記者/ 紀佳文

編輯/ 石愛華

(資料圖)

銀行職員拿著房產(chǎn)證，告知業(yè)主會將其存放在銀行并辦理銀行貸款，但業(yè)主事后發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)還是被私自抵押給了民間放貸人

房子過戶半個月后，警方電話通知王纓，她的房產(chǎn)在出售中出了問題，很可能拿不到500多萬元的尾款。

在這場交易中，王纓自認為已經(jīng)足夠謹慎。收到首付款、房子被過戶給買家后，她親自將新產(chǎn)權證送去銀行抵押，以確保買方按照約定從銀行貸款，還清她的尾款。但事后她查到的信息卻是，房子被私下抵押給了民間放貸人。

交給銀行的房產(chǎn)證如何又被轉押到了民間放貸人手里？銀行柜員、中介、買家到底是什么關系？王纓事后從警方口中得知，這場二手房交易，是一場早就布好的騙局。

王纓將閑置的房子賣掉后，久久沒有收到尾款

一場“表演”

王纓家的房子位于廈門市思明區(qū)，一直以來，她都想將這套183平米的閑置房產(chǎn)進行出租。

租客沒等到，買家卻找上了門。2022年8月，一名自稱是華恒房地產(chǎn)的中介主動聯(lián)系了王纓的丈夫，稱有買家有意購房，詢問其要不要將房子賣出。經(jīng)過協(xié)商，王纓與一位名叫胡青青的買家以780萬的價格達成一致，在中介的安排下，他們相約見面簽合同。

8月16日，在一家咖啡店門口，王纓見到了華恒的中介和另一家房產(chǎn)中介人員王磊，以及買家胡青青的表妹李靜。王磊告訴王纓，他幫胡青青代理過好幾次房產(chǎn)交易，胡青青目前從事短視頻行業(yè)。

雙方簽署的《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》顯示，房子的首付款于解押當日由買家支付給賣家。另外，買家向銀行申請組合貸（公積金貸款加上按揭商業(yè)貸款）540萬元，貸款由銀行直接轉到賣家賬戶。如果實際放款金額小于申請金額，買家要在放款后3日內(nèi)以現(xiàn)金形式補齊房款。簽完協(xié)議，王纓收到李靜轉來的10萬元定金。

協(xié)議還約定，買賣雙方在簽訂《廈門市存量房買賣合同》7天內(nèi)，到銀行辦理按揭貸款手續(xù)，并在拿到新產(chǎn)權證當天辦理抵押登記手續(xù)，尾款截止支付日期是取得產(chǎn)權證后80天。此次簽約之后，關于過戶貸款等事宜，王纓一直與王磊聯(lián)絡。

8月22日，王纓收到了230萬元首付款。辦理房產(chǎn)解押后，幾人到光大銀行集美支行辦理貸款所需的手續(xù)。銀行工作人員劉巖接待了他們。王纓記得，劉巖先是拿出了一份文件讓買賣雙方簽字，內(nèi)容是關于房屋貸款的一些條款，又要了她的身份證和銀行卡去復印，稱貸款會轉到這張卡里。

王纓詢問銀行工作人員有沒有統(tǒng)一放款的憑證，劉巖告訴她“現(xiàn)在都是電子版，沒有紙質憑證”。劉巖向她透露，胡青青是他們的大客戶，銀行已經(jīng)確認過，胡青青有貸款資質，讓她不用擔心放款的問題。

王纓也有顧慮，她曾看過發(fā)生在重慶的二手房交易詐騙新聞：買賣雙方原本約定以首付款加按揭貸款的形式交易，但房子過戶后，買家卻私自取消貸款申請，并將房子抵押到別處套現(xiàn)，導致業(yè)主拿不到尾款。

“像重慶這種情況，不會發(fā)生吧？”王纓有點不放心，特意向銀行工作人員劉巖確認。劉巖向她保證，如果買家私自到銀行取走房產(chǎn)證，他一定會通知她。

從銀行出來，幾人去了附近的鷺江公證處，王纓將房產(chǎn)過戶到了胡青青名下。

第二天，王纓提出和中介一起去領取新的產(chǎn)權證，但中介讓她直接到銀行等待。下午，王纓在銀行見到了王磊，兩人一起將新的房產(chǎn)證交到劉巖手中。期間，劉巖告訴她，一定能夠拿到尾款，還稱以胡青青的積蓄，即使貸款批不下來，胡青青也有能力付現(xiàn)給她。

親手將房產(chǎn)證交給劉巖后，王纓以為順利完成了抵押環(huán)節(jié)。直到后來接到警察電話她才明白，這場交易，是中介和銀行工作人員聯(lián)合起來給她演的一出戲。

警方立案通知書，據(jù)王纓所知，廈門至少有二十多位業(yè)主和她一樣，陷入這伙人的二手房騙局

銀行職員參與其中

中秋假期，王纓接到警方的電話，得知她的房產(chǎn)交易出了問題。原來，找她買房的胡青青只是房屋代持人，實際持有人是一個名為賴國慶的人，其名下多套房產(chǎn)未支付尾款。警方告訴她，目前已經(jīng)接到多位業(yè)主報案，稱自己拿不到尾款；此外，市房產(chǎn)交易中心也向公安反映，買家胡青青在十天左右的時間里，交易了三套180平米以上的房子。

當天，王纓查到的抵押信息顯示，房子未在光大銀行集美支行辦理貸款，而是被抵押給私人放貸者。事情敗露后，王纓給中介王磊打電話，對方表示不清楚具體情況，正在公安局做筆錄，會配合警方調查。

據(jù)胡青青跟警方交代，自己是一家KTV的保安，2021年8月開始，他幫賴國慶代持房產(chǎn)，付給業(yè)主的房款由賴國慶轉給他。房子過戶后，賴國慶安排代持人和放貸人見面，地點在集美區(qū)行政服務中心大樓里，抵押貸款的材料一般是對方提前準備好的。收到的抵押貸款，胡青青按照賴國慶的要求，轉給指定的人。

賴國慶承諾胡青青，房子賣掉后支付他純利潤的20%，尾款由賴國慶付給業(yè)主。事發(fā)前，胡青青一共代持了4套房產(chǎn)，其中3套沒有結清。

王纓后來了解到，在廈門，和她一樣因卷入騙局的未收到尾款的還有20多戶，涉案房產(chǎn)均為180平米以上的大戶型。按照廈門市購房政策，180平以上的房子不限購。賴國慶通過幾名房產(chǎn)中介尋找房源，安排代持人支付首付款后將房子過戶，謊稱到銀行辦理貸款，私下將房子抵押給許宏偉等放貸人。

警方的詢問筆錄顯示，賴國慶稱自己購買多套房產(chǎn)的目的是炒房，合作的中介主要是集源佳的員工王磊、沈某昌。賴國慶稱，他們交易前通過視頻看房，所得款項并沒有用來高消費，而是用來支付前業(yè)主的尾款，以及安排其他代持人購買新房子。

為了能盡快將到手的房產(chǎn)套現(xiàn)，賴國慶沒有按照正規(guī)流程等待銀行放款，而是在房產(chǎn)過戶當天將房產(chǎn)抵押給許宏偉介紹的“金主”，獲得抵押款。借款合同期限一般為一年，月息1.7%。光大銀行集美支行的工作人員劉巖、民生銀行集美支行的沈某欽從部分交易中獲利，每戶2000-3000元。

賴國慶稱，自己原來是做直播帶貨的，從2021年7月開始炒房，代持人大多是之前招來對接一些對外業(yè)務，包括財務。

代持人李靜在詢問筆錄中說，自己2021年5月到賴國慶的公司做主播，后來因家里需要資金，開始幫賴國慶代持房產(chǎn)，主要的合作者就是王磊等三名中介。正常情況下，他們的模式是拿下一套房子的貸款資金去償還上一套房子的尾款。

王纓提供的立案通知書顯示，針對賴國慶涉嫌合同詐騙一案，廈門市公安局集美分局認為有犯罪事實發(fā)生，并已立案偵查。記者了解到，涉案房產(chǎn)共26戶，涉案金額達1.2億。

事發(fā)之后，銀行組織業(yè)主協(xié)商后續(xù)問題

缺少資金監(jiān)管的“組合貸”

這場騙局，原本有機會避免。

為了降低二手房交易的資金風險，國內(nèi)多個城市實行存量房交易資金監(jiān)管模式，在交易完成后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金才會劃到賣家賬戶，買家拿到房產(chǎn)證，確保雙方“一手交錢，一手交貨”。

2017年，廈門市住房保障和房屋管理局、人民銀行廈門市中心支行共同發(fā)布《廈門市存量房交易資金監(jiān)管辦法》，委托廈門市住房置業(yè)融資擔保有限公司作為交易保證機構，在市內(nèi)五個行政服務中心設立窗口，負責廈門市二手房交易資金監(jiān)管工作。

資金監(jiān)管遵循自愿原則，對于不選擇交易資金監(jiān)管的，應當簽署交易資金自行劃轉聲明，并自行承擔交易過程中發(fā)生的資金風險。

簽居間協(xié)議當天，王纓擔心資金安全，曾提出要通過置業(yè)擔保（即上文所述資金監(jiān)管）交易。中介王磊沒有表示反對，只是說辦理資金監(jiān)管的話要去光大銀行辦理貸款。

銀行工作員工劉巖說，如果這時辦置業(yè)擔保，手續(xù)會比較麻煩，需要王纓先把首付款退還給買家，再重新簽協(xié)議進行交易。王磊稱，在二手房交易中，一般都是買家擔心付款后拿不到房子，很少會有賣家拿不到尾款。劉巖讓王纓放心，稱貸款一定能夠辦下來。在兩人勸說下，她最終打消了辦理置業(yè)擔保的念頭。

王纓以為，已經(jīng)在銀行辦理了相關手續(xù)，過戶后也親自將房產(chǎn)證交給了銀行，貸款不會再出問題。而實際上，買家并沒有將房子抵押給銀行的打算，也并未真正地提出過貸款申請。事后，她才想到，過戶后中介不讓她一起去領取新產(chǎn)權證，很可能是為了先私下辦理抵押手續(xù)，將房子抵押給私人。

有業(yè)主懷疑，涉案的兩位銀行工作人員是騙局的“幫兇”。記者從一名業(yè)主與光大銀行劉巖的通話和聊天記錄中得知，過戶后，業(yè)主和中介一起將產(chǎn)權證送到銀行，放入保險柜中。之后，劉巖向業(yè)主透露商業(yè)貸款已通過預審批、客戶賬上資金充足等信息。等業(yè)主發(fā)現(xiàn)被騙，劉巖才承認，代持人并沒有在銀行申請貸款。且據(jù)業(yè)主事后了解，不少代持人都沒有穩(wěn)定的工作，更別提“優(yōu)質客戶、資金充足”了。

記者從當?shù)貛孜环慨a(chǎn)中介處了解到，如果是普通的商業(yè)按揭貸款，買家需要在過戶前向銀行提出貸款申請，銀行預審批通過后，才會將房子過戶到買家名下。但組合貸和普通的商業(yè)按揭貸款不同，沒有預審批環(huán)節(jié)，在房子過戶后才能進入正式審批流程。過戶前，買家需要提供身份證、戶口簿、征信報告、收入證明、公積金繳存證明等材料，由銀行先審核買家的貸款資質。而據(jù)代持人胡青青的說法，被安排跟著中介去銀行時，銀行沒有看他的相關證件。

上述《辦法》中提到，存量房交易資金，是指存量房所有權人與買受人簽訂的存量房買賣合同中約定的除定金以外的房價款（包括商業(yè)貸款和公積金貸款）。而集美區(qū)行政服務中心資金監(jiān)管受理窗口的工作人員稱，組合貸因為包含公積金貸款，無法辦理資金監(jiān)管，“公積金貸款，必須先將房子過戶，提交新的產(chǎn)權證，公積金中心才能審批貸款?！闭蛉绱?，涉及公積金貸款的交易無法實現(xiàn)買賣雙方所期望的“一手交錢，一手交貨”。

針對組合貸的資金監(jiān)管模式，不同城市的處理方式不同。北京鏈家一名中介人員告訴深一度記者，按照北京的二手房交易流程，無論是按揭貸款還是組合貸，都是在房子過戶前，買賣雙方到銀行辦理貸款手續(xù)，銀行同意貸款，發(fā)出批貸函后，才能進行過戶，“先過戶的話，如果貸款到不了位，就出問題了?！?/p>

廈門市集美區(qū)行政服務中心設有資金監(jiān)管受理窗口，但涉及公積金的貸款部分尚不能實現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”的監(jiān)管

維權之困

二手房交易涉及多個環(huán)節(jié)，一場“成功”的騙局，可能需要中介、代持人、銀行工作人員、“金主”等各方的配合。

事后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，有人在這場騙局中扮演了多重角色。業(yè)主提供的一份房屋所有權登記表顯示，負責王纓及其他多位業(yè)主房產(chǎn)交易業(yè)務的中介王磊，是其中一套涉案房產(chǎn)的“買家”，即代持人；還有人既是放貸者，又是代持人。

一名業(yè)主與中介王磊的聊天截圖顯示，當詢問其放款進度時，王磊稱，房子是2022年7月14號抵押的，9月5號之前會放款。實際上，房子早已被抵押給“金主”。

近年來，各地發(fā)生過多起類似的二手房買賣詐騙案，這些案例不乏相似點：以少量首付款為誘餌，利用制度漏洞或是人為跳過正規(guī)流程，提前將房產(chǎn)過戶到代持人名下，再私自將房產(chǎn)抵押套現(xiàn)。而這類案件中，業(yè)主們追回房子的訴求，往往會被卡在“抵押權”上。

業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，在案件偵查期間，具有抵押權的“放貸人”，在多個法院提起民事訴訟，要求拍賣涉案房產(chǎn)。一旦房產(chǎn)被拍賣，業(yè)主可能很難再要回房子。

《最高人民法院關于刑事裁判涉財產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》第十一條第二款規(guī)定，第三人善意取得涉案財物的，執(zhí)行程序中不予追繳。也就是說，“金主”的抵押權是否受法律保護，取決于其取得涉案房產(chǎn)是否屬于善意取得。

江蘇三法律師事務所合伙人楊冬解釋了二手房買賣詐騙案件中抵押權人符合“善意”的幾個要素。首先，是放貸者對詐騙事實不知情；第二，是放貸者無過錯，即按照行業(yè)標準辦事并盡到審查義務。第三，是有對價，即放貸者取得抵押權的同時，確實放出了一定數(shù)額的款項。如果抵押權人不符合“善意第三人”的條件，則抵押權或可撤銷。

涉案業(yè)主認為，抵押權人幫助賴國慶等人將騙取的房產(chǎn)價值套現(xiàn)，取得房產(chǎn)并非“善意”。許宏偉等抵押權人多來自同一地區(qū)，相關銀行賬戶流水，與抵押權人之間的資金往來非常頻繁。多名代持人在警方的詢問記錄中提到，辦理抵押前，“金主”并沒有了解過房子的基本情況以及代持人的收入和征信，抵押貸款的材料是許宏偉提前準備好的，不用出示任何個人資料，一般抵押當天，代持人就能收到貸款。

賴國慶也在一份“情況說明”中提到，許宏偉等放貸人對“抵押房產(chǎn)的人是代持人而非真正買家”一事，事先知情。

《關于辦理詐騙刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條提到，行為人將騙取的財產(chǎn)用于清償債務或者轉移給他人的，如對方當事人明知是欺詐行為，或對方取得詐騙財物系源于非法債務或者違法犯罪活動的，應當依法收回。

目前，廈門市公安局集美分局已經(jīng)以涉嫌合同詐騙罪對賴國慶以及涉案的代持人、中介和銀行工作人員采取強制措施。

（為保護采訪對象隱私，文中涉及人員均為化名）