“這波‘提前還貸潮’太恐怖了，預(yù)約還款的人多到‘爆’！”成都某國有銀行住房貸款中心經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者感嘆道。

去年以來，眾多購房者加入“提前還房貸”大軍，網(wǎng)絡(luò)上流傳著種種攻略、“科普”等，熱議如沸。有人“后悔沒有早一點申請”；甚至有人表示，每個月都會提前還一些，“上癮了”……

【資料圖】

彼時，各家銀行的提前還貸政策較為寬松，流程簡便，通過手機銀行APP即可“一鍵減負(fù)”。

時至今日，“提前還貸潮”越發(fā)洶涌，然而銀行卻默默建立了各式各樣的“堤壩”。有購房者對記者表示，年初預(yù)約的提前還款要排隊到4月份，一些銀行甚至要排隊到年末。而銀行收取的違約金也是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

有購房者向《每日經(jīng)濟新聞》記者反映，部分銀行的APP上已不見提前還款的申請通道。對購房者而言，提前還款的“門檻”已悄然提高。

購房人的“怨”：線上預(yù)約難、線下排隊久、有違約金……

“排隊還貸”，是近期“提前還貸潮”的縮影。

王女士對記者表示，她于近日在某國有大行手機APP上申請?zhí)崆斑€貸，提交申請后，下午收到銀行短信稱提前還款申請已審批通過，但還款的日期已排到了4月份。王女士向記者無奈地攤了攤手，“沒想到，現(xiàn)在怎么這么多人排隊還貸?！?/p>

記者曾在去年對“提前還貸潮”進行過走訪調(diào)查。當(dāng)時，互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者小金對記者表示，自己購房較早，貸款利率低，目前月供只有一千余元?！耙沁€進去想再貸出來就沒門了，提前還款還要收罰息，權(quán)衡后我打算將閑置資金用于理財。”

近期，小金的想法有所改變，打算提前還一部分。然而當(dāng)他打開手機銀行卻發(fā)現(xiàn)，提前還款需要審批，“最終結(jié)果以審批為準(zhǔn)”。

購房者小金打開手機銀行發(fā)現(xiàn)提前還款需要審批

資料來源：受訪者提供

詢問銀行得知，提前還款不僅需要排隊到4月，還有違約金?！?strong>過去，提前還款的違約金基本可以協(xié)商免除；現(xiàn)在，提前還款的違約金需要全額賠付，嚴(yán)格按合同來。”小金無奈地說。

更有甚者，“某國有銀行提前還貸的業(yè)務(wù)已經(jīng)排到今年十月份了”，一位該行員工表示，該行曾專門開會討論如何應(yīng)對“還款激增”問題。

不止“排隊”，一些銀行的手機銀行提前還款的預(yù)約通道悄然關(guān)閉，也引起了廣大購房者熱議。有人表示這一功能的下線帶來諸多不便，如異地工作人群想要提前還款，則不得不前往貸款行所在地辦理。

小林是一名金融從業(yè)人員，去年9月，眼見所投資的理財產(chǎn)品收益率與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠，遂將理財資金贖回，提前還了一部分房貸。近期，當(dāng)小林想再還一部分房貸時，卻發(fā)現(xiàn)手機銀行上的“提前還款申請”選項已然無蹤。

一些手機銀行提前還款線上申請通道已關(guān)閉

資料來源：受訪者提供

“一些購房者反映，部分銀行關(guān)閉了手機APP上提前還款的功能。而這些購房者就算申請成功，也要賠付違約金。例如，最高賠付6個月利息等?！毙×謱τ浾弑硎?。

提前還貸為何越來越難？某國有銀行人士向記者透露，“我們總行在去年11月升級了系統(tǒng)，開始管控提前還款額度。以前是想還就還，現(xiàn)在是每個月給每個機構(gòu)一個還款額度，然后預(yù)約排隊?！彼硎?，目前該類業(yè)務(wù)辦理都是“機控代替人控”的導(dǎo)向，“能系統(tǒng)控制絕不人工控制，降低操作風(fēng)險。”

提前還貸“大排長龍”是“標(biāo)配”？看銀行類型、體量和區(qū)域

若無法線上預(yù)約，購房者該如何申請?zhí)崆斑€款呢？

成都某國有銀行住房貸款中心張經(jīng)理對記者表示，“如果購房者的手機銀行APP無法使用‘提前還款申請’這一功能，目前可以攜帶身份證前往銀行進行線下預(yù)約?！?/p>

“這一波‘提前還貸潮’太恐怖了，現(xiàn)在預(yù)約還款的人多到‘爆’，要排隊很久。”他表示，成都地區(qū)的國有銀行幾乎都要排隊“3個月、4個月以上”，就其所在的銀行來說，每個支行的排隊情況都不一樣，“但至少要到5月、6月甚至7月份去了?！?/p>

“股份制銀行稍微好點，因為體量小，排隊時間沒有那么久?！彼a充道。

股份制銀行真的是提前還款的“一股清流”嗎？

記者求證了某股份制銀行成都分行個人住房貸款部門李經(jīng)理，他表示，該行提前還款可通過手機銀行APP申請，最長不超過10個審核日，且審核通過后，可立即還款。“相對來說，我們銀行算很快的了?！?/p>

至于違約金，“要看合同里面有沒有規(guī)定，從其約定?！崩罱?jīng)理告訴記者。

提前還款的排隊情況，除了與銀行類型、體量相關(guān)，也與地域相關(guān)。

一位西北地區(qū)某國有銀行支行副行長告訴記者，目前提前還款實行現(xiàn)場預(yù)約，也需要排隊，但“有額度就可以還”，且等待時間不會太久。“有等三四天的，也有等半個月的，各銀行現(xiàn)在都差不多?！?/p>

而某城商行個貸經(jīng)理則向記者表示，“我們行的還款滿12個月之后，第13個月就可以提前還款了，不用排隊?！?/p>

如此看來，并非所有銀行的提前還款都要“大排長龍”，不同的貸款行，同一銀行的不同區(qū)域分支機構(gòu)，還款政策和等候時長不盡相同。購房者不必過于焦慮，被網(wǎng)絡(luò)情緒傳染，可根據(jù)實際需求，在手機銀行查看，或前往銀行網(wǎng)點咨詢。

房貸利率一降再降，“高位站崗”的貸款人“流下了羨慕的口水”

“我們一個月要預(yù)約還款一個多億，壓力很大。”張經(jīng)理感嘆道。

多年從事房貸業(yè)務(wù)的他表示，“當(dāng)前商品房銷售情況不佳，很多購房人都在提前還款，對一些房地產(chǎn)企業(yè)和銀行個貸部門來說，雙雙負(fù)增長?！?/p>

2022年全國個人住房貸款余額同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點

資料來源：央行網(wǎng)站

對于“提前還貸潮”這一現(xiàn)象，他分析主要有兩點原因：一是購房者缺乏收益更高、更穩(wěn)健的投資渠道，導(dǎo)致閑置資金配置于提前還款；二是房貸利率一降再降，對此前利率較高的存量購房者形成沖擊。張經(jīng)理指出，“購房者感覺不劃算，還不如提前把貸款還了。”

根據(jù)目前貸款規(guī)則，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率是以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成，也就是房貸利率=LPR+固定基點。2022年，LPR報價經(jīng)歷了降幅最大的一年，5年期以上LPR共下降三次，累計下調(diào)35個基點，目前為4.3%。

2022年5月，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個人住房貸款利率，將下限由不低于相應(yīng)期限LPR（貸款市場報價利率）調(diào)整為LPR-20BP。

張經(jīng)理表示，在春節(jié)后，成都地區(qū)的首套房利率普遍開始執(zhí)行4.1%，即在相應(yīng)期限LPR基準(zhǔn)上扣除20個BP。

資料來源：央行網(wǎng)站

記者注意到，近期多地發(fā)布了下調(diào)首套房貸利率下限的通知。截至目前，已有數(shù)十個城市的房貸利率低于4.1%的下限。例如鄭州于1月29日將首套房貸利率由4.1%調(diào)整為3.8%，引起市場普遍關(guān)注。

房貸利率的下降，在利好新進購房者尤其是剛需型購房者的同時，也令之前房貸利率“高位站崗”的貸款人們心中五味雜陳，“流下了羨慕的口水”。

存量貸款人趨之若鶩地提前還款，銀行則不斷提升著還款“門檻”加以應(yīng)對。有購房者表示，“排隊還貸”期間不僅要付出更多的利息成本，更擔(dān)心銀行要是采取措施限制提前還款怎么辦？

對此疑慮，記者求證了張經(jīng)理，他表示，目前來看，只要申請了提前還款，遲早都是可以還的，只是需要等待。

“房貸利率降低，樓市也出臺激勵政策。隨著市場熱度恢復(fù)，以后貸款投放額相對多，提前還款額相對少，逐漸均衡，當(dāng)前的一些矛盾也會隨之得到化解?！彼蛴浾弑磉_了自己對后市的期望。

是否提前還貸關(guān)注哪些指標(biāo)？

提前還貸的“門檻”水漲船高，可放貸的“門檻”，卻一降再降。

“現(xiàn)在銀行之間‘內(nèi)卷’很厲害。”張經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者感慨道，“現(xiàn)在購房人只要給得起首付，一些銀行就可以放貸，相比之前，可以說“門檻”已經(jīng)低到不能再低了?！?/p>

他還表示，如果購房者成功辦理了房貸，那么銀行還會推薦其辦理許多其他品種的貸款，例如消費貸等?！皼]辦法，發(fā)放幾千萬，提前還款一個億，規(guī)模還是負(fù)增長，根本吃不消?！?/p>

這也側(cè)面反映出，銀行面對來勢洶洶的“提前還貸潮”，的確“壓力山大”，貸款新增額的考核形勢不容樂觀。

回望2020年前后，房價高、利率高、審批難的情景還歷歷在目?？涩F(xiàn)如今，“反差太大了，幾乎完全變天?！睆埥?jīng)理無奈笑道。

“我們經(jīng)常去探探其他銀行的口風(fēng)，政策，然后我們就基本上保持一致，有可能比人家還要寬松?！睆埥?jīng)理對記者表示，同一區(qū)域的銀行房貸政策大體相同。

對于銀行來說，房貸業(yè)務(wù)是風(fēng)險較低、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)長期資產(chǎn)，在經(jīng)濟增長放緩的大環(huán)境下，更顯珍貴。加之‘提前還貸潮’使得銀行貸款增量和增速的考核承壓，因此才有意提升了還貸“門檻”。

對于購房者來說，也需要注意，并非所有的提前還貸操作都能“薅羊毛”。對于購房者而言，這是一道“數(shù)學(xué)題”，要把握住唯一金標(biāo)準(zhǔn)：房貸利率VS投資收益率，來判斷是否適合提前還貸。

具體來說，如果房貸利率居于高位達到5%甚至6%的水平，而在自身風(fēng)險承受能力和偏好范圍內(nèi)，沒有達到或超過房貸利率水平的理財方式，那么就可以考慮提前還款。

反之，如果房貸利率較低，甚至在LPR的基礎(chǔ)上下浮，有利率水平相近的理財方式可以選擇，或是想要留有一些閑置資金在手中，以備不時之需，“手有余糧，心中不慌”，還款壓力也不大的話，則可以結(jié)合自身情況，理性考慮是否提前還款，而非“盲從”潮流。

提前還款不僅是一道數(shù)學(xué)題，亦是一道選擇題。

既然“線上預(yù)約難，沒通道；線下排隊久，還有違約金”，那么不妨換個思路，研判自身風(fēng)險偏好，評估排隊等候的時間成本，合理調(diào)配閑置資金。正如小金在接受記者采訪時所說，“如果大家都在做同一件事，那么就不是最好的入場時機了，提前還貸亦然?！?/p>