作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

(資料圖)

上市16年，房企巨頭碧桂園頭一次交出一份如此慘烈的財(cái)報(bào)。

碧桂園在3月13日發(fā)布的業(yè)績預(yù)告顯示，去年歸母凈利潤預(yù)計(jì)為虧損人民幣55億元至75億元。在剔除剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響后，歸母核心凈利潤稍有回正，約為10億元至30億元。

這是碧桂園上市以來第一次預(yù)虧，也是碧桂園活下來的代價(jià)。

在今年的內(nèi)部會(huì)議上，碧桂園總裁莫斌曾直言，2022年為了保信用、不違約，碧桂園付出了極大的代價(jià)，打贏了關(guān)乎企業(yè)生存的“鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)”。

碧桂園在公告中解釋，去年歸母凈利潤預(yù)虧，主要是低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)、對(duì)項(xiàng)目計(jì)提減值增加，以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損益三個(gè)原因。

莫斌此前也表示，2018年、2019年拿地的部分項(xiàng)目，在過去兩年的下行周期結(jié)算毛利壓力很大。

除了結(jié)算因素，其他兩點(diǎn)都是財(cái)務(wù)處理動(dòng)作。面對(duì)市場(chǎng)變化的不確定性，碧桂園去年對(duì)存貨進(jìn)行了減值計(jì)提；美元的快速升值，也讓碧桂園在2022年形成了較大的匯兌損失。

去年的碧桂園更多只能降價(jià)賣房，處置資產(chǎn)，來守住現(xiàn)金流，守住自己的信用。

其結(jié)果是，碧桂園挺過了2022年，活了下來。去年其所有公司債券全部如期償付完畢；全年近70萬套交付，也排在行業(yè)第一；并且碧桂園成為了少數(shù)得到監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)支持的優(yōu)質(zhì)民營房企。

過去五年歸母凈利潤動(dòng)輒兩、三百億的房企巨頭、世界500強(qiáng)碧桂園，如今也錄得虧損，令人唏噓。

從碧桂園身上，人們也如此真切地看到了過去一年房地產(chǎn)受到的沖擊。截至3月13日，已有至少75家房企發(fā)布了去年的業(yè)績預(yù)告，其中有45家業(yè)績預(yù)虧，占比約六成。

往年，投資者對(duì)龍頭房企的關(guān)注點(diǎn)都在于它的凈利潤水平，或者銷售增幅。一旦房企凈利潤有所下滑，便會(huì)被投資者指摘。如今，市場(chǎng)關(guān)注的，則是房企能否活下來，能否如期發(fā)出財(cái)報(bào)，能否繼續(xù)發(fā)展了。

不過，對(duì)大多數(shù)房企而言，2021-2022年的利潤下滑甚至虧損，是階段性的，接下來的市場(chǎng)和報(bào)表，已在修復(fù)中。

基于這一判斷，市場(chǎng)對(duì)碧桂園的預(yù)虧也顯得頗為淡定。有投資者表示，交出這份財(cái)報(bào)，碧桂園就算翻篇了。對(duì)資產(chǎn)一次性減值，碧桂園也能輕裝上陣，重新出發(fā)。

摩根大通指出，碧桂園等房企盈利警告可能會(huì)暫時(shí)影響情緒，但這實(shí)際上可能是壞消息出清。隨著未來幾個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)可能會(huì)繼續(xù)改善，預(yù)計(jì)行業(yè)會(huì)逐漸恢復(fù)。

碧桂園管理層也指出，造成碧桂園盈利變負(fù)值的因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)，對(duì)未來發(fā)展充滿信心。

截至3月13日收盤，碧桂園股價(jià)下跌4.11%。

就在幾天前，碧桂園創(chuàng)始人楊國強(qiáng)選擇了退休，由女兒楊惠妍正式接班。經(jīng)歷了去年的驚濤巨浪，碧桂園這艘巨艦已駛?cè)胍粋€(gè)相對(duì)平穩(wěn)的區(qū)域。

這是一個(gè)相對(duì)合適的退休時(shí)間點(diǎn)，正如他所言，“我們看到了隧道口的一些曙光”。

碧桂園也試圖在今年打響一場(chǎng)“翻身仗”。莫斌提出，碧桂園要緊緊抓住市場(chǎng)修復(fù)的機(jī)遇，在繼續(xù)保交樓、保質(zhì)量的同時(shí)，要優(yōu)化投資布局，集聚力量到更有潛力的市場(chǎng)去聚焦深耕，尤其是要在一二線城市積極拿地。

莫斌直言，今年不會(huì)片面追求規(guī)模，而要真正走有質(zhì)量的發(fā)展之路。

這意味著，碧桂園在過去以“現(xiàn)金流”為第一要?jiǎng)?wù)的基礎(chǔ)上，也思考起該如何修復(fù)利潤了。這位曾經(jīng)的“三四線之王”，接下來的動(dòng)作會(huì)和以前截然不同。

在“壞消息”出清后，碧桂園正意圖讓自己脫胎換骨，以一個(gè)全新面目出現(xiàn)在市場(chǎng)、投資者面前。行業(yè)新發(fā)展周期里，“活下來”的碧桂園也要換個(gè)活法了。