榴蓮的皮加上膜，再加上榴蓮的肉，就相當(dāng)于房子的建筑面積。這一切看起來似乎剛剛好，但偏偏那個皮，也就是“公攤面積”那個殼，是帶刺的。

作者 |陶婷

編輯| 田晏林

(資料圖片僅供參考)

凡是涉及買房的話題，都會挑動著大眾的情緒。

進入3月以來，與“公攤面積”相關(guān)的詞條屢上熱搜。繼“建議取消買房公攤面積”被熱議之后，3月9日，“女子購74平米房僅得40平米”的新聞，霸屏熱搜榜單。

據(jù)媒體報道，這名女子購買了一套74平方米的房子，事后，她才發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積僅有40平方米，其余34平方米被開發(fā)商告知是公攤面積。據(jù)該女子講述，當(dāng)時她簽完合同著急回家，就沒有及時測量房屋套內(nèi)面積，但沒想到會差這么多。

不僅這名女子情緒激動，就連網(wǎng)友也替她鳴不平：“怎么一公攤，把房子將近一半都攤出去了？”

買房有公攤面積，在我國由來已久。中國“房地產(chǎn)之父”、前中房集團董事長孟曉蘇，曾在一檔節(jié)目中論述過他的觀點?！斑@個最早是從當(dāng)年我們中房開始的，為什么要這么做呢？”

“因為讓老百姓按照建筑面積買房，它顯得數(shù)多，面積大，容易讓老百姓產(chǎn)生滿足感，幸福感，所以我們就一直沿用了下來。建筑面積和使用面積差了多少，差了30%左右，公攤面積就是這么來的?！泵蠒蕴K說。

▲（圖源/視覺中國）

孟曉蘇關(guān)于“公攤”的一家之言，在當(dāng)時也是引起軒然大波。這些年，關(guān)于“取消公攤面積”，話題討論度始終有增無減。大眾之所以格外關(guān)注公攤面積，究其原因，是這切實關(guān)系到了購房者的實際利益，也成了我國樓市積怨已久的“痛點”。

帶殼的榴蓮有刺

買房就好比買榴蓮，這是一個形象的比喻。

榴蓮除了肉還有皮，還有皮肉之間白色的膜。如果將榴蓮比作房子，白色的膜代表房子的墻、裝飾之類的東西。膜跟肉加在一起，就是房子的套內(nèi)面積，那榴蓮的皮，就代表公攤面積。

榴蓮的皮加上膜，再加上榴蓮的肉，就相當(dāng)于房子的建筑面積。這一切看起來似乎剛剛好，但偏偏那個皮，也就是“公攤面積”那個殼，是帶刺的。

在有電梯的板式高層建筑中，公攤面積比例通常在18%~25%之間 ；在有電梯的塔式小高層建筑中，公攤面積比例通常在18%~22%之間；在有電梯的塔式高層建筑中，公攤面積比例通常在20%~30%之間。

也就是說，你花200萬元買的房子里，至少有35萬元到60萬元買的是公攤。買了100平方米的房子，到手只有約70平方米。這讓購房者心中有了一根刺，“我只想買80平方米，但你非要讓我多花20多平方米的錢，那20平方米我又住不了。單價倒是一視同仁?。　?/p>

更有一些房子的公攤面積比例，甚至遠(yuǎn)高于30%。3月9日上熱搜的“女子購74平米房僅得40平米”新聞中，主人公鄭女士買的房子，公攤面積就達(dá)到46%?！八I的房子，是下邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新民居，不是霸州市區(qū)的。”河北霸州資深地產(chǎn)人王峰告訴「市界」。

所謂新民居，是指為了保證耕地面積，節(jié)約用地，改善農(nóng)村宅基地急缺，改善農(nóng)民生活環(huán)境設(shè)立的農(nóng)村住宅生活區(qū)項目。“像這樣46%的公攤面積，在霸州并不常見。一般霸州房子公攤面積在20%左右，24%~26%之間的公攤算大的。”王峰說。

距離霸州只有90多公里的天津，超高的公攤面積也不普遍?！拔医佑|的回遷房公攤相對較大，差不多占32%左右，新房普遍公攤面積都在28%左右?！碧旖蚍慨a(chǎn)中介李卓陽告訴「市界」，回遷房的面積一般都不大，戶數(shù)多，公攤面積相對會增加。

北京的情況大同小異。當(dāng)?shù)赜蟹慨a(chǎn)中介告訴「市界」，“北京一般電梯房的得房率是73%~76%。我接觸最極端的情況，得房率是63%，也就是公攤面積達(dá)到37%?！?/p>

這并不意味著市面上沒有公攤面積畸高的房子。除登上熱搜的鄭女士買到了這樣的房子外，2010年，山東高密某樓盤推出后的公攤系數(shù)為52%；2017年，南京某商住公寓一些戶型的公攤系數(shù)發(fā)展到58%。

2022年8月，據(jù)《法治日報》報道，山東省青島市一位市民購買的110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%。

每每看到這些新聞，購房人用洪荒之力吐槽，“我以為100平米的小家足夠裝下我的夢想，收房一看，只能裝一半”“攢了半輩子錢就想換個大house養(yǎng)老，150平方米你跟我說套內(nèi)105平方米，算完賬我差點提前咽氣”。

盡管這些話帶著些賭氣，但反映出的問題不得不正視：為何有的公攤面積，會超出如此之多？

所謂公攤面積，包括樓道、電梯、公共門廳，甚至還有地下室、設(shè)備間、花園值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等等。影響公攤面積的因素較多，主要有戶型、套內(nèi)面積、公共設(shè)施、建筑規(guī)模等。

一般情況下，同一棟樓里，戶型不同，公攤面積不同，點式樓和板式樓不同；房屋面積越大，公攤面積越大；公共設(shè)施、走廊越多，公攤面積越大。

“房子的管線綜合，包括一些水井、管道井、電井等，位置擺不好、做不好，其實也會影響公攤。它還是需要一定的設(shè)計要求和功力。”某知名房企管理人士盧楓告訴「市界」。

▲（圖源/視覺中國）

在現(xiàn)行建筑面積計價制度下，房企的一些“獨家解釋權(quán)”，也是高公攤面積的推手之一。如有些開發(fā)商跟測繪公司一起，將小區(qū)綠化帶、以及售樓處等也算在公攤面積里了。

不過，一名知名房企工程人士告訴「市界」，“地產(chǎn)黃金期，房企或許會在公攤上搞事情，但現(xiàn)在房子能賣出去就不錯了，都拼的是產(chǎn)品力，沒人去惦記那點公攤了?！?/p>

買房更貴了嗎？

“公攤”的概念誕生于20世紀(jì)60年代的香港，并于1995年引入內(nèi)地。盡管當(dāng)年公攤被引入，但其并非商品房唯一的計價方式。

2001年，建設(shè)部明確規(guī)定了可以選擇三種計價方式：按套計價、按套內(nèi)建筑面積計價和按建筑面積計價。但是，國內(nèi)開發(fā)商卻不約而同地選擇了“套內(nèi)建筑面積 + 公攤”的模式。這是為何？

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池告訴「市界」：“包含公攤面積的建筑面積，更能明確告知購房者，開發(fā)商為其提供了哪些配套空間。如電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及管理用房等等?！?/p>

“公攤面積也要寫進購房合同，讓購房者知道公攤面積都包含什么內(nèi)容，提醒開發(fā)商提供相應(yīng)配套服務(wù)。從這個角度也可以理解為對開發(fā)商配套建設(shè)的要求。”趙秀池說，比如一些老舊的公房，當(dāng)初是以使用面積計算的，在出售時會折算為包含公攤面積的建筑面積。北京一般是按1.333倍折算的。

但后來，在實際生活中，公攤面積慢慢成了一些開發(fā)商的大籮筐，什么東西都能往里裝，慢慢成了一筆糊涂賬。對購買期房的業(yè)主來說，開發(fā)商告知的得房率都只是一個預(yù)估的數(shù)字，實際還要以交付后為準(zhǔn)，這樣一來，買新房變成了“拆盲盒”。

李清和家人就是不幸拆中兩套回遷房盲盒：145平方米的大戶型，套內(nèi)面積不到100平方米。大戶型的儲藏室，再加上96.5平方米小戶型的儲藏室，有99.7平方米。“單價是便宜，但房子要全款買，儲藏室就讓你多出一套房子的錢?！崩钋甯嬖V「市界」。

另一方面，公攤區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主所有，物業(yè)使用應(yīng)予以繳納租金，但收益權(quán)卻被不少開發(fā)商規(guī)避了。“說好的小區(qū)是我家，貢獻靠大家，交錢我是第一個，回頭小區(qū)的廣告收入，怎就獨獨想不起我呢？”有網(wǎng)友吐槽。

與公攤有積怨的購房人并不在少數(shù)，他們紛紛舉起“反公攤”的大旗。也因此，重慶成為第一個吃螃蟹的地方。2002年，重慶市以法規(guī)的形式明確要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積為計價依據(jù)。2011年，重慶市又對這一政策進行了完善。

2007年，廣州曾在全國首次提出小區(qū)共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉?，即取消了現(xiàn)有房產(chǎn)證上的“公攤面積”。目前，廣州實行按建筑面積賣房、銷售合同中也同時要求標(biāo)明套內(nèi)建筑面積的“雙軌制”的做法。

香港則是徹底告別了公攤時代。2013年，由于香港開發(fā)商過于注水，引得購房者聯(lián)合提議。香港頒布了住宅物業(yè)新規(guī)，徹底取消公攤面積。盡管重慶、廣州等城市先行一步，但內(nèi)地絕大多數(shù)城市，還在將“公攤面積”計入房價。

這些年，對于取消公攤，業(yè)內(nèi)有不少討論聲。2021年、2022年兩會期間，就分別有全國人大代表建議取消公攤面積，讓老百姓明白付費，放心購房。

公攤面積如果取消，對各方的影響是各異的。對購房人來看，這是一件好事，買的房子是多少平方米，就是多少平方米。

對房企而言，“計價方式變了。給下游企業(yè)進行結(jié)算，或者進行成本核算時，大家一直用的是建筑面積的口徑。如果變成套內(nèi)面積的話，要進行一個口徑的轉(zhuǎn)變?！北R楓告「市界」。

羊毛出在羊身上。最直接的影響，是房子單價的上漲。這就是榴蓮殼和榴蓮肉的關(guān)系，整個賣就便宜，單買肉肯定貴。在趙秀池看來，房子的總價不會變?！肮珨偯娣e是客觀存在的，即使以不含公攤的使用面積計量，公攤面積也是會納入住房總價的。開發(fā)商不會因為計量單位的改變而少收費。”

▲（圖源/視覺中國）

不過，如果從建筑面積變?yōu)樘變?nèi)面積，開發(fā)商沒辦法做一些“文章”了。其中的邏輯在于，“站在銷售的角度來看，開發(fā)商會有一些贈送面積的灰色空間，如樓梯間等公共區(qū)間的活動，取消公攤后，這些也不復(fù)存在了。并且，開發(fā)商將使用率做到極致的熱情也會減弱?！北R楓說。

公攤面積等待破題

據(jù)了解，歐美國家是按照實際使用面積計算，他們通常是這樣做的：買賣雙方先確定建房圖紙，臥室、客廳、廚房、陽臺等都清楚地標(biāo)出位置和面積，建筑商必須按圖施工，如使用面積有出入會受到監(jiān)管部門嚴(yán)懲。

而香港的“去公攤之路”，則是以豁免部分地價的方式，鼓勵開發(fā)商建設(shè)公用設(shè)施，且這些公用的建筑設(shè)施，必須以透明的形式呈現(xiàn)在買家面前，否則將面臨巨額處罰。

盡管歐美和香港取消公攤的做法，對中國內(nèi)地具有借鑒意義，但從種種跡象來看，內(nèi)地取消公攤面積目前有點難。

入戶大堂、電梯井等公共空間，在物理上不可能取消，正如一些網(wǎng)友所說，“沒有公攤面積，那就沒電梯、樓梯、走廊，業(yè)主連家都回不了”“如果業(yè)主不公攤面積，那業(yè)主每次回家可能都得給路費、電梯費，小區(qū)花園可能也被開發(fā)商出租做菜市場了”。

還有購房者擔(dān)心，房價不計公攤是在大動開發(fā)商的“奶酪”，它們對公攤部分的重視程度就會下降，小區(qū)環(huán)境、房屋整體建設(shè)質(zhì)量也可能受影響。這些問題不得不正視。

從目前來看，住房面積的計量有三種方式，包含公攤的建筑面積，不包含公攤的使用面積和居住面積。居住面積最小，使用面積次之，建筑面積最大。一般三者之間會有一個換算公式。

“但由于樓盤的高度不同、品質(zhì)不同、公攤面積的多少、換算系數(shù)也不一致。雖然三種計量方式計算面積公式不一樣，但公攤面積確實是存在的，沒有外墻的公攤，無法遮風(fēng)擋雨；沒有樓梯的公攤，也是無法上樓的?！壁w秀池認(rèn)為。

并且，自從停止福利分房后，房本上的住房面積，一直是包含公攤面積的建筑面積，物業(yè)費、暖氣費、維修基金等，也都是按包含公攤面積的建筑面積計量的。

所以，取消公攤面積，其難度還在于，“過去住房面積的計量方式要改變，相應(yīng)的以住房面積為單位計量的物業(yè)、暖氣、房價等收費標(biāo)準(zhǔn)也會改變，甚至需要重新制定?！壁w秀池說。

重慶也并沒有完全取消公攤面積。其主城區(qū)大多數(shù)新房銷售，是按套內(nèi)面積計價，但也有區(qū)縣是按建筑面積銷售。以套內(nèi)面積計價的，合同上套內(nèi)、建面都要計算。

“現(xiàn)實操作中，很多樓盤也還是會把套內(nèi)面積價格和建筑面積價格都寫明，用建筑面積計價確實有利于與全國進行比較和統(tǒng)計?！币幻貞c地產(chǎn)人士告訴「市界」。

更重要的一點是，全國都采取按建筑面積售賣的這些年，政府制定了很多與建筑面積掛鉤的規(guī)則。如建設(shè)部制定建筑面積計算和分?jǐn)傄?guī)則、物價部門按建筑面積核算房屋單價、產(chǎn)權(quán)證還是按照建筑面積來制作等。

如果要取消公攤面積，意味著這些規(guī)則都要全部重新修正。這顯然是一個艱難而漫長的過程。

不過，在沒有取消公攤面積的日子里，除了必要時拿起法律武器維護自己的權(quán)益外，購房者也還是有辦法分辨得房率的。

“開發(fā)商在售樓處，必須公開房屋面積預(yù)測報告（期房），或?qū)崪y報告（現(xiàn)房）的，可以從這個報告中查出要購買房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，拿建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣告訴「市界」。

巧合的是，在2023年3月1日開始實施的強制性文件《民用建筑通用規(guī)范》里，其中最重要的一條修改就是：外墻面層計入建筑面積。盡管這條被外界一度解讀成“公攤面積增加了”，但這很快就被住建部辟謠。

在一名資深建筑人士看來，這次修改測繪方式，恰好是取消公攤面積必須要走的一步。

無論如何，對苦公攤久矣的購房者來說，這總算有一點點安慰了。

（文中盧楓、李清為化名。）