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近日，中國證券報記者對北京樓市實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，3月以來，北京樓市成交有所放大，二手房市場成交量處于相對高位，但是區(qū)域之間分化較為明顯。從價格上看，北京二手房成交價相對平穩(wěn)。

成交量整體處于高位

“3月份二手房成交量整體較高，但是比2月份熱度有所下降。北京地區(qū)區(qū)域間分化較為明顯，城中心區(qū)域成交量和成交價都相對較好，其他區(qū)域成交相對平穩(wěn)，價格起伏不大。”一位資深房產(chǎn)中介人士王丹（化名）告訴記者。

據(jù)王丹介紹，目前，北京地區(qū)周末帶看量比較大，每個經(jīng)紀人周末平均都有4、5個帶看。“有了帶看才會有成交，從1月份開始，北京地區(qū)的帶看量就比較多，每個周末都在接待看房客戶，有時候飯點都耽誤了?！蓖醯け硎尽?/p>

記者調(diào)研了解到，北京樓市區(qū)域之間分化較為明顯。“五環(huán)以外的二手房成交量已經(jīng)有下滑趨勢，價格適中的房源賣掉后，價格高的房源需要逐一談價才能賣出去。前期成交小高潮過后，目前剩余的都是有溢價的房源，所以成交速度放緩了?！蔽挥谀衔瀛h(huán)外的某鏈家門店經(jīng)理告訴記者。

相比之下，位于城中心區(qū)域的房源很多具有學區(qū)房屬性，隨著新生入學信息采集時間臨近，部分片區(qū)的學區(qū)房成交進入了沖刺階段。

“一般情況下，手里已經(jīng)有首付款的購房者，現(xiàn)在開始看房到所有手續(xù)辦理下來，大概需要20天左右，還能趕得上今年的入學信息采集。對于部分家里今年有孩子上學的客戶來說，現(xiàn)在的時間點是最后的‘上車’機會。疫情期間學區(qū)房價格就一直在漲，目前學區(qū)房的價格也是在上漲通道里?！蔽鞒菂^(qū)一位資深房產(chǎn)中介人士告訴記者。

月成交預計達2萬套

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月26日，北京地區(qū)3月份二手住宅成交量達16391套。預計3月份二手房成交將達到2萬套。

其中，3月20日至3月26日一周成交量達4626套，北京二手房成交已經(jīng)連續(xù)5周在4000套以上運行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，2022年12月，北京二手房成交量為8773套，目前的成交量比去年12月份已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈?？梢哉f，2023年，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)“小陽春”。不過從最近一段時間的成交看，成交量有所放緩，繼續(xù)沖高趨勢沒有出現(xiàn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認為，雖然二手房成交上升明顯，但北京地區(qū)房價表現(xiàn)較為穩(wěn)定。進入3月，北京二手房成交繼續(xù)維持在高位，全月成交有望突破2萬套。但從可持續(xù)性上看，隨著前期需求大規(guī)模釋放，預計4月以后成交規(guī)模會收窄，將逐步回歸到1.2萬套至1.5萬套的成交水平。

“從價格上看，隨著近期市場預期轉好，業(yè)主信心增強，價格將會止跌轉升，但不會大幅上漲，預計整體將維持小幅上升局面?！蓖跣员硎?。

新房、商住房成交平穩(wěn)

在新房市場方面，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)新房成交整體未見明顯起色。

中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前，新建住宅供應量依然比較大。單周成交量都在1000套以下，分化嚴重，除了少數(shù)熱銷項目，大部分市場保持平穩(wěn)。

“目前一周平均能賣出去7、8套。好的時候能賣11、12套，不好的時候能賣4、5套。要看前期蓄客情況，很少有人能當天來看房當天就簽約。都是要蓄客積累客戶，然后后期進行營銷銷售?，F(xiàn)在北京的新房基本都是售完一棟再開一棟新的，以防好的樓層集中被挑光?！蔽挥谕ㄖ輩^(qū)某新房樓盤銷售人員對表示。

在商住房方面，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手商住房價格依然處于下降通道，很多次新二手房源比新房時的出售價格降了一半左右。

以大興區(qū)某2014年入市的次新商住房為例，當年新房成交均價為3萬元/平方米，目前的成交均價約為1.8萬元/平方米。

“價格已經(jīng)到了絕對低位，與這類房子同一時期入市的新房住宅，價格翻了一倍，當時這些商住售價比同一片區(qū)的住宅價格要高。但目前商住價格僅為住宅價格的一半不到?！币晃粡氖露址拷灰椎馁Y深中介人士告訴記者。

新商住房由于只能出售給公司主體，不能出售給個人，目前去化整體不高。

匯力基金董事長、原中房集團董事長孟曉蘇分析認為，目前北京地區(qū)商改住的商辦類項目售價普遍不高，大概是商品房平均價格的三分之一，北京平均房價在6萬元/平方米左右，而商改住的商辦類項目現(xiàn)在是2萬元/平方米左右。對于有條件進行商改住、改為長租公寓的商辦類項目，需要進一步完善相關配套。

“目前，商住類住房相比住宅價格較低，作為住房使用的需求是存在的，但個人購買商住項目限制較多，導致成交和流動性較低。在商住房限購、限貸政策較嚴的背景下，開發(fā)商需要找盤活存量市場的路徑，尋找高質(zhì)量目標客戶?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。