作者：劉新歌

剛剛交完2022年的答卷，房企又開(kāi)啟新一年銷售大戰(zhàn)。

【資料圖】

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

1月31日，中指研究院發(fā)布1月房企銷售業(yè)績(jī)排行榜，保利發(fā)展以295億元銷售額位居榜首，萬(wàn)科、碧桂園分別以278億元、270億元分列第二、第三名。

在2022年1月召開(kāi)的年度工作會(huì)議上，保利發(fā)展提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新階段目標(biāo)。彼時(shí)的保利發(fā)展也許對(duì)這個(gè)目標(biāo)還沒(méi)有足夠信心，2022年4月舉行的2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)劉平又進(jìn)一步表示，“進(jìn)三爭(zhēng)一”不能簡(jiǎn)單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先。

一年后，保利發(fā)展就做到了銷售排名的“爭(zhēng)一”。不過(guò)，保利發(fā)展的這次進(jìn)階多少有點(diǎn)“同行襯托”的成分。與去年同期相比，保利發(fā)展并未有太大進(jìn)步，銷售額僅增加了16億元，而同為TOP3的碧桂園下降超四成、萬(wàn)科同比減少57億元。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，碧桂園、萬(wàn)科位列銷售榜第一、第二名，銷售額分別為504億元、335億元，而排名第三的保利發(fā)展銷售業(yè)績(jī)?yōu)?79億元。

對(duì)行業(yè)TOP1的地位，保利發(fā)展或許是陌生的。2012年邁入千億門檻時(shí)，保利發(fā)展的銷售排名在萬(wàn)科、綠地之后，位居行業(yè)第三。此后多年，保利發(fā)展被崛起的高周轉(zhuǎn)民企碧桂園、恒大、融創(chuàng)等擠出前三，常年在行業(yè)第五名左后徘徊，“重返前三”也成了前任董事長(zhǎng)宋廣菊直至退休仍未達(dá)到的目標(biāo)。

近年來(lái)，隨著行業(yè)調(diào)控持續(xù)深入，高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，恒大、融創(chuàng)也出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，央企保利發(fā)展等來(lái)了“穩(wěn)穩(wěn)的幸?！?，自2022年9月起穩(wěn)居行業(yè)第二名，此次又實(shí)現(xiàn)登頂。

TOP10房企里，央企、國(guó)企的坐席有所增加，去年1月TOP10陣營(yíng)中的融創(chuàng)、龍湖、金地已退出，珠海國(guó)資房企華發(fā)股份、廈門國(guó)資房企建發(fā)房產(chǎn)進(jìn)階，另外杭州房企濱江集團(tuán)首次邁入TOP10陣營(yíng)。

值得注意的是，這是濱江集團(tuán)首次進(jìn)入銷售TOP10。在過(guò)去一兩年內(nèi)，行業(yè)坐席重新洗牌時(shí)，這家區(qū)域性民營(yíng)房企靠著審慎的發(fā)展策略和低于行業(yè)均值的融資成本，避免了同行的流動(dòng)性困境，銷售排行穩(wěn)中有進(jìn)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，濱江2017年至2021年的平均融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%和4.9%，2022年上半年更是進(jìn)一步下降至4.7%。

整體來(lái)看，房地產(chǎn)銷售并未實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門紅”，大多數(shù)房企的銷售仍然承壓。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企1月份銷售總額為4223.3億元，同比下降31.7%，較去年同期降幅擴(kuò)大8.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交量為35.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開(kāi)始的2019年同期相比降幅也達(dá)到32%。

各陣營(yíng)房企銷售額增速均有所下滑，其中TOP10房企銷售額均值為177.9億元，較上年下降27.6%；TOP11-30房企銷售額均值為61.0億元，較上年下降29.3%。TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為27.3億元和13.5億元，同比分別下降42.2%和35.7%。

房企規(guī)模也在進(jìn)一步縮小。1月份，銷售額超百億房企13家，較去年同期減少2家，銷售額均值160.8億元；第二陣營(yíng)（50-100億）企業(yè)9家，較去年同期減少13家，銷售額均值64.9億元。第三陣營(yíng)（30-50億）企業(yè)14家，較去年同期減少6家。第四陣營(yíng)（30億以下）企業(yè)數(shù)量則較去年同期增加了21家，達(dá)64家。

不過(guò)，自2022年四季度以來(lái)，支持樓市復(fù)蘇的政策不斷推出。今年農(nóng)歷春節(jié)后，多地下調(diào)首套房貸利率下限。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限，最低降至3.7%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示，短期來(lái)看，供需兩端政策將繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，隨著更多城市跟進(jìn)放松限購(gòu)限貸政策，有望率先迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇，樓市“小陽(yáng)春”或?qū)⒃诓糠殖鞘谐霈F(xiàn)。但對(duì)于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。