文｜唐郡 嚴(yán)沁雯

編輯｜張威 袁滿

(資料圖)

中國購房者正在享受前所未有的超長房貸、低利率二者疊加的優(yōu)待。

銀行放寬房貸申請“年齡+期限”至80歲、90歲、95歲；至少20余城首套房貸利率突破全國下限（4.1%）進(jìn)入“3”時(shí)代；上調(diào)住房公積金貸款額度，明確認(rèn)房不認(rèn)貸；下調(diào)首付比例……

從2022年底開始，推陳出新的住房貸款優(yōu)惠政策背后，是住房金融承壓。

2023年2月3日，央行發(fā)布《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。

銀行發(fā)放新增房貸的速度已經(jīng)超乎尋常。成都地區(qū)一位春節(jié)前剛辦完首套房貸的購房者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他從辦理房產(chǎn)抵押到銀行放款，只用了不到兩周。

盡管如此，居民個(gè)人住房按揭貸款需求并未即刻走出低迷。最新公布的2023年1月金融數(shù)據(jù)顯示，對應(yīng)個(gè)人住房按揭貸款的居民中長期貸款增加2231億元，同比少增5193億元。

另一邊，存量房貸繼續(xù)承壓，2023年春節(jié)之后，一股提前還貸潮洶涌而來。

“銀行說我前面大概有300人在排隊(duì)，預(yù)計(jì)要到今年5月才能還?！痹谏虾Ｒ患彝赓Y銀行工作的周悅不久前對《財(cái)經(jīng)》記者表示，光是提前還貸就讓她等半年。

對于商業(yè)銀行而言，房貸是提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前還房貸能夠加快資金回籠，拓展房貸空間，但也損失了未來較高的利率收益。

多位受訪者表示，近期房地產(chǎn)銷售低迷本就令房貸增長乏力，部分購房者扎堆還款也讓銀行壓力倍增，不得不對提前還款進(jìn)行額度控制。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，部分銀行提前還款預(yù)約時(shí)間已經(jīng)排到了6月。

購房者提前還貸并非毫無緣由。主要原因包括以下幾點(diǎn)：理財(cái)收益率走低、新發(fā)放房貸與存量房貸利差拉大、不確定房價(jià)未來走勢等。

其中，新發(fā)放房貸與存量房貸利差成為最直接的因素。據(jù)光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰測算，當(dāng)前70%左右的存量房貸利率在5%左右。而2022年12月，央行公布的新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均利率為4.26%，為有統(tǒng)計(jì)以來最低水平。

上海新金融研究院副院長劉曉春向《財(cái)經(jīng)》記者表示，之所以會出現(xiàn)提前還貸，實(shí)則是市場資金價(jià)格變化，市場各利益相關(guān)方圍繞資金價(jià)格變化進(jìn)行的利益算計(jì)。這是市場的正?，F(xiàn)象，需要分析原因，但不必過度解釋，扭曲真相。

2月16日，《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時(shí)間長等問題，央行、銀保監(jiān)會2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。工農(nóng)中建等多家銀行近日已向分支機(jī)構(gòu)下發(fā)通知，要求加快處理積壓申請，按照合同約定做好提前還款服務(wù)。

之后，多位存量房貸客戶對《財(cái)經(jīng)》記者表示，銀行方面放出了提前還款額度，目前已預(yù)約好扣款日期。

根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2020年-2022年，個(gè)人住房貸款余額分別為34.5萬億元、38.3萬億元和38.8萬億元，同比增速分別為14.5%、11.3%和1.2%。

一邊是按揭利率頻頻下調(diào)和貸款周期的延長，一邊是存量住房貸款人的提前還款潮，中國住房金融市場在長達(dá)20余年繁榮之后迎來變局，亦在經(jīng)歷新的跨周期發(fā)展。

提前還貸：從等數(shù)月到當(dāng)天還

春節(jié)伊始，對于很多擁有存量房貸的客戶而言，提前還貸之路并不那么順暢?！般y行說我前面大概有300人在排隊(duì)，預(yù)計(jì)要到今年5月才能還?！敝軔偞饲皩Α敦?cái)經(jīng)》記者表示，2022年底，她計(jì)劃把老家成都的房子賣掉置換上海新房，結(jié)果光是提前還貸就讓她等半年。

周悅的房貸在某國有大行的成都分支行，此前她的朋友也因?yàn)閾Q房在該行申請了提前還貸，排了一個(gè)多月后成功還款。她申請時(shí)間晚了一點(diǎn)，還款額度竟愈發(fā)緊張。“手機(jī)銀行App顯示沒有額度，問個(gè)貸經(jīng)理什么都說不確定，只能等?！?/strong>

1月18日，趁著春節(jié)假期，周悅親自去線下網(wǎng)點(diǎn)提交申請?！昂芊笱?，電腦都沒開，就喊我們填了一張紙，拿夾子一夾?！敝軔偢嬖V《財(cái)經(jīng)》記者，現(xiàn)場來提前還貸的人排起了長隊(duì)，銀行工作人員讓他們挨個(gè)填寫紙質(zhì)申請材料?！拔以谀抢锏炔畈欢?0分鐘，來還貸款的都是跟我們一樣，統(tǒng)一先排隊(duì)?！敝軔傉f。

與之相對，近期銀行發(fā)放房貸的速度超乎尋常。成都地區(qū)一位春節(jié)前剛辦完首套房貸的購房者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他從辦理房產(chǎn)抵押到銀行放款，只用了不到兩周。

排隊(duì)還貸的同時(shí)，周悅已經(jīng)委托中介將房子掛網(wǎng)出售?！爸薪檎f如果房子賣了這邊還沒排到的話，就花錢找串串（方言，意為黃牛）去弄，有人專門做這個(gè)業(yè)務(wù)。”

值得注意的是，監(jiān)管發(fā)聲后，部分銀行的提前還貸流程已有了改善。根據(jù)上海地區(qū)某國有大行房貸客戶分享，其于2月16日前往貸款所在行分行進(jìn)行提前還貸，在沒有提前預(yù)約的情況下便獲得了反饋，“簽了兩個(gè)單子，說最快當(dāng)天就能還”。

另有杭州某國有大行客戶表示，目前其貸款所在行App已經(jīng)放出部分額度。此前無法在線上搶到還款額度，而在2月15日晚間開始，App上出現(xiàn)部分日期供預(yù)約，目前該客戶已經(jīng)預(yù)約成功。

《財(cái)經(jīng)》記者以購房者身份咨詢某股份行上海地區(qū)貸后服務(wù)中心，據(jù)工作人員反饋，近期咨詢提前還貸的客戶“的確有點(diǎn)多”。

“我們最近觀察到提前還貸的人數(shù)確實(shí)較以往有所增加?！币晃粐写笮械闹懈吖軐Α敦?cái)經(jīng)》記者表示，“對于部分房貸利率比較高的人來說，如果他有一些閑錢，同時(shí)又沒有更好的投資途徑，就會選擇提前還款。另外，由于現(xiàn)在經(jīng)營貸利率比較低，部分小微企業(yè)主會選擇提前還貸，然后申請利率更低的房抵經(jīng)營貸。”

到底有多少人在提前還貸？據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，當(dāng)前各大銀行并未對外公布具體的提前還貸規(guī)模，但可以通過個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（RMBS）披露的早償率（提前還款率）來觀察居民提前還款趨勢。

RMBS是一種以個(gè)人住房抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的證券，其投資回報(bào)就是購房者的月供。Wind（萬得）數(shù)據(jù)顯示，截至2023年2月，國內(nèi)RMBS存量規(guī)模為1.05萬億元，約占國內(nèi)房貸余額的3%。惠譽(yù)博華結(jié)構(gòu)融資部副總監(jiān)梁濤接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，盡管存在期限結(jié)構(gòu)、賬齡結(jié)構(gòu)等差異，但從歷史數(shù)據(jù)來看，RMBS的早償率與存量房貸整體早償率趨勢大致相同，具有一定的參考價(jià)值。

根據(jù)惠譽(yù)博華發(fā)布的銀行間市場RMBS指數(shù)，2022年三季度內(nèi)RMBS提前還款率一度達(dá)到13.0%，創(chuàng)下近一年半以來新高，但季度末迅速回調(diào)至9.3%，四季度該指數(shù)進(jìn)一步回落至8%左右?！耙咔檫@三年這個(gè)指數(shù)波動比較大，但中長期來看會相對穩(wěn)定在10%上下?！绷簼a(bǔ)充說。

王一峰近期接受媒體采訪時(shí)亦表示，當(dāng)前國內(nèi)房貸早償（提前還貸）規(guī)模并不大，房貸年化早償率在10%左右，即只有10%左右的購房者選擇提前還房貸。同時(shí)，他亦坦言，下一階段房貸早償率或存在繼續(xù)增加的壓力。“我們根據(jù)歷史的早償率來判斷，居民早償行為和理財(cái)產(chǎn)品的收益率呈顯著負(fù)相關(guān)，而目前居民投資收益率在某種程度上的下行趨勢還沒有出現(xiàn)明顯改變?！?/p>

“我們還沒有拿到最近兩個(gè)月的數(shù)據(jù)，但很明顯居民提前還款的主要驅(qū)動因素正在發(fā)生改變?！?strong>梁濤表示，在房地產(chǎn)市場比較活躍時(shí)期，居民的換房需求會驅(qū)動早償率走高，歷史上一度高達(dá)17%，主要表現(xiàn)為提前償還全部按揭貸款。而在當(dāng)前，居民更多是因?yàn)橥顿Y理財(cái)收益不足以抵償房貸利息支出而選擇早償，主要表現(xiàn)為部分提前還貸，且多為房貸利率較高的借款人。

此外，季節(jié)性因素也被多位受訪者所提及?！按蟛糠止緯跉q末年初發(fā)放年終獎(jiǎng)，購房者手中閑置資金較多，也會推動他們選擇提前還貸以減輕利息支出壓力?！绷簼硎?。

存量房貸：利差擴(kuò)大倒逼

提前還房貸并不鮮見，多位受訪人士認(rèn)為，當(dāng)前扎堆提前還房貸則與新發(fā)放的首套房貸利率不斷下行直接相關(guān)，這客觀上導(dǎo)致存量與新增房貸利差不斷擴(kuò)大，進(jìn)而施壓存量房貸。

當(dāng)前各地個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定，主要遵循因城施策原則，采用“全國-城市-銀行”三層定價(jià)機(jī)制。在城市層面，央行各省分支機(jī)構(gòu)按因城施策原則，指導(dǎo)省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，在全國政策下限的基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個(gè)城市的貸款利率加點(diǎn)下限。

實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點(diǎn)要求。銀行層面，銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

2022年5月，央行、銀保監(jiān)會宣布將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率全國下限從不低于相應(yīng)期限的LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率），調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)（BP）。2022年9月以來，央行進(jìn)一步放松了對首套房貸利率全國下限的要求，并建立了利率下限掛鉤房價(jià)的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，新發(fā)放的首套房貸利率進(jìn)一步下探。

近期，鄭州等地首套房貸利率先后突破全國利率下限4.1%，珠海、南寧等地已低至3.7%。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前至少有20多個(gè)城市的首套房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代。也就是說，前述首套房貸利率全國下限調(diào)整前后，某些城市的首套房貸利差可達(dá)60BP。

不僅如此，在市場利率整體下行的趨勢下，包括消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等在內(nèi)的多種金融產(chǎn)品利率集體下行。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，當(dāng)前經(jīng)營貸和消費(fèi)貸的優(yōu)惠利率普遍在4%以下，部分銀行消費(fèi)貸利率已低至3.5%左右，經(jīng)營貸利率可低至3%。

對比可見，存量房貸利率則存在普遍偏高的情況。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，全國個(gè)人住房貸款余額為38.8萬億元。據(jù)王一峰測算，綜合考慮按揭攤還、早償因素，存量按揭貸款絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放。其中，2017年-2021年期間發(fā)放的按揭貸款存量余額為28.5萬億元，占比約73%。

王一峰表示，2017年恰好是房貸利率上行的分水嶺，當(dāng)年3月17日，北京市頒布認(rèn)房又認(rèn)貸等一系列樓市限購政策（“317新政”）之后，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策顯著升級，包括首套在內(nèi)的按揭貸款利率開始系統(tǒng)性高于貸款基準(zhǔn)利率。2017年-2018年，新發(fā)生按揭貸款利率上行123BP至5.55%，2019年-2021年在5.3%-5.6%區(qū)間內(nèi)高位運(yùn)行。

值得注意的是，2022年以來，五年期及以上LPR累計(jì)下調(diào)三次共35BP。2023年1月1日，部分存量房貸迎來“重定價(jià)日”，以LPR加點(diǎn)定價(jià)的房貸利率得以下調(diào)35BP。若按照100萬元房貸、等額本息償還30年計(jì)算，月供將由5156.37元降至4948.71元，每月可少還207.66元。即便如此，以前述利率區(qū)間推算，2017年-2021年之間發(fā)放的房貸利率仍在5%左右。

另一方面，隨著理財(cái)收益率逐漸下降，老百姓算起了收益賬。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月15日，六大行3年期定期存款利率（整存整?。┮严抡{(diào)至2.6%，而某大行在2019年時(shí)利率仍超過4%。同時(shí)，2022年，銀行理財(cái)產(chǎn)品兩度出現(xiàn)集體跌破凈值，不少投資者反映年度收益出現(xiàn)虧損，還不如選擇購買定期存款。

某社交平臺的理財(cái)討論群組中，有投資者發(fā)起了一項(xiàng)投票，在“提前還房貸”和“繼續(xù)買理財(cái)”兩大選項(xiàng)中，211人選擇了“提前還房貸”，占比達(dá)95%。

一位購房者給自己算了一筆賬，其2022年申請了總額114萬元、利率5.35%、期限25年的房貸，還款方式為等額本息，如果提前還款50萬元，在還款期限不變、減少月還款額的情況下，將節(jié)省約39萬元利息；如果只縮短還款期限，不改變月供金額，將節(jié)省超70萬元利息。

此外，對于房價(jià)上漲預(yù)期變化也是重要的影響因素。

作為中國居民最主要的資產(chǎn)，房子曾經(jīng)讓老百姓收獲了實(shí)實(shí)在在的資產(chǎn)增值。李成2017年以97萬元的總價(jià)購買了一處房產(chǎn)，2022年以156萬元的價(jià)格賣出，獲利59萬元。他告訴《財(cái)經(jīng)》記者，當(dāng)時(shí)正值房地產(chǎn)火爆時(shí)期，能夠搶到房源就不錯(cuò)了，根本沒關(guān)心利率是多少。直到房子出售后，他才發(fā)現(xiàn)自己的房貸利率是LPR加59BP，五年間向銀行支付利息近17萬元。但李成仍然認(rèn)為這是他目前為止最成功的一筆投資。

劉曉春認(rèn)為，提前還貸的借款人的一些計(jì)算都是基于當(dāng)前市場情況的計(jì)算，并沒有考慮未來市場變化和借款人自己的未來需求。如果借款人把相當(dāng)部分甚至所有其他資產(chǎn)配置的資金撤回都用于提前歸還按揭貸款，相當(dāng)于將自己資產(chǎn)的流動性都進(jìn)行了鎖定。當(dāng)市場各類資產(chǎn)收益上漲，也意味著市場資金需大于供，那時(shí)按揭貸款的申請可能不會像當(dāng)下這么容易，同時(shí)利率也不會像當(dāng)下這么低。

實(shí)際上，亦有部分銀行反映提前還款并不十分熱烈。“收入一般的那種家庭，提前還款的并不多?！鼻笆瞿炒笮兄懈吖軐Α敦?cái)經(jīng)》記者表示。另有三四線城市銀行房貸經(jīng)理認(rèn)為，房價(jià)水平也決定了客戶對于息差的敏感度。一線城市客戶提前還款與否，涉及的息差可能高達(dá)幾十萬甚至百萬元，但在房價(jià)較低的城市，利率下調(diào)前后利息差異并不明顯?！皩τ诖蟛糠挚蛻舳?，房貸以公積金貸款為主，提前還貸反而并不劃算”。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，有三種人不適合提前還貸，首先是房貸利率較低的人群，建議借款人要比較貸款利率與投資理財(cái)收益率之間的關(guān)系；其次，耗光所有積蓄、四處借錢還房貸的人，這會讓借款人資金捉襟見肘，甚至陷入家庭流動性危機(jī)；再者，通過申請經(jīng)營性貸款或消費(fèi)性貸款，套取資金還房貸，此種屬于違規(guī)行為，甚至可能因?yàn)閭卧煜嚓P(guān)材料涉嫌違法。

“從我們觀察來看，也不是所有人都有能力提前還貸?！?/strong>招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明表示，“按揭貸款利率仍然顯著低于民間借貸利率，是個(gè)人獲得穩(wěn)定、低價(jià)融資的較好的渠道，是否選擇提前還款，購房者應(yīng)結(jié)合未來大額支出等自身資金狀況去理性選擇?！?/p>

銀行承壓：貸款周期超長延展

居民有自己的打算，商業(yè)銀行也有自己的商業(yè)考量。

一位國有大行的房貸經(jīng)理接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)透露，據(jù)其觀察，當(dāng)前提前還貸客戶的房貸利率基本在5%甚至6%以上。“如果有很多人提前還貸，不僅意味著客戶的流失，銀行也可能會損失一定的利息差，站在經(jīng)營的角度來說顯然不利”。

根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，截至2022年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額213.99萬億元，其中，個(gè)人住房貸款余額達(dá)38.8萬億元，占比約為18.13%。依此規(guī)模測算，若提前還貸成為趨勢，對于銀行業(yè)績的影響不言而喻。

有銀行業(yè)人士指出：“房貸對銀行來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，其收益都在營收中占了很大的比例，對于部分銀行來說，提前還房貸意味著要在短期內(nèi)找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而這并非易事，會提高銀行的成本?！?/p>

當(dāng)前，個(gè)人住房貸款在各銀行總貸款中占比明顯。以國有大行為例，截至2022年6月末，六大行個(gè)人住房貸款余額占貸款比例均在20%以上。

“提前還貸會導(dǎo)致我們貸款余額下跌，因?yàn)檫€掉一筆，我們的余額就下降一筆。但銀行考核的主要是凈增，如果一邊有提前還款，那么另一邊房貸投放的壓力就大了?！蹦彻煞菪匈J款經(jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

實(shí)際上，近年來，居民加杠桿意愿回落，銀行個(gè)人住房貸款增速總體呈現(xiàn)下滑趨勢。

根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2020年-2022年，個(gè)人住房貸款余額分別為34.4萬億元、38.3萬億元和38.8萬億元，同比增速分別為14.6%、11.3%和1.2%。另據(jù)各商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)，從2022年初到6月末，六大國有行個(gè)人住房貸款余額占比均有所下降。

房貸增速放緩，銀行息差亦面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

據(jù)國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年三季度，商業(yè)銀行整體凈息差為1.94%，與二季度末持平，較上年同期下降了13BP。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，42家上市銀行中，僅8家銀行凈息差有所上升。在剩余34家銀行中，有12家銀行凈息差收窄超20BP。

經(jīng)營壓力之下，銀行曾一度通過各種方式“保住”存量房貸，包括關(guān)閉線上還貸入口、限制還貸額度等。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，此前購房者若想提前還貸，面臨不同的情況。其中，反映排隊(duì)時(shí)間較長的大部分為國有大行的房貸客戶。上海地區(qū)有購房者表示，其在某大行申請?zhí)崆斑€貸已經(jīng)排到5月；江蘇地區(qū)有購房者則提到，其在另一大行提前還款的預(yù)約時(shí)間已經(jīng)推至6月。

一位銀行從業(yè)人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，“目前還貸難可能不是因?yàn)槿藬?shù)眾多，其實(shí)部分銀行申請還貸的人數(shù)尚處正常值，但是銀行需要提前做準(zhǔn)備，所以會限制額度，進(jìn)而出現(xiàn)需要排隊(duì)的情況?！?/p>

“一般額度由總行下發(fā)，然后我們根據(jù)客戶提前還款情況進(jìn)行登記，相當(dāng)于全國一起搶額度，額度滿了只能往后推?！蹦硣写笮匈J款經(jīng)理解釋道。

然而，在金融監(jiān)管政策專家周毅欽看來，銀行把審批程序拉長，人為制造困難，讓客戶自己主動打退堂鼓的行為并不可取。“從金融消費(fèi)者保護(hù)的角度來看，這屬于‘店大欺客’行為?！敝芤銡J表示。

近日，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時(shí)間長等問題，央行、銀保監(jiān)會召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。對此，多家銀行表示將加快處理積壓申請。

除了留住存量客戶，在創(chuàng)造增量客戶上，銀行業(yè)亦使出“渾身解數(shù)”。

近日，多地銀行傳出房貸年齡期限延長政策，先有南寧某股份行“房貸年齡期限放寬至80歲”的新聞，后有成都部分銀行“最長可貸至90歲”，再到南寧某地產(chǎn)公司發(fā)布的“百歲貸”海報(bào)。貸款年齡不斷刷新，引發(fā)廣泛關(guān)注。

《財(cái)經(jīng)》記者以購房者身份咨詢多家銀行了解到，當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)對以上部分政策的理解有所偏差，同時(shí)上述政策目前僅涉及部分地區(qū)的個(gè)別銀行。

一位銀行房貸經(jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)》記者，市場所討論的“房貸年齡上限放寬至90歲”實(shí)為“接力貸”，部分銀行在做。

“比如一個(gè)60歲的老年人買房，可貸時(shí)間很短，但子女最長可貸30年，那么就能作為借款人一起還款。所以是父母和子女組合起來貸款期限放寬，并不是單獨(dú)一個(gè)人貸款到90歲?！鼻笆龇抠J經(jīng)理同時(shí)表示，接力貸的形式此前就有，放寬是當(dāng)前一項(xiàng)階段性政策。

在周毅欽看來，銀行放寬房貸借款人年齡與限制提前還貸的出發(fā)點(diǎn)一致，都是在房貸增長乏力的大背景下，進(jìn)行“開源節(jié)流”的政策。“這次政策的推出也引發(fā)了一定的爭議，考慮到中國人均預(yù)期壽命正在不斷延長，適當(dāng)放寬貸款年齡限制可以滿足一些中老年客戶的購房需求，特別是對于剛需和改善購房需求釋放有一定的積極作用；當(dāng)然，在房住不炒的總基調(diào)下，這類政策的使用也要掌握火候，如果后期市場升溫，亦有可能會成為少部分人的炒房工具。建議監(jiān)管部門要密切關(guān)注這類政策的實(shí)際效應(yīng)，進(jìn)行動態(tài)良性引導(dǎo)。”

值得注意的是，2023年以來，個(gè)人住房貸款投放仍偏弱。根據(jù)廣發(fā)銀行團(tuán)隊(duì)近期對國有大行的跟蹤，零售信貸方面，整體在爬坡恢復(fù)進(jìn)程中，住房貸款需求回暖尚不明顯。

華中地區(qū)某國有大行支行業(yè)務(wù)人士表示，該行在1月就定下貸款指標(biāo)，一般要在3月末完成，“目前其他貸款任務(wù)都完成得挺好，不過現(xiàn)在提前還貸的人確實(shí)很多，房貸任務(wù)面臨一定挑戰(zhàn)”。

“轉(zhuǎn)貸”重來：監(jiān)管警示風(fēng)險(xiǎn)

扎堆提前還貸，折射出當(dāng)下居民不愿背負(fù)過高房貸利率的現(xiàn)狀。熱潮之下，暗流亦在涌動。

多名購房者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“高位上車”帶來的壓力讓自己也有提前還貸的想法，但并非所有人都有閑置資金。業(yè)內(nèi)人士指出，提前還貸潮中，或許存在不少借提前還貸申請經(jīng)營貸等業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。

2022年以來，政策指引下商業(yè)銀行加大了對小微企業(yè)的支持力度，多家商業(yè)銀行的經(jīng)營貸款利率已經(jīng)低于4%，而對于部分在2022年之前的購房者來說，房貸利率卻在5%以上。

利差誘惑當(dāng)前，轉(zhuǎn)貸之風(fēng)卷土重來。

《財(cái)經(jīng)》記者注意到，在不同貸款從業(yè)人員朋友圈動態(tài)中，將房貸轉(zhuǎn)為其他利率較低貸款的做法被不斷提及。更有貸款中介人員透露，平均一周便有兩至三個(gè)客戶因?yàn)樘崆斑€貸咨詢?nèi)绾无D(zhuǎn)貸。

江蘇的萬女士便心動了，此前其申請的房貸利率高達(dá)5.88%，每月還貸近萬元。為了緩解壓力，她計(jì)劃先借錢將房貸還清，再以公司的名義直接去銀行辦理“房抵貸”，以此節(jié)省利息。

前述“房抵貸”實(shí)為經(jīng)營貸，某股份行貸款業(yè)務(wù)人員告訴《財(cái)經(jīng)》記者，該行“房抵貸”為3.8%起，最多可做20年。“如果房貸利率在5%以上可以考慮轉(zhuǎn)貸，需要提供房本、貸款金額、期限及利率，以評估轉(zhuǎn)貸利率?！?/p>

上述人員提到，以等額本息、期限30年、利率5.35%、貸款余額143萬元為例，原本需支付利息144.5萬元。若申請3.8%的房抵貸進(jìn)行置換，可節(jié)省利息83.2萬元；4.35%的房抵貸則可節(jié)省73.2萬元。

然而，對于尚未結(jié)清房貸且沒有營業(yè)執(zhí)照的購房者，完成上述操作并非易事，不少貸款中介便聲稱可以提供服務(wù)。具體操作流程為，先提供“過橋資金”讓客戶還清房貸，再幫助其包裝個(gè)人資質(zhì)，在銀行辦理經(jīng)營貸后歸還墊資。

上述操作并非免費(fèi)，一位貸款中介人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，一般服務(wù)費(fèi)為貸款金額的1.5%，同時(shí)，個(gè)人需額外購買營業(yè)執(zhí)照（5000元起步），亦需支付墊資費(fèi)用（日利率0.07%左右）。

而在“房抵貸”之外，申辦流程更為簡單，且無需抵押物的純信用貸款亦是貸款中介的主推產(chǎn)品。

據(jù)上海一位貸款中介人士介紹，貸款人若公積金1400元以上，且個(gè)人征信記錄良好，最高可貸100萬元，年化利率3.2%左右。還款時(shí)“先息后本”，每個(gè)月只需歸還利息，一年后將所借本金存進(jìn)銀行一天后再取出可繼續(xù)貸款，可延續(xù)5年-10年。

“有的支行業(yè)績不太好，有業(yè)務(wù)需求會找我們合作。一般我們向客戶收1萬元-2萬元的服務(wù)費(fèi)，幫忙包裝資質(zhì)、處理貸后用途，防止銀行‘抽貸’（提前收回貸款）?！鼻笆鲋薪槿耸勘硎?。

一位銀行從業(yè)者表示，以上行為可能更多取決于銀行客戶經(jīng)理個(gè)人的情況，銀行主要考核凈增指標(biāo)，不排除部分人為了完成業(yè)績進(jìn)行此種操作。

轉(zhuǎn)貸真的能幫助購房者順利達(dá)成節(jié)省利息的目的嗎？

在周毅欽看來，將消費(fèi)貸、經(jīng)營貸的資金騰挪到房地產(chǎn)市場是違規(guī)行為，一旦被監(jiān)管或銀行發(fā)現(xiàn)，則有可能會勒令借款人提前歸還所借的消費(fèi)貸或經(jīng)營貸。

《財(cái)經(jīng)》記者在調(diào)查中了解到，對于房抵經(jīng)營貸，銀行有向第三方對公賬戶放款的規(guī)定。但在個(gè)人通過貸款中介進(jìn)行操作的情況下，此賬戶往往由中介提供，安全性難以保證。同時(shí)，若被銀行發(fā)現(xiàn)，有被“抽貸”的風(fēng)險(xiǎn)。

“經(jīng)營貸和消費(fèi)貸期限相對較短，單筆金額相對較高，如果出現(xiàn)被要求提前歸還的情況則可能造成借款人資金陷入困境，也可能造成借款人不良的個(gè)人征信記錄?！?strong>周毅欽指出，辦理過程中，一些違法違規(guī)的中介可能會使用造假的材料，這屬于“騙貸”行為，收費(fèi)也并不低，綜合成本可能高于原來的房貸成本，讓轉(zhuǎn)貸得不償失。

“如果是10年期的經(jīng)營貸，到期需要再次借助墊資還清本金后續(xù)貸，每次中介收取的費(fèi)用價(jià)格不菲，再加上包裝企業(yè)的費(fèi)用，全部算下來根本節(jié)省不了多少錢?！币晃汇y行業(yè)人士指出。

對于“轉(zhuǎn)貸”背后的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管亦頻繁給予提醒。早在2022年末，銀保監(jiān)會就發(fā)布關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒廣大消費(fèi)者警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，防范合法權(quán)益受到侵害。

近期提前還貸關(guān)注度較高，遼寧銀保監(jiān)局又發(fā)布關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒違規(guī)轉(zhuǎn)貸可能存在的四類風(fēng)險(xiǎn)，主要包括經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn)、信用貸風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)。“借款人須如實(shí)提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款?！边|寧銀保監(jiān)局強(qiáng)調(diào)。

針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，央行、銀保監(jiān)會在前述部分商業(yè)銀行座談會亦要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示；監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。

2月17日，銀保監(jiān)會公告對中國銀行、民生銀行、渤海銀行、建設(shè)銀行、渣打銀行等五家金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人員依法作出行政處罰決定，合計(jì)罰沒約3.88億元。

《財(cái)經(jīng)》記者注意到，在對上述部分銀行作出處罰的案由中，包括小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域、違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款、違規(guī)辦理虛假按揭貸款等違法違規(guī)行為。

求穩(wěn)房貸：降息是良藥嗎？

購房者扎堆提前還貸背后，是整個(gè)居民部門在主動去杠桿。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室近日發(fā)布的宏觀杠桿率報(bào)告顯示，2022年中國宏觀杠桿率整體上升了10.4個(gè)百分點(diǎn)，其中非金融企業(yè)部門和政府部門杠桿率分別上升6.8個(gè)百分點(diǎn)和3.6個(gè)百分點(diǎn)，居民部門則沒有變化?！笆芤咔榧笆杖氲挠绊?，居民部門主動去杠桿的意愿增強(qiáng)，也抑制了消費(fèi)增長和房地產(chǎn)交易?！眻?bào)告寫道。

與之相對，居民對房價(jià)上漲的預(yù)期也在低位徘徊。根據(jù)央行發(fā)布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，2018年以來，預(yù)期未來房價(jià)上漲的居民占比從36.5%的階段高點(diǎn)，波動下行至2022年四季度的14%，錄得有統(tǒng)計(jì)以來最低水平。

居民買房加杠桿的步伐緩了下來，取而代之的是前所未有的儲蓄熱情。2022年，居民存款增加了17.84萬億元；2023年1月，居民存款繼續(xù)高增6.2萬億元，創(chuàng)歷史新高。據(jù)招商證券測算，2022年居民存在7.4萬億元的超額儲蓄。其中，商品房銷售額較2019年-2021年的路徑超額下降了6.0萬億元，按照40%的首付比例計(jì)算，對應(yīng)2.4萬億元的首付款，貢獻(xiàn)了超額存款的33%。多位受訪人士認(rèn)為，儲蓄存款高增，一定程度上助推了居民的提前還貸行為。

居民加杠桿意愿下滑，銀行業(yè)首當(dāng)其沖。近期，不少銀行一線從業(yè)人士對《財(cái)經(jīng)》記者坦言，房貸增加壓力較大，疊加息差收窄，有業(yè)內(nèi)人士用嚴(yán)峻一詞形容銀行面臨的情況。

惠譽(yù)中國近日發(fā)文稱，如果提前還貸潮繼續(xù)演進(jìn)，住房貸款余額持續(xù)收縮，銀行面臨的盈利壓力和資產(chǎn)配置壓力將進(jìn)一步上升。但是住房按揭貸款需求在購房者信心大幅提振之前，可能將難以顯著回暖。

近期，中國社會科學(xué)院金融研究所副所長張明撰文稱，盡管監(jiān)管陸續(xù)出臺了包括信貸支持、債券融資、股權(quán)融資在內(nèi)的地產(chǎn)“三支箭”政策組合以支持地產(chǎn)民企融資。但是，由于開發(fā)商和購房者預(yù)期已經(jīng)發(fā)生趨勢性改變，本輪政策放松可能很難取得立竿見影的效果。

如何提振購房者信心？降息被認(rèn)為是一種可行的方案。

招商證券近期撰文稱，當(dāng)前房地產(chǎn)形勢尚未根本性好轉(zhuǎn)，“穩(wěn)樓市”產(chǎn)生的降息需求仍將延續(xù)。當(dāng)前，一線城市看房的人數(shù)增多，但實(shí)際購房的人數(shù)有限的現(xiàn)象，表明市場觀望情緒依然濃厚，購房居民期望房貸利率與房價(jià)出現(xiàn)更大幅度的回調(diào)。同時(shí)，該團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，首套房貸利率下限最低可能到3.5%，一旦低于3.5%，息差壓力下的銀行信貸投放動力將明顯減弱。如此一來，此前“破4”的城市，首套房貸利率已經(jīng)逼近市場下限，進(jìn)一步降息需要政策面支持。

對于當(dāng)下的提前還貸潮，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)，有助于提振消費(fèi)信心、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。建議考慮出臺措施引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，同時(shí)降息以降低銀行負(fù)債成本。董希淼進(jìn)一步提出了階段性對存量房貸利率分檔打折的方案，同時(shí)建議通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制引導(dǎo)銀行降低存款利率，緩解息差壓力。

對此，某國有大行信貸人士對《財(cái)經(jīng)》記者表示，存量房貸降息仍有空間。在他看來，如果房貸利率不下調(diào)，可能會出現(xiàn)新增房貸無法抵消提前還貸規(guī)模的情況。同時(shí)，該人士坦言，在沒有總量降息的情況下，相較居民的提前還貸行為，下調(diào)存量房貸利率對銀行經(jīng)營的壓力可能更大。

對此，劉曉春持有不同意見。在他看來，當(dāng)前小微企業(yè)貸款等貸款利率低于房貸利率、新房貸利率低于存量房貸利率等偏離一般市場運(yùn)行軌道的情況屬于非常態(tài)，不會持續(xù)太長時(shí)間。如果當(dāng)下對存量房貸利率進(jìn)行一次性調(diào)整，會給商業(yè)銀行今后的經(jīng)營帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

“現(xiàn)在一刀切讓商業(yè)銀行降低存量房貸利率，當(dāng)未來市場利率上升時(shí)，商業(yè)銀行是沒有機(jī)會再將存量房貸利率上調(diào)的。”劉曉春呼吁，可以鼓勵(lì)商業(yè)銀行在市場競爭中摸索創(chuàng)新計(jì)息方式，比如在合同中加入雙方可以依據(jù)市場變化情況，協(xié)商階段性調(diào)整計(jì)息方式。

各方討論中，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)亦被提及。“便捷的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，在給借款人帶來良好體驗(yàn)的同時(shí)，更會促使商業(yè)銀行在競爭中不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！眲源阂嘟ㄗh，優(yōu)化轉(zhuǎn)按揭流程，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在競爭中提升服務(wù)能力和創(chuàng)新能力。

據(jù)悉，在一些較為成熟的金融市場中，當(dāng)借款人遇到利率下行，可以選擇采用“refinance”（再貸款）等市場化方式來降低利息成本。簡而言之，就是通過提前還款后重新申請貸款，使自己享受更優(yōu)惠的利率。

2017年前后，國內(nèi)銀行也曾推出類似再貸款功能的“轉(zhuǎn)按揭”產(chǎn)品，即通過擔(dān)保公司擔(dān)保等手段把住房按揭從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行。這一過程中，商業(yè)銀行為了擴(kuò)大貸款規(guī)模，可能會通過降低貸款利率來獲得貸款?！氨O(jiān)管擔(dān)心銀行無序競爭，同時(shí)也避免過度刺激房地產(chǎn)，后來叫停了轉(zhuǎn)按揭?！倍ｍ祵Α敦?cái)經(jīng)》記者表示。

對此，惠譽(yù)博華金融機(jī)構(gòu)部副總監(jiān)彭立認(rèn)為，雖然從合規(guī)的角度上已經(jīng)不允許“轉(zhuǎn)貸”，但是不代表市場參與者沒有主觀意愿和渠道進(jìn)行相關(guān)操作。現(xiàn)在部分購房者通過申請消費(fèi)貸、經(jīng)營貸來置換房貸，就是一種自發(fā)的再貸款行為?！爸灰M(fèi)貸、經(jīng)營貸利率持續(xù)低于存量按揭貸款利率，就存在有人鋌而走險(xiǎn)去‘轉(zhuǎn)貸’的可能性，這可能是監(jiān)管和商業(yè)銀行都需要去關(guān)注的一點(diǎn)?！迸砹⒅毖?。

此外，多位受訪者認(rèn)為，本次提前還貸潮發(fā)酵，也在提示銀行關(guān)注相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

在微京科技創(chuàng)始人楊劍波看來，借款人所擁有的提前還款權(quán)利是一個(gè)美式期權(quán)，即借款人可以選擇在未來的某一天提前還款。而商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)就需要對這個(gè)美式期權(quán)定價(jià)，然后以利率加點(diǎn)或者違約金的形式把其中隱含利率風(fēng)險(xiǎn)“price in”（定價(jià)）。

“說白了，銀行應(yīng)該提前算好在什么情況下收什么錢，當(dāng)它真正發(fā)生的時(shí)候，就不會白白蒙受損失?！睏顒Σū硎?，“商業(yè)銀行面對提前還貸時(shí)應(yīng)對手段不多，一定程度上是缺乏利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力的表現(xiàn)。在利率市場化的背景下，沒有利率風(fēng)險(xiǎn)管理能力的銀行可能是危險(xiǎn)的。”

(作者為《財(cái)經(jīng)》記者；實(shí)習(xí)生王玨對此文亦有貢獻(xiàn)；應(yīng)受訪者要求，文中周悅、李成為化名；本文刊于2023年2月20日出版的《財(cái)經(jīng)》雜志)