提前還房貸熱議還未消散，房貸償還年限延長(zhǎng)至80歲沖上熱搜，甚至近日“百歲貸”也重出江湖。

面對(duì)近期關(guān)于房貸的各種關(guān)注熱點(diǎn)，《中國(guó)新聞周刊》專訪了上海新金融研究院副院長(zhǎng)、浙商銀行原行長(zhǎng)劉曉春。

(資料圖片)

他表示，要從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)看待這些現(xiàn)象，不能直接定義利益訴求是否合理，銀行和客戶是市場(chǎng)上平等的交易對(duì)手，要放在博弈角度中理解。

針對(duì)業(yè)內(nèi)呼吁降低存量貸款利率，劉曉春認(rèn)為，目前新增房貸利率低，是為穩(wěn)住房地產(chǎn)而采取的臨時(shí)性刺激政策。不要去搞全國(guó)一刀切的做法，更不能讓行政命令替代市場(chǎng)調(diào)節(jié)，要讓市場(chǎng)自身發(fā)揮作用。如果通過(guò)行政命令，永久性降低存量貸款利率，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇更為不利。

人為增加困難，一些銀行確實(shí)做得不好

中國(guó)新聞周刊：從2022年下半年開(kāi)始，提前還房貸的群體逐漸增多，你認(rèn)為原因有哪些？

劉曉春：這是一種基于經(jīng)濟(jì)利益考量的市場(chǎng)行為。一些購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)信心不足，認(rèn)為房?jī)r(jià)漲幅不能彌補(bǔ)房貸利息成本，因此想要提前結(jié)清，減少壓力。

另一重要原因是，近段時(shí)間投資理財(cái)收益下降，與房貸利率之間的差異在擴(kuò)大，在理財(cái)市場(chǎng)掙到的錢不夠償還房貸利息，很多購(gòu)房者就把股票、基金和理財(cái)?shù)馁Y金拿出來(lái)提前還房貸。此外，由于針對(duì)房地產(chǎn)利好措施不斷增多，新增房貸利率低于存量房貸利率，也導(dǎo)致一些購(gòu)房者提前還貸。

中國(guó)新聞周刊：最近有很多人反映提前還貸難，造成長(zhǎng)時(shí)間排隊(duì)和需求大量積壓。為什么會(huì)出現(xiàn)這種局面？

劉曉春：短時(shí)間內(nèi)，想要提前還貸的借款人大量增多，加上還款也要辦理手續(xù)，有一套流程需要處理。如果銀行人手不夠，就會(huì)造成排隊(duì)現(xiàn)象。

此外，從銀行利益角度看，它有自己的經(jīng)濟(jì)效益需要計(jì)算。針對(duì)房貸，購(gòu)房者的貸款審批通過(guò)，意味著銀行已經(jīng)在這筆資金上做出了長(zhǎng)時(shí)間（例如20年-30年）的安排。借款人突然決定提前還貸，銀行需要重新找新的項(xiàng)目把資金投出去。

在這期間，銀行損失了原本的貸款利息收入。所以，銀行會(huì)控制提前還貸節(jié)奏。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)于大額的長(zhǎng)期貸款提前還款都會(huì)有要求，比如對(duì)還貸時(shí)間限制，最低還款額限制等。

中國(guó)新聞周刊：針對(duì)提前還房貸，銀行進(jìn)行額度控制是否合理？

劉曉春：之前由于提前還款的人相對(duì)較少，有些房貸合同約定比較粗獷?？赡軙?huì)有“允許提前還貸”等相關(guān)表述，但也是原則性的，比較含糊，沒(méi)有說(shuō)清楚約束條件、在什么情況下允許提前還貸、要辦理什么手續(xù)、提前多長(zhǎng)時(shí)間通知等規(guī)定。

這就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題：合同對(duì)于“提前還房貸”不明確，導(dǎo)致存在可解釋和操作空間。借款人可以沒(méi)有約束地提前還款，銀行也可以解釋說(shuō)允許提前還款，但必須要排隊(duì)——誰(shuí)說(shuō)都有理。

所以，在沒(méi)有特別明確約束條件的情況下，要遵循市場(chǎng)原則、法治原則，不能簡(jiǎn)單以強(qiáng)弱勢(shì)方推斷訴求合不合理。因?yàn)椋S著資金供求變化，強(qiáng)弱方也是在變化的。要考慮“提前還房貸”對(duì)于雙方是否合理，不能脫離合同講對(duì)錯(cuò)。如果合同作出明確規(guī)定，借款人也按照要求申請(qǐng)了“提前還貸”，那銀行就不能因?yàn)轭~度不夠等原因搪塞客戶。反過(guò)來(lái)也一樣。

這種局面也給銀行帶來(lái)一些教訓(xùn)和啟示。往后要完善房貸合同中有關(guān)“提前還貸”的約定，而且不能只是原則性的，需要具體細(xì)則，提高可操作性。

中國(guó)新聞周刊：目前，部分銀行為了限制提前還款，關(guān)閉了線上申請(qǐng)、還款渠道，人為增加困難，銀行這種做法是否合理？

劉曉春：關(guān)閉渠道，人為增加困難，一些銀行確實(shí)做得不是很好。然而，部分還款門檻是銀行和客戶之間的約定，是一種市場(chǎng)行為，雙方都在博弈，需要理性看待。

在當(dāng)下，與其互相指責(zé)誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，更應(yīng)該互相溝通妥善處理這個(gè)問(wèn)題，比如能否協(xié)商，更改合同還款門檻等。

中國(guó)新聞周刊：近期，針對(duì)提前還房貸難等問(wèn)題，監(jiān)管部門召開(kāi)座談會(huì)，要求商業(yè)銀行保障客戶合法權(quán)益。這傳達(dá)了什么信號(hào)？

劉曉春：傳遞的信號(hào)很明確，不會(huì)行政干預(yù)。在法律允許范圍內(nèi)維護(hù)合法權(quán)益，這并不是要滿足客戶提出的所有要求，而是合法權(quán)益，所以要尊重法治，在法治的前提下，大家通過(guò)市場(chǎng)化手段協(xié)商。

降低存量貸款利率可能嗎？

中國(guó)新聞周刊：最近，業(yè)內(nèi)有聲音呼吁降低存量貸款利率，你如何看待這種觀點(diǎn)？是否有可操作性？

劉曉春：銀行作出任何決策都要符合整體的資產(chǎn)負(fù)債管理要求。住房貸款期限很長(zhǎng)，因此利率比其他貸款品種也相對(duì)較高?，F(xiàn)在新增的房貸利率低，是因?yàn)樵谔厥馇闆r下要穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)而采取的新措施，是一種非市場(chǎng)因素干預(yù)造成的暫時(shí)現(xiàn)象。

在如今低利率環(huán)境下，如果把存量房貸利率一下子降下來(lái)，等后續(xù)市場(chǎng)整體利率回升，是不是也可以單方面提高房貸利率？如果銀行可以隨時(shí)改變合同執(zhí)行利率，會(huì)引起很多糾紛。

在最初簽訂房貸協(xié)議的時(shí)候，無(wú)論是銀行還是客戶都在承擔(dān)以后幾十年利率變化的不確定性?？赡芗s定好的房貸利率會(huì)高于今后某一段時(shí)間的市場(chǎng)利率，只能說(shuō)盡可能追求往后二三十年的平均利率，總體而言，這是市場(chǎng)雙方博弈的結(jié)果，雙方都要承擔(dān)利率確定帶來(lái)的后果。應(yīng)該說(shuō)，銀行和借款人是平等的市場(chǎng)參與者，都應(yīng)該承擔(dān)自己的決策結(jié)果，不能因?yàn)槭袌?chǎng)變化對(duì)自己不利而質(zhì)問(wèn)對(duì)方是否合理，并單方面要求改變合同約定。

如果真的要降低存量貸款利率，首先，不應(yīng)該出臺(tái)統(tǒng)一的規(guī)定。要允許各家銀行根據(jù)自身的市場(chǎng)戰(zhàn)略和客戶結(jié)構(gòu)來(lái)決定是否要降低存量貸款利率。例如，有的銀行住房按揭貸款原本就不多，資產(chǎn)占比不大，對(duì)客戶流失不敏感，可能就不愿意降低利率；另外也有銀行想趁這個(gè)機(jī)會(huì)，愿意減少收入，吸引新的貸款客戶。這是一種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)該允許銀行和客戶進(jìn)行協(xié)商，自主決定，而不是由“看得見(jiàn)的手”干預(yù)。

此外，在銀行內(nèi)部也不能“一刀切”。全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)不一樣，也需要根據(jù)樓市情況，與客戶協(xié)商解決。合同也需要完善，與客戶充分協(xié)商后，增加一些補(bǔ)充條款。比如，在遇到什么情況下，可以階段性調(diào)整房貸利率等。

至于怎么降、降多少、降多長(zhǎng)時(shí)間，這些都應(yīng)該由銀行和客戶雙方協(xié)商決定。而且降低存量貸款利率應(yīng)該是暫時(shí)性的調(diào)整，不能無(wú)限期延長(zhǎng)，除非雙方都同意。

可以明確的是，如果通過(guò)行政命令，永久性降低存量貸款利率，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇更為不利。因?yàn)?，如果未?lái)市場(chǎng)利率整體上升，會(huì)對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)造成影響，為了減少未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，銀行可能就不愿意發(fā)放長(zhǎng)期的住房貸款了，會(huì)對(duì)當(dāng)下房屋銷售產(chǎn)生消極影響。

接力貸重點(diǎn)在于風(fēng)控和法律保障

中國(guó)新聞周刊：近期，市場(chǎng)傳出有銀行將房貸的還款期限延長(zhǎng)至80歲。甚至有的銀行推出“接力貸”，父母跟子女共同接力，房貸年限可以達(dá)到100歲，銀行出臺(tái)此類舉措的考量是什么？是否突破了監(jiān)管規(guī)定？

劉曉春：這些舉措可以看作是比較創(chuàng)新的貸款工具，突破了對(duì)按揭貸款原來(lái)的慣例。之前“年齡+貸款時(shí)間”控制在70歲，更多是出于風(fēng)險(xiǎn)的合理性來(lái)考慮。

銀行推出上述舉措，客戶能獲得的額度變大，或者還款壓力減少，這些都可能有助于穩(wěn)住銀行住房貸款，緩解信貸投放壓力。

此前一些地方也有過(guò)接力貸，但很快被叫停。可能是因?yàn)榛镜臏?zhǔn)入門檻太低了，造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。此外，接力貸合同在法律保障上能否環(huán)環(huán)相扣，法律能否保障執(zhí)行？目前在這方面還有些欠缺。所以，需要慎重對(duì)待，認(rèn)真研究。

中國(guó)新聞周刊：隨著各地出臺(tái)政策提升個(gè)人住房消費(fèi)，未來(lái)銀行是否會(huì)推出更多的創(chuàng)新房貸產(chǎn)品？

劉曉春：隨著住房消費(fèi)趨勢(shì)變化，社會(huì)人口、年齡結(jié)構(gòu)變化，大概率是會(huì)有新產(chǎn)品出現(xiàn)。至于接力貸能否流行，還要看運(yùn)行狀況如何，風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制，是否得到市場(chǎng)和監(jiān)管認(rèn)可。如果效果好，其他銀行也肯定會(huì)跟進(jìn)的。在這過(guò)程中，對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也提出了更高要求。