作者：趙佳琪

2023年春節(jié)假期后上班的第二天，鄭州樓市就來了“大事件”。

(資料圖)

1月29日，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%，成為2023年春節(jié)假期后首個(gè)下調(diào)房貸利率至4%以下的城市。

對(duì)于購房者來說，首套房貸利率降至3.8%意味著什么？以100萬元房貸、等額本息償還30年計(jì)算，月供額將減少172.41元，即由4831.98元降至4659.57元，30年總計(jì)減少6萬余元的還款額。

利率調(diào)整后第一時(shí)間，房產(chǎn)銷售的朋友圈迎來了一陣狂歡，眾多鄭州房產(chǎn)銷售發(fā)布利率調(diào)整新聞，并配以“首套利率3.8%，客戶抓緊時(shí)間約訪！”“利率3.8%，抓住風(fēng)口，就是贏家！”等營(yíng)銷話術(shù)，吸引購房者買房。

中介陳勇強(qiáng)就是其中之一，1月29日上午，利率下降之后，陳勇強(qiáng)立刻在朋友圈發(fā)布消息告知客戶，并向一直跟進(jìn)的客戶群發(fā)消息——利率3.8%，近十年來最低水平！月供減少，上車的客戶抓緊時(shí)間。

“狂歡”不僅僅只體現(xiàn)在社交軟件里，同樣傳遞到了市場(chǎng)上。中介王鈺告訴時(shí)代周報(bào)記者，最近兩天市場(chǎng)確實(shí)反饋較好，看房客戶和頻次增加。

對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向時(shí)代周報(bào)記者表示，房貸利率下降可以降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進(jìn)正處于觀望階段的購房者入市，提振市場(chǎng)活躍度。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

咨詢量上升，購房者得知利率下降立刻簽約

1月30日晚上10點(diǎn)，中介門店打烊，劉陽在回家的路上還在微信上和客戶溝通，約定第二天看房的事宜。這是利率下降的第二天，這一天，劉陽總計(jì)帶3組客戶輾轉(zhuǎn)于鄭州市金水區(qū)的各個(gè)樓盤。

“有的客戶年前就約定了看房，還有一個(gè)客戶看到利率下調(diào)后立馬咨詢了我，今天就讓我?guī)捶苛恕！眲㈥栂驎r(shí)代周報(bào)記者說道。

對(duì)于劉陽來說，春節(jié)后的鄭州樓市，透露出一絲暖意，他告訴時(shí)代周報(bào)記者，在春節(jié)前，他平均2-3天帶一組客戶看房，春節(jié)假期結(jié)束后，恰逢利率下降，帶看頻次急速增長(zhǎng)，變成了1天帶看2-3組。

在劉陽帶看的同時(shí)，手機(jī)里的工作微信群頻頻傳來成交的好消息，劉陽向時(shí)代周報(bào)記者透露，“1月29日-30日，鄭州成交新房+二手房數(shù)量在300套左右，比以前火多了?！绷頁?jù)中介小劉向時(shí)代周報(bào)記者提供的戰(zhàn)報(bào)顯示，貝殼鄭州新房事業(yè)部開工2日認(rèn)購單量突破150單。

小劉深刻感受到了客戶成交的急迫性?！拔矣幸晃豢蛻?，去年就開始跟進(jìn)，看了4個(gè)多月時(shí)間，今年1月11日，她看中了濱河國(guó)際新城147平方米的房子，遲遲沒有下定決心，結(jié)果利率降至3.8%的當(dāng)天，立馬簽約了。”

中介忙碌帶客的同時(shí)，鄭州部分樓盤的售樓處人聲鼎沸。金地建海·峯范位于二七航海路與淮南街交叉口西南角，均價(jià)約1.65萬元/平方米，主力戶型面積為97平方米—137平方米。1月29日，置業(yè)顧問發(fā)布的視頻顯示，金地建海·峯范售樓處的待客區(qū)，幾乎坐滿了看房的客戶，桌面上鋪著戶型圖，置業(yè)顧問們進(jìn)行著講解。

這一場(chǎng)景同樣發(fā)生在了華發(fā)峰景灣，該項(xiàng)目位于濱河國(guó)際新城，均價(jià)約1.7萬元/平方米，主力戶型為三室兩廳。1月30日，亦有置業(yè)顧問發(fā)布小視頻，華發(fā)峰景灣售樓處的沙盤周圍，圍繞著十幾個(gè)看房的客戶。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，鄭州部分銀行首套房貸利率由4.1%下調(diào)至3.8%，這本身符合首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的政策規(guī)定，房貸利率此次下調(diào)已基本達(dá)到利率的底部。利率不斷下調(diào)，有助于減輕首套房月供壓力，對(duì)于推動(dòng)需求側(cè)入場(chǎng)將起到一定作用。

尚有下調(diào)空間？

事實(shí)上，鄭州此次下調(diào)房貸利率早已有跡可循。

2023年1月5日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

而鄭州則符合房貸利率下調(diào)的條件，事實(shí)上，其樓市長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)。

鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止2022年12月底，鄭州市商品住宅累計(jì)可售量為1709.64萬平方米，較去年底的1857.68萬平方米，減少了148.04萬平方米, 按近12個(gè)月月均簽約面積計(jì)算，12月末市區(qū)商品住宅可售庫存去化周期為39.2個(gè)月，較去年底的22.2個(gè)月，延長(zhǎng)約17個(gè)月，整體處于庫存較大的狀態(tài)。

另據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，2022年除7月外，鄭州市新房?jī)r(jià)格均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，鄭州雖然是省會(huì)城市，但面臨的房地產(chǎn)問題較多，特別是保交樓問題，在此情況下，銀行新增信貸需求少，所以3.8%的房貸利率甚至還有進(jìn)一步下調(diào)空間。張大偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，房貸利率下調(diào)到3.8%只是開始，后續(xù)很可能只有少數(shù)一些城市還能高于4%。

房貸利率雖然下調(diào)，但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，鄭州樓市仍需要多措并舉，才有望復(fù)蘇。

“此時(shí)下調(diào)房貸利率，客觀上來看對(duì)于降低購房者成本，提振購房積極性，促進(jìn)銷售回溫有著積極意義，但是認(rèn)為僅靠此舉就能擺脫長(zhǎng)期以來的發(fā)展困境仍然為時(shí)尚早，后續(xù)仍需要實(shí)質(zhì)性的、針對(duì)性的政策加持?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向時(shí)代周報(bào)記者表示。

上述購房中介也告訴時(shí)代周報(bào)記者，鄭州樓市雖有些許起色，但只是相較于最低點(diǎn)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上火熱。

張波亦認(rèn)為，房貸利率下行的邊際效應(yīng)已經(jīng)呈現(xiàn)遞減，單一通過利率調(diào)整對(duì)于需求側(cè)的拉動(dòng)作用已經(jīng)減弱。目前整體購房端信心不足疊加鄭州受到“保交樓”影響，在此情況下，交易量若想提升，需要經(jīng)濟(jì)面整體向好，且房?jī)r(jià)不斷企穩(wěn)。

而鄭州樓市將在何時(shí)回暖？張波判斷，預(yù)計(jì)鄭州市場(chǎng)今年企穩(wěn)回升，不過節(jié)奏相比于其他二線城市可能偏慢。（應(yīng)受訪者要求，陳勇強(qiáng)、劉陽、王玨均為化名）