公募REITs二級(jí)市場(chǎng)仍在“跌跌不休”。

根據(jù)Wind，截至7月4日收盤(pán)，今年以來(lái)28只公募REITs年內(nèi)無(wú)一正收益，整體平均跌幅達(dá)13.29%，其中有5只REITs跌幅超過(guò)20%，底層資產(chǎn)分別來(lái)自產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路這三類。并且，在近60個(gè)交易日內(nèi)28只公募REITs總成交額達(dá)170.71億元，但整體實(shí)現(xiàn)了主流凈流入。這意味著，在基本面沒(méi)明顯變化情況下，經(jīng)過(guò)前期風(fēng)險(xiǎn)釋放后，公募REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值有望進(jìn)一步凸顯。

基金經(jīng)理認(rèn)為，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)比來(lái)看，國(guó)內(nèi)公募REITs自首批項(xiàng)目上市不到兩年就已有了近千億市值，發(fā)展速度并不慢，但可以借鑒海外發(fā)展以下兩點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)：

(資料圖片)

一是需要設(shè)立一些硬性量化指標(biāo)來(lái)保護(hù)REITs獨(dú)立正常運(yùn)營(yíng)，以及保護(hù)中小投資者的利益，避免利益沖突或利益輸送，同時(shí)提高REITs在宏觀背景不確定下的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

二是海外80%以上的REITs投資者為機(jī)構(gòu)投資者，30%為養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)線資金。此外越來(lái)越多的個(gè)人與機(jī)構(gòu)投資者采用指數(shù)化投資工具（如ETF）來(lái)配置REITs，可以降低個(gè)股的投資風(fēng)險(xiǎn)以及提高市場(chǎng)流動(dòng)性。

資金在下跌行情中加劇博弈

券商中國(guó)記者梳理發(fā)現(xiàn)，受年內(nèi)大幅度下跌拖累，個(gè)別REITs前期的累計(jì)漲幅被逐步吞噬，甚至有產(chǎn)品上市以來(lái)的浮盈已變?yōu)樘潛p。比如，國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT今年以來(lái)累計(jì)跌幅為17.81%，包括此在內(nèi)該基金上市至今錄得16%的跌幅。紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT今年以來(lái)累計(jì)跌幅達(dá)18.48%，使得上市至今的漲幅收窄至11.24%。

其中，受公募REITs整體行情低迷影響，年內(nèi)上市的4只公募REITs表現(xiàn)同樣不佳。其中，6月30日上市交易的中金湖北科投光谷REIT，在上市首日就破發(fā)，盤(pán)中最大跌幅超17%，最后收跌6.29%，報(bào)2.46元，成為今年以來(lái)首只上市當(dāng)天破發(fā)的REITs產(chǎn)品。當(dāng)日，中金湖北科投光谷REIT成交額達(dá)到1.56億元，在當(dāng)日市場(chǎng)成交額占比34%；成交量占比也達(dá)到48%；換手率達(dá)到31%，位居REITs市場(chǎng)首位。

但實(shí)際上，資金在下跌行情中加劇博弈，中金湖北科投光谷REIT并非特例。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月4日的60個(gè)交易日內(nèi)，28只公募REITs總成交額達(dá)170.71億元，并在整體上實(shí)現(xiàn)了主流凈流入3781.54萬(wàn)元。其中，包括中信建投國(guó)家電投新能源REIT的6只產(chǎn)品的主力資金凈流入均為千萬(wàn)元級(jí)別，但同時(shí)也有中金安徽交控REIT等5只產(chǎn)品遭遇千萬(wàn)元級(jí)別的主力資金凈流出。

另外從大宗交易角度看，以2023年6月為例，滬深兩市共有69筆公募REITs大宗交易，創(chuàng)年內(nèi)新高。具體來(lái)看，6月大宗交易標(biāo)的，主要集中在月內(nèi)下跌較多的產(chǎn)業(yè)園和高速類標(biāo)的，次數(shù)最多的是東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT，6月發(fā)生過(guò)8筆大宗交易。此外，平安廣州廣河REIT、建信中關(guān)村REIT、中金普洛斯REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT等產(chǎn)品的大宗交易次數(shù)均不低于5筆。

退租事件暴露出運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

談及今年以來(lái)公募REITs上述表現(xiàn)，基金經(jīng)理認(rèn)為影響因素是多方面的。但在基本面沒(méi)明顯變化情況下，經(jīng)過(guò)前期風(fēng)險(xiǎn)釋放后，公募REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值將更加凸顯。

華夏越秀高速REIT的基金經(jīng)理林偉鑫認(rèn)為，雖然近期公募REITs遭遇了階段性下跌，市場(chǎng)表現(xiàn)受到底層資產(chǎn)的基本面情況、利率水平、貨幣政策預(yù)期、投資者結(jié)構(gòu)、流動(dòng)性等多方因素影響，但隨著REITs市場(chǎng)的不斷發(fā)展、制度的逐步完善、各類投資者和市場(chǎng)主體的引入，以及底層資產(chǎn)種類和數(shù)量的增加，REITs市場(chǎng)穩(wěn)定性有望提升。未來(lái)公募REITs市場(chǎng)在中國(guó)的發(fā)展還有很大的潛力和空間，可能會(huì)出現(xiàn)更多有益的變化和創(chuàng)新，有待政策、市場(chǎng)、監(jiān)管等多方面協(xié)同推進(jìn)。

根據(jù)中信建投國(guó)家電投新能源REIT基金經(jīng)理孫營(yíng)觀察，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格加速下跌分為四個(gè)階段：

首先是因?yàn)榻衲?月-4月，部分REITs項(xiàng)目2022年年報(bào)和2023年一季報(bào)披露的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)不及預(yù)期，引起了投資人第一波的賣(mài)出；

其次在4月中旬，華夏中交發(fā)布解禁公告，過(guò)半數(shù)的基金份額予以解禁，市值近50億元，加大了市場(chǎng)拋壓；

而且，隨著年內(nèi)整體公募REITs板塊表現(xiàn)不佳，部分機(jī)構(gòu)觸發(fā)內(nèi)部止損線，被動(dòng)平倉(cāng)導(dǎo)致的踩踏更加速了價(jià)格下跌；

最后，在整個(gè)板塊下跌的趨勢(shì)下，首批擴(kuò)募的推出在吸金的同時(shí)，定價(jià)規(guī)則（發(fā)售價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日基金交易均價(jià)的90%）也促使部分參與擴(kuò)募的投資者產(chǎn)生了換倉(cāng)拉低持倉(cāng)成本的想法，帶來(lái)了第四輪的價(jià)格下探。

但孫營(yíng)認(rèn)為，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格加速下跌體現(xiàn)了價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，價(jià)格終將向價(jià)值中樞回歸，建議投資者們正視價(jià)值回歸的過(guò)程，不要恐慌，理性對(duì)待。

就消息面而言，今年以來(lái)“哲庫(kù)科技”從張潤(rùn)大廈退租事件波及，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT一度下跌；受西門(mén)子事件影響，中信建投國(guó)家電投新能源 REIT也出現(xiàn)短期下跌；同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)面臨較大的退租壓力，都讓相關(guān)的REITs產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。

林偉鑫直言，哲庫(kù)科技退租事件暴露出了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，重要大租戶退租短期內(nèi)或?qū)?xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益產(chǎn)生了一定影響,并進(jìn)一步引發(fā)二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)。這類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，需要在產(chǎn)品發(fā)行前需進(jìn)行充分的盡職調(diào)查，重點(diǎn)關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所處行業(yè)、所在地域、現(xiàn)金流來(lái)源、重要現(xiàn)金流提供方情況等，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行詳細(xì)核查。

一些過(guò)激行為會(huì)加大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

展望國(guó)內(nèi)公募REITs發(fā)展前景時(shí)，基金經(jīng)理不約而同地提到了“國(guó)際經(jīng)驗(yàn)”。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄認(rèn)為，REITs試點(diǎn)三年來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展，基礎(chǔ)制度加快建立，監(jiān)管框架基本構(gòu)建，市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，底層資產(chǎn)覆蓋了產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、光伏、保障房等多種類型底層資產(chǎn)。“對(duì)比國(guó)際而言，我國(guó)公募REITs發(fā)展速度并不慢，自首批項(xiàng)目上市不到兩年，就已有了接近千億的市值?！?/p>

鵬華基金國(guó)際業(yè)務(wù)部基金經(jīng)理朱慶恒，是鵬華美國(guó)房地產(chǎn)證券投資基金的基金經(jīng)理。該基金發(fā)行于2011年11月，主投于美國(guó)上市的REITs，是中國(guó)公募基金首只投資海外REITs的產(chǎn)品。朱慶恒說(shuō)到，自上世紀(jì)60年代在美國(guó)誕生以來(lái)，REITs在過(guò)去60年發(fā)展迅猛。在海外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，REITs已在各自的整體資本市場(chǎng)中占有重要地位。比如，截至2023年1月底美國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模約1.3萬(wàn)億美元，約占GDP規(guī)模5%?！昂Ｍ釸ETIs推出初期，是為了鼓勵(lì)社會(huì)資本參與重資產(chǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)投資；而后配合較友好的稅優(yōu)政策支持以及引入了以養(yǎng)老金為代表的長(zhǎng)線資本；在多種因素共同作用下，REITs市場(chǎng)得以迅速發(fā)展?！?/p>

朱慶恒具體說(shuō)到，在2008年、2009年美國(guó)次貸危機(jī)中，個(gè)別REITs因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題破產(chǎn)，給投資者帶來(lái)非常大的損失?！半m然海外市場(chǎng)很成熟，但如果任由市場(chǎng)去做主導(dǎo)的話，因?yàn)槟承├娴尿?qū)動(dòng)，REITs管理者可能會(huì)采取一些過(guò)激的發(fā)展政策，加大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”

”REITs發(fā)展過(guò)程中有一些值得思考，特別是在某些方向或指標(biāo)，如REITs的杠桿比例、公司治理結(jié)構(gòu)、還有REITs持有人的集中度等，需要設(shè)立一些硬性量化指標(biāo)來(lái)保護(hù)REITs獨(dú)立正常運(yùn)營(yíng)，以及保護(hù)中小投資者的利益，避免利益沖突或利益輸送，同時(shí)提高REITs在宏觀背景不確定下的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！爸鞈c恒說(shuō)。

可考慮采用指數(shù)投資工具配置REITs

基于上述分析對(duì)比，朱慶恒認(rèn)為，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)規(guī)模大約1000億元，但預(yù)計(jì)未來(lái)發(fā)展空間很大?！焙Ｍ釸EITs市場(chǎng)用了60年發(fā)展到1.3萬(wàn)億元，未來(lái)中國(guó)REITs市場(chǎng)會(huì)奔著1萬(wàn)億元的‘小目標(biāo)’去發(fā)展?！?/p>

從資產(chǎn)端看，朱慶恒表示REITs未來(lái)成長(zhǎng)空間預(yù)判可觀察以下四方面：

一要看經(jīng)濟(jì)體量，海外大經(jīng)濟(jì)體的REITs規(guī)模也很大，包括美國(guó)、日本、歐洲等，其REITs規(guī)模跟它們的經(jīng)濟(jì)體量成正比。舉例來(lái)說(shuō)，美國(guó)REITs和日本REITs的總上市規(guī)模均相當(dāng)于其GDP的3%-5%左右。按此邏輯，目前我國(guó)GDP約100萬(wàn)億，如果REITs規(guī)模達(dá)到GDP的1%，未來(lái)也是1萬(wàn)億以上的規(guī)模。

二是從物業(yè)的特性來(lái)看，REITs是機(jī)構(gòu)投資者持有的物業(yè)，要求規(guī)模足夠大，收益足夠穩(wěn)定，有運(yùn)營(yíng)歷史，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有稀缺性，并且是核心資產(chǎn)。

三是REITs的未來(lái)發(fā)展與國(guó)家的發(fā)展政策相輔相成，例如清潔能源，消費(fèi)，新基建，數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)等方向。

四是整個(gè)投資思路需要調(diào)整，REITs持有物業(yè)的價(jià)值體系需要重新衡量。

從資金端來(lái)看，朱慶恒表示，長(zhǎng)線資金或者機(jī)構(gòu)資金將成為REITs主流的投資者。海外的經(jīng)驗(yàn)是，80%以上的REITs投資者為機(jī)構(gòu)投資者，30%為養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)線資金。此外，海外越來(lái)越多的個(gè)人與機(jī)構(gòu)投資者采用指數(shù)化投資工具（如ETF）來(lái)配置REITs，可以降低個(gè)股的投資風(fēng)險(xiǎn)以及提高市場(chǎng)流動(dòng)性?！拔覀兿Ｍ梢越梃b海外的投資經(jīng)驗(yàn)，讓我們少走一些彎路，讓國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs朝著一個(gè)健康可持續(xù)的市場(chǎng)方向發(fā)展。”

林偉鑫則認(rèn)為，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施體系規(guī)模龐大且具備大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，公募REITs的推出有望為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投融資渠道持續(xù)注入活水。目前已上市的公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)涵蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、能源基礎(chǔ)設(shè)施，仍有許多類型的基礎(chǔ)資產(chǎn)尚無(wú)發(fā)行案例，未來(lái)有望進(jìn)一步推進(jìn)并形成示范效應(yīng)。

“此外，隨著《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》的出臺(tái)，未來(lái)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域（包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）有望成為重要的增量市場(chǎng)，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有重要意義?！绷謧ヶ握f(shuō)。