“年終獎(jiǎng)發(fā)了，本來計(jì)劃提前還些房貸，結(jié)果發(fā)現(xiàn)要提前預(yù)約，而且還要提等好久?！币晃辉谖錆h的購(gòu)房者顯得有些無奈。

自去年以來，“提前還貸”就一直是市場(chǎng)討論的焦點(diǎn)。春節(jié)假期過后，一些購(gòu)房者開始計(jì)劃提前還貸以減輕壓力，但似乎都遇到一些阻礙。

(資料圖)

提前還房貸門檻悄然提升

有購(gòu)房者注意到，部分銀行提前還房貸的門檻悄然提升，或是需要提前預(yù)約、或是還款額度受限，即便成功預(yù)約，部分購(gòu)房者還款也還要排隊(duì)好幾個(gè)月。

以深圳市場(chǎng)為例，證券時(shí)報(bào)記者在去年年中時(shí)對(duì)多家銀行進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)各家銀行對(duì)提前還貸的要求不高，只要在手機(jī)銀行上就能及時(shí)辦理。國(guó)有大行是深圳房貸市場(chǎng)的主力。最近，記者再次前往深圳兩家國(guó)有大型銀行進(jìn)行咨詢，個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，提前還貸需要在手機(jī)銀行上先操作，然后系統(tǒng)會(huì)提示需要到網(wǎng)點(diǎn)人工辦理預(yù)約申請(qǐng)，預(yù)約申請(qǐng)后需要排隊(duì)等待。

“目前情況是預(yù)約成功后，也要排到4、5月份了?！币患覈?guó)有大行的個(gè)貸經(jīng)理表示。也有銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，普通客戶提前部分還款的次數(shù)不限，但每次至少還款10萬元。

有銀行工作人員告訴記者，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)存款利率可能還會(huì)下降，加上目前理財(cái)產(chǎn)品的收益率也不高，即使房貸利率有所下調(diào)，但存量房貸利率仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于存款和理財(cái)產(chǎn)品利率。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，“2022年到現(xiàn)在，盡管房貸利率有所下降，但對(duì)老百姓而言利率并不低。已經(jīng)發(fā)放的房貸，利率大部分在5%左右，特別是2017年-2021年商品房市場(chǎng)在高位運(yùn)行，那時(shí)的房貸利率普遍在5%以上。而現(xiàn)在存款和保本理財(cái)?shù)睦剩毡榈陀?%?！?/p>

“對(duì)于銀行來講，房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。銀行通過存款利率和理財(cái)產(chǎn)品來募集到較低成本的資金，然后來做房貸業(yè)務(wù)，是銀行很重要的一個(gè)盈利渠道。如果大家提前還貸，那么這個(gè)業(yè)務(wù)邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意。”李宇嘉表示。

進(jìn)行存量房貸利率下調(diào)試點(diǎn)

首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立近一個(gè)月以來，鄭州、太原、天津、廈門等地宣布調(diào)整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經(jīng)降至4%以下，進(jìn)入“3”階段。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年1月，全國(guó)各地已經(jīng)出現(xiàn)了房貸利率下調(diào)的密集操作，預(yù)計(jì)后續(xù)基于房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，會(huì)有更多地方調(diào)整房貸利率水平。

不過，更多的購(gòu)房者關(guān)心存量房貸的調(diào)整步伐，希望新舊房貸利率“懸殊”這一客觀事實(shí)能夠得到重視。李宇嘉表示，可以考慮進(jìn)行存量房貸利率下調(diào)試點(diǎn)，降低存量購(gòu)房人月供壓力的同時(shí)，還能進(jìn)一步釋放內(nèi)需和消費(fèi)，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時(shí)，要么還貸款，要么還款后賣房再買房，騰挪為低利率房貸。

關(guān)于應(yīng)不應(yīng)該提前還貸，市場(chǎng)上早已充斥了各種“計(jì)算法則”。在這些選擇背后，本質(zhì)上是對(duì)資金在不同時(shí)期使用方式的選擇。不過，對(duì)于多數(shù)背上房貸的年輕人來說，在當(dāng)下放棄資產(chǎn)增值的可能性，尋求一種資產(chǎn)上的“安全感”，更多的是出于一種理財(cái)焦慮，提前還貸似乎也等于變相理財(cái)。記者對(duì)8位在這幾個(gè)月內(nèi)提前還貸的居民進(jìn)行采訪，得到的回復(fù)幾乎都是：節(jié)省利息的確是選擇提前還貸的最直接需求。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月已有近50個(gè)省市(縣)出臺(tái)各項(xiàng)樓市政策近53條，各地持續(xù)落實(shí)“因城施策”，降成本措施傳導(dǎo)加快，而且樓市政策更多轉(zhuǎn)向需求端紓困。在市場(chǎng)人士看來，這些政策目的也是激勵(lì)購(gòu)房，緩解房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示，短期來看供需兩端政策將繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，隨著更多城市跟進(jìn)放松限購(gòu)限貸政策，有望率先迎來市場(chǎng)復(fù)蘇，樓市“小陽春”或?qū)⒃诓糠殖鞘谐霈F(xiàn)，但對(duì)于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。