今年樓市的情況，可能比想象中的還要嚴(yán)峻。

(資料圖片)

01

重慶驚現(xiàn)“負(fù)首付”

開(kāi)發(fā)商已經(jīng)“殺”瘋了！為了買房什么招數(shù)都用上了。

前段時(shí)間，惠州的幾個(gè)樓盤(pán)又開(kāi)始玩“走鋼絲”，再推“0首付”。

惠陽(yáng)淡水的東方·鉑悅府推出“有史以來(lái)最大優(yōu)惠”——零首付，送車位，在售房源折后單價(jià)約8700-9700元/平方米。

而在此之前，該項(xiàng)目最高備案均價(jià)曾高達(dá)1.52萬(wàn)元/平方米。

跌了42%，近乎腰斬。

這個(gè)零首付、送車位的打折辦法沒(méi)活多久就“見(jiàn)光死”，立馬被按下去了。

5月22日，惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》。其中特別提到：

惠陽(yáng)區(qū)個(gè)別商品房項(xiàng)目涉嫌違規(guī)銷售，造成不良影響。

要對(duì)造成不良影響的企業(yè)，關(guān)停網(wǎng)上交易系統(tǒng)（鎖盤(pán)），依法追究責(zé)任。

惠州零首付的事剛被摁下去，重慶來(lái)了個(gè)更大的、更狠的——

買房“負(fù)首付”！

什么叫負(fù)首付？

買房不僅不用給首付，開(kāi)發(fā)商還倒給你錢。

“首付負(fù)1萬(wàn)元！沒(méi)錯(cuò)，不需要首付還能再拿1萬(wàn)元”

重慶市巴南區(qū)某中介在其朋友圈發(fā)布消息，一套83萬(wàn)元的精裝房，首付4萬(wàn)元，放款后返現(xiàn)5萬(wàn)元，相當(dāng)于客戶還能倒拿1萬(wàn)元首付款。

而且這個(gè)樓盤(pán)并不差，項(xiàng)目位于高職城，還是曾經(jīng)的巴南“榜首紅盤(pán)”。

樓盤(pán)精裝，交付標(biāo)準(zhǔn)甚至包含軟裝，冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)、沙發(fā)、電視、餐桌餐椅、電視柜……連主臥的床都配了，真正拎包入住。

如今連這樣的房子都要通過(guò)“花式營(yíng)銷”來(lái)賣，可見(jiàn)重慶樓市的情況確實(shí)不太好。

02

重慶樓市的壓力尤其大

負(fù)首付在重慶并不是第一次出現(xiàn)。

去年北碚有個(gè)項(xiàng)目就有類似的操作，買房零首付，開(kāi)發(fā)商倒送一輛車，在當(dāng)時(shí)引起過(guò)一陣不小的轟動(dòng)。

今年深圳也玩了一把負(fù)首付，深圳市羅湖區(qū)一套房子評(píng)估價(jià)是570萬(wàn)元，但是業(yè)主低價(jià)賣，賣520萬(wàn)元。你可以在銀行貸570萬(wàn)元全款買這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修。

負(fù)首付這玩意，一來(lái)屬于“虛假營(yíng)銷”的手段，羊毛還是出在羊身上。

二來(lái)，深圳羅湖的那種玩法，風(fēng)險(xiǎn)很高，拉高銀行的貸款，性質(zhì)等同騙貸，有法律風(fēng)險(xiǎn)。

再說(shuō)做高貸款額度，讓你多獲得貸款，省去首付的費(fèi)用，表面上雖然降低了上車的首付門(mén)檻，本質(zhì)則是加大了購(gòu)房者的成本。畢竟貸款越多，利息越多。

要不怎么說(shuō)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)真的是至暗時(shí)刻，賣急眼了，賣亂套了，零首付這都算小兒科。

究其原因，無(wú)非一條：房子真賣不動(dòng)了。

重慶目前人口3200多萬(wàn)，比人口第二的上海要多800萬(wàn)，名副其實(shí)的中國(guó)人口第一城。

我們常說(shuō)房地產(chǎn)是和人口掛鉤的，但這條定律在重慶這里就不管用了。

2023年重慶的樓市，堪稱最難賣的一年。

房?jī)r(jià)下跌，成交量下滑，量?jī)r(jià)齊跌的程度創(chuàng)下歷年之最。

3月那會(huì)兒，全國(guó)普遍出現(xiàn)樓市小陽(yáng)春，成都、西安、杭州、廣州、南京等城市成交量創(chuàng)下高潮。就拿重慶隔壁的成都來(lái)說(shuō)，3月份成都二手房成交量飆至近3萬(wàn)套，不僅領(lǐng)跑全國(guó)，甚至還超過(guò)去年深圳二手房全年成交量。

同期，被稱為“中國(guó)樓市定海神針”的上海，成交量也就1.9萬(wàn)套而已。雖然經(jīng)濟(jì)比不上，但成都的樓市早已“趕滬超深”。

這時(shí)，重慶的樓市情況又如何呢？

3月份重慶中心城區(qū)新房成交7213套，成交面積78.34萬(wàn)平方米，相比于2月份不僅沒(méi)有增加，反倒下降了。

4月份，全國(guó)樓市整體出現(xiàn)回調(diào)，重慶中心城區(qū)的成交量跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。中心城區(qū)商品住宅單月成交5325套，成交面積59.44萬(wàn)方，環(huán)比下滑24%。同時(shí)，4月商品住宅均價(jià)15067元/平米，環(huán)比下跌了1%。

房子難賣也就算了，現(xiàn)在正在拋售房子的重慶人也創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄。

整個(gè)一季度重慶新增掛牌74604套，累計(jì)掛牌量已經(jīng)高達(dá)173512套。

但是一季度重慶總共只賣出去28382套房子。

意味著按如今的速度，重慶的房子至少要1年半才能賣完，這還不考慮不斷新增的掛牌。去化周期長(zhǎng)得可怕。

對(duì)比一下，上海二手房掛牌量也就20萬(wàn)套左右，重慶的房子有多難賣可想而知。

越是房子賣不出去，房主降價(jià)賣房的意愿就越大。

重慶現(xiàn)在的房?jī)r(jià)壓力，恐怕前所未有。

03

降價(jià)賣房能成嗎？

之前重慶地方層面大搞了一波救市操作，搬出了樓市“核武器”的棚改。

要在2023年至2025年：推進(jìn)棚戶區(qū)改造8.3萬(wàn)戶，通過(guò)“留改拆增”并舉的方式，進(jìn)行城市更新。

要知道過(guò)去3年，重慶的棚改還不到4萬(wàn)戶；現(xiàn)在直接翻倍到超8萬(wàn)戶，還要納入?yún)^(qū)縣“KPI考核”，可見(jiàn)重慶這次的棚改力度和決心。

但是，消息放出后沒(méi)引發(fā)重慶樓市的一絲波瀾，該跌還得跌。

于是看著地方層面的辦法沒(méi)用，開(kāi)發(fā)商自己行動(dòng)起來(lái)，想著“以價(jià)換量”，才有了我們看到的“負(fù)首付”。

其實(shí)重慶房?jī)r(jià)下跌是一件很難改變的事，對(duì)比成都就知道了。

2017年，重慶溉瀾溪，單價(jià)9000。

2017年，成都新川，單價(jià)10000。

6年過(guò)去，重慶溉瀾溪附近單價(jià)穩(wěn)定在1萬(wàn)7上下，而成都新川則穩(wěn)定在3萬(wàn)，甚至3萬(wàn)多，兩者的漲幅相差很大。

主要原因在于：重慶的樓市供需是失衡的。一是之前每年至少3000萬(wàn)方的天量供應(yīng)；二是70萬(wàn)套左右的公租房，盤(pán)子太大。

重慶近92%的人有自己的住房，對(duì)比深圳的房屋自有率26%，注定城市大、樓市小。

再有，重慶的發(fā)展方向是多重，東西南北全都有，過(guò)于“散裝”，有相對(duì)中心，無(wú)絕對(duì)中心。不像廣州這樣的城市，雖然均價(jià)才30000多，“宇宙中心”珠江新城能到二三十萬(wàn)。

重慶雖然人口多，但面積也大，人口密度其實(shí)并不大。3200多萬(wàn)人，有三分之二分布在此外圍區(qū)和遠(yuǎn)郊縣。

綜合種種因素來(lái)看，重慶不但房?jī)r(jià)很難漲上去，在樓市下行的周期中幾乎沒(méi)有抗跌能力。

但重慶房?jī)r(jià)下跌，是不是好事？

不但是好事，重慶地方甚至應(yīng)該積極去推動(dòng)降房?jī)r(jià)。

樓市和股市一樣，最怕的是沒(méi)有流動(dòng)性。

沒(méi)有流動(dòng)性，開(kāi)發(fā)商回不了款，地方城市也會(huì)減少稅收收入。而且，為了絞盡腦汁阻擋房?jī)r(jià)下跌，會(huì)想盡辦法出臺(tái)各種修修補(bǔ)補(bǔ)的工作。

人為干預(yù)太多，樓市會(huì)更為畸形，地方工作人員也會(huì)疲于奔命。市場(chǎng)自由度和干預(yù)程度是成反比的，政策面越是干預(yù)，市場(chǎng)面就越?jīng)]有積極性，最終結(jié)果是市場(chǎng)更蕭條、從上到下更累、財(cái)稅也更少了。

所以，與其坐以待斃，不如主動(dòng)出擊，積極推動(dòng)“以價(jià)換量”，或還有一線生機(jī)。

再說(shuō)，低房?jī)r(jià)對(duì)重慶的未來(lái)絕對(duì)是一個(gè)大利好。

2022年重慶成了“中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四城”。能取得這個(gè)成績(jī)主要仰賴于產(chǎn)業(yè)布局的成功。作為一個(gè)內(nèi)陸城市，重慶竟然能夠成功發(fā)展起兩大支柱產(chǎn)業(yè)，汽車產(chǎn)業(yè)和電子信息制造業(yè)。

如今，全球每3臺(tái)筆記本電腦和每10部手機(jī)中，就分別有1個(gè)“重慶造”。從玻璃基板、液晶面板、顯示模組到終端產(chǎn)品，重慶在運(yùn)輸成本較貴的西部地區(qū)成功形成了世界級(jí)的電子產(chǎn)業(yè)基地。而汽車制造業(yè)，過(guò)去好幾年的產(chǎn)量更是全國(guó)第一。

這些年來(lái)，越來(lái)越多的重慶人在家門(mén)口找到了工作。

如果能夠讓房地產(chǎn)平穩(wěn)降落，讓重慶成為一座“只要肯奮斗，買房并不遙遠(yuǎn)”的城市。從而吸引源源不斷的全國(guó)各地的人才涌向重慶。

巨大的人流極有可能和本地越來(lái)越豐富的產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)生“核聚變”。

屆時(shí)，重慶的未來(lái)才真的是無(wú)可限量。

現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，重慶地方上已經(jīng)解決了。

就看房?jī)r(jià)這個(gè)最大問(wèn)題，能不能下狠手?jǐn)[平。