貸利率會(huì)否下降？

鄭州首套房商貸利率降至3.8%，其他城市會(huì)否跟進(jìn)？這很大程度上取決于當(dāng)?shù)爻鞘械那闆r。

2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》顯示，對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)三個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

進(jìn)一步來看，地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

上述政策還規(guī)定，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)三個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

“河南其他城市的首套房商貸利率是否也會(huì)降低到3.8%，我們還未收到相應(yīng)的通知。這需各地政府和人民銀行中心分支行的評(píng)估?！币晃缓幽香y行從業(yè)者表示。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，70個(gè)大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的條件，主要是二線和三四線城市。而鄭州并非第一個(gè)將首套房商貸利率降至3.8%的城市，其他城市包括太原和唐山。

隨著政策的逐步落地，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市下調(diào)首套房貸利率。“當(dāng)前各地經(jīng)濟(jì)提振一號(hào)文都把提振住房消費(fèi)作為一項(xiàng)重要的工作去抓。對(duì)于其他城市來說，尤其是大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、武漢、長春等二線城市，更是需要積極借鑒鄭州做法，主動(dòng)做雙降工作，為2月房地產(chǎn)市場開好局創(chuàng)造條件?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日首套利率低于4.1%的城市共11個(gè)，上月為19個(gè)。另有貴陽、昆明等十個(gè)城市利率回升至4.1%。首套利率回升是由于2022年9月央行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的政策期滿結(jié)束。

另外需要注意的是，房貸利率水平會(huì)在較大程度上受五年期以上LPR的影響。數(shù)據(jù)顯示，2023年1月20日LPR為：一年期LPR為3.65%，五年期以上LPR為4.3%，已連續(xù)五個(gè)月維持不變。