作者：郭子碩

房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸迎來(lái)進(jìn)一步強(qiáng)監(jiān)管。

【資料圖】

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，銀保監(jiān)會(huì)近日向各銀保監(jiān)局，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行等下發(fā)《關(guān)于開展不法貸款中介專項(xiàng)治理行動(dòng)的通知》（下稱《通知》）。

《通知》要求，各銀保監(jiān)局、各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)成立專項(xiàng)治理行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，部署開展不法貸款中介專項(xiàng)治理行動(dòng)，本月15日開始，為期六個(gè)月。據(jù)悉，該行動(dòng)所涉及的主體包括政策性銀行、商業(yè)銀行、村鎮(zhèn)銀行、汽車金融公司、信托公司等。

有分析師指出，在居民資產(chǎn)端高回報(bào)投資資產(chǎn)選擇較少、存量貸款利率調(diào)整不及時(shí)的情況下，以存款提前償還貸款成了當(dāng)下最好的“理財(cái)”。在此背景下，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸套利禁而不止，本輪《通知》正是直擊此前市場(chǎng)活躍的房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸亂象。

《通知》不僅從營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)時(shí)長(zhǎng)、貸款流向等指標(biāo)強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)貸審核標(biāo)準(zhǔn)，而且還強(qiáng)調(diào)要“關(guān)注經(jīng)營(yíng)用途貸款發(fā)放前后借款人提前償還住房按揭貸款的情形”，這也是銀保監(jiān)會(huì)首次在貸款中介專項(xiàng)治理行動(dòng)中，正式將“經(jīng)營(yíng)貸發(fā)放時(shí)間”掛鉤“提前還房貸”。

“實(shí)際上，《通知》落實(shí)了此前會(huì)議的政策內(nèi)容。當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)管控力度持續(xù)增大，具有強(qiáng)烈的信號(hào)意義?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此指出。央行和銀保監(jiān)會(huì)2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會(huì)，并指出針對(duì)部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸提前還款的情況,商業(yè)銀行要持續(xù)做好貸前貸后管理,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次銀保監(jiān)會(huì)的政策內(nèi)容主要針對(duì)三類主體，包括銀行機(jī)構(gòu)、貸款中介機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者。規(guī)范和引導(dǎo)上述主體，有助于防范各類灰色金融業(yè)務(wù)出現(xiàn)，確保房貸業(yè)務(wù)合法、合規(guī)、合理。

經(jīng)營(yíng)貸審查掛鉤按揭貸款

《通知》強(qiáng)調(diào)，“經(jīng)營(yíng)貸”審查要掛鉤“按揭貸款”。總體來(lái)看，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)開展自查，及時(shí)主動(dòng)挖掘并報(bào)告不法貸款中介線索。貸款“三查”包括貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查?！锻ㄖ分赋?，商業(yè)銀行要嚴(yán)格落實(shí)經(jīng)營(yíng)用途貸款“三查”管理，加強(qiáng)貸后資金流向監(jiān)測(cè)和用途真實(shí)性管理。

“關(guān)注經(jīng)營(yíng)用途貸款發(fā)放前后借款人提前償還住房按揭貸款的情形，重點(diǎn)關(guān)注小微企業(yè)和個(gè)體工商戶注冊(cè)時(shí)間較短、受讓小微企業(yè)股權(quán)時(shí)間較短等現(xiàn)象。”《通知》強(qiáng)調(diào)。

《通知》指出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)增強(qiáng)自主獲客意識(shí)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控措施，提升自主經(jīng)營(yíng)能力，嚴(yán)禁主動(dòng)向貸款中介機(jī)構(gòu)讓渡“金融服務(wù)”，避免出現(xiàn)貸款中介機(jī)構(gòu)掌控市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)、合作業(yè)務(wù)推高融資成本、風(fēng)險(xiǎn)跨行業(yè)傳導(dǎo)加劇等問(wèn)題。

比如，銀行相關(guān)工作人員要主動(dòng)向客戶充分揭示經(jīng)營(yíng)用途貸款與住房按揭貸款利率、期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，就違規(guī)將經(jīng)營(yíng)用途信貸資金挪用于購(gòu)房的法律后果和不利影響進(jìn)行提示。

在整治不良貸款中介專項(xiàng)活動(dòng)中，商業(yè)銀行內(nèi)部管理是一大重點(diǎn)環(huán)節(jié)。《通知》強(qiáng)調(diào)，“嚴(yán)防內(nèi)外勾結(jié)、誘導(dǎo)借款人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途貸款等問(wèn)題?！本唧w來(lái)看，要切實(shí)加強(qiáng)員工行為管理，排查銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基層工作人員是否存在私下勾結(jié)貸款中介、向客戶推薦貸款中介、放松對(duì)貸款中介推薦客戶的審貸標(biāo)準(zhǔn)和貸后管理標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題。鼓勵(lì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立貸款中介黑名單制度，對(duì)誘導(dǎo)、幫助借款人違規(guī)申請(qǐng)貸款的中介，納入合作黑名單。

不僅如此，各銀保監(jiān)局將組織轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展不法貸款中介專項(xiàng)治理排查，并選取重點(diǎn)機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，指導(dǎo)機(jī)構(gòu)規(guī)范與貸款中介機(jī)構(gòu)的合作。一經(jīng)查實(shí)的違法違規(guī)問(wèn)題，各銀保監(jiān)局將依法予以行政處罰，堅(jiān)持以罰促改。機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為被查實(shí)，但在前期自查中未主動(dòng)報(bào)告的，機(jī)構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人員將被依法從重處罰。

接下來(lái)，各地銀保監(jiān)會(huì)主動(dòng)與網(wǎng)信、市場(chǎng)監(jiān)管、地方金融監(jiān)管等行政機(jī)關(guān)加強(qiáng)合作，推動(dòng)建立合作機(jī)制，共享不法貸款中介信息，加強(qiáng)對(duì)各類金融活動(dòng)的監(jiān)督管理，共同維護(hù)金融市場(chǎng)秩序。

一中介違法套取經(jīng)營(yíng)貸20億

存量房貸利率遠(yuǎn)高于經(jīng)營(yíng)貸，民間“轉(zhuǎn)貸”黑產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)。《通知》也同時(shí)通報(bào)了一起涉及20億元的經(jīng)營(yíng)貸案件：有人注冊(cè)了近90家空殼公司，幫助他人套取經(jīng)營(yíng)貸、提供基于購(gòu)置房屋和其他資金需求等，上述違法中介服務(wù)行為涉及的銀行信貸高達(dá)數(shù)十億元。

具體來(lái)看，案件當(dāng)事人丁某某等人注冊(cè)的87家公司中，超六成公司注冊(cè)2-16個(gè)月后變更股東信息。變更后的股東利用其企業(yè)主身份向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，但貸款企業(yè)疑似無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)。

梳理來(lái)看，《通報(bào)》中的非法中介提供包括提供經(jīng)營(yíng)貸資質(zhì)包裝、提供受托支付通道、提供短期墊資服務(wù)、團(tuán)伙成員申請(qǐng)貸款等形成資金池。此前時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，貸款中介公司識(shí)別并轉(zhuǎn)化客戶路徑較為“隱秘”，貸款中介在各社交平臺(tái)發(fā)布“成功轉(zhuǎn)貸”的例子引流，并在帖子下面化身專家“支招”，通過(guò)計(jì)算置換成本差，吸引潛在客戶。在此之上，對(duì)方添加客戶的聯(lián)系方式洽談細(xì)節(jié)。時(shí)代周報(bào)記者觀察發(fā)現(xiàn)，貸款中介會(huì)定期注銷引流型賬號(hào)，并持續(xù)更換“馬甲”。

實(shí)際上，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸存在不小的安全隱患。近日，廣州市中級(jí)人民法院也通報(bào)了一起案件，借款人違反合同約定，擅自改變貸款用途將經(jīng)營(yíng)貸款用于清償房貸，被銀行訴至法院。最終法院二審判決，當(dāng)事人于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向某銀行清償借款本金180萬(wàn)元及罰息。

“在當(dāng)事人不履行債務(wù)時(shí)，某銀行對(duì)當(dāng)事人提供的抵押房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；某公司對(duì)當(dāng)事人的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任?！?上述通報(bào)顯示。

經(jīng)營(yíng)貸是銀行等金融機(jī)構(gòu)為解決中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)需要而推出的一款融資服務(wù)產(chǎn)品，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定將借款用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。上海普世萬(wàn)聯(lián)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人陶書澄律師在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)指出，消費(fèi)者以經(jīng)營(yíng)貸方式獲取的資金流入房地產(chǎn)，該情形一旦被發(fā)現(xiàn)、查處，不僅影響征信，而且將承擔(dān)一定的民事責(zé)任。在貸款斷檔的情況下，消費(fèi)者用于辦理經(jīng)營(yíng)貸的房產(chǎn)也會(huì)面臨被司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制查封、司法拍賣的可能。

房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也存在風(fēng)險(xiǎn)。有分析人士指出，由于經(jīng)營(yíng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，需要對(duì)貸款人的資信、還款能力等進(jìn)行全面評(píng)估。如果評(píng)估不足，貸款人可能存在貸款違約或逾期的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行資金安全。

2022年12月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示并強(qiáng)調(diào)，“經(jīng)營(yíng)貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)”。銀行與消費(fèi)者貸款合同會(huì)明確約定貸款用途，但在“轉(zhuǎn)貸”操作下，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，不但可能被銀行要求提前還貸，個(gè)人征信也會(huì)受到影響。

銀行監(jiān)測(cè)經(jīng)營(yíng)貸流向

經(jīng)營(yíng)貸流入房市的監(jiān)管趨嚴(yán)，商業(yè)銀行也在行動(dòng)。時(shí)代周報(bào)記者了解到，目前部分銀行已開展、或準(zhǔn)備開展整治經(jīng)營(yíng)貸資金流向監(jiān)測(cè)和用途真實(shí)性管理?！澳壳皼]有新舉措，但是我們?cè)诖酥熬烷_展了監(jiān)測(cè)經(jīng)營(yíng)貸的行動(dòng)。”華南地區(qū)某國(guó)有大行人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。同期，另一家國(guó)有大行人士向時(shí)代周報(bào)記者表示：“要開始查經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)了，會(huì)看看申請(qǐng)人注冊(cè)公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，不過(guò)細(xì)節(jié)還沒出來(lái)?！?/p>

銀行一手抓貸款流向，一手抓風(fēng)險(xiǎn)提示。截至目前，近日建設(shè)銀行北京市分行、浦發(fā)銀行深圳分行、海口農(nóng)商銀行等多地銀行陸續(xù)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房者警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)。

《通知》下發(fā)前，部分地區(qū)已陸續(xù)鋪開房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的整治行動(dòng)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)曾于2月2日發(fā)布提示，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營(yíng)貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，嚴(yán)禁誘導(dǎo)購(gòu)房人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途資金等。

此前，銀保監(jiān)會(huì)也于2月24日召開新聞通氣會(huì)。相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，下一步，銀保監(jiān)會(huì)將會(huì)同有關(guān)部門，繼續(xù)指導(dǎo)商業(yè)銀行依據(jù)合同約定做好房地產(chǎn)金融服務(wù)。同時(shí)，將繼續(xù)加大對(duì)違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途貸款、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管。