網傳得物創(chuàng)始人楊冰溢價近三成買下1.58億的豪宅。在房地產市場整體不景氣的當下，豪宅市場卻是一枝獨秀，大佬們?yōu)榱速I下越來越稀缺的極品房源，不惜重金。然而，在豪宅新盤不斷涌現之下，豪宅還能一直保值下去嗎？

2023年到底適不適合買房？對于一些視豪宅為門面的商業(yè)大佬來說，這是個難得的撿漏機會。

(相關資料圖)

7月1日，京東拍賣網數據顯示，上海知名豪宅綠城黃浦灣的一套住宅，以1.58億元的價格成交，較起拍價1.25億元溢價26.4%，算下來單價34.4萬元/平方米，刷新了綠城黃浦灣的成交紀錄。

整個拍賣過程，引來上萬人圍觀。房源本身夠稀缺，而最終的買家，更是讓這宗知名豪宅，有了更多話題性。

根據網絡競價確認書，代碼為“182398717”的競拍人名為楊冰。業(yè)內猜測，其或為虎撲體育聯合創(chuàng)始人、得物創(chuàng)始人兼CEO楊冰。

目前，得物方面對此并未有官方回應。但吃瓜群眾們已經在財富榜上，看到了楊冰敢于溢價買房的財力。

在今年3月23日胡潤研究院發(fā)布的《2023胡潤全球富豪榜》上，楊冰以100億元人民幣排在第2191位。4月，楊冰入選2023胡潤全球白手起家U40富豪榜。

▲（圖源/視覺中國）

在豪宅云集的上海，很多大佬都想有一個把家安在黃浦江邊的夢。每天望著黃浦江的美景，享受大都會“心臟”跳動的快感。

因此，即使豪宅淪落到了法拍的命運，可這一點不妨礙它們的受追捧度。在樓市萎靡不振的當下，這些豪宅的實力買家們，相繼把豪宅法拍房市場，拍出了天價。

01、頂豪產品“以稀為貴”

什么級別才是上海的頂級豪宅？

大多數人對于頂豪概念并不陌生，許多千萬級入市的豪宅房源，都會被貼上頂豪的標簽。但在上海，真正頂級奢華的豪宅，總是離不開“江景資源”。

在頂豪買家們看來，頂豪的好首先要是好位置，而不是好價格。因此，眾多集中在浦西外灘等區(qū)域的豪宅，被打上了“江景房”。住在這里的人，會在臨黃浦江百米距離，享受到一種身臨其境的幸福感。

而在上海，綠城黃浦灣，早已是人盡皆知的頂豪產品了。這個曾因號稱“上海第一貴”而轟動一時的頂豪產品，也有著得天獨厚的臨江條件。從地圖上，它距離黃浦江只有約300米。

很多明星公眾人物，很早就提前入住了進去。據公開報道，知名藝人楊洋、足球運動員顏駿凌、薛之謙、李小璐等文體界人士，均在這里居住或持有物業(yè)，很快他們都將成為楊冰的社區(qū)鄰居。

但一線的江景資源，畢竟十分稀缺。頂豪產品始終遵循著“以稀為貴”的樸素道理，能不能買到，不光得看財力，還得看時機。但隨著不少大佬相繼變賣豪宅還債，越來越多的稀缺頂豪，出現在了“拍賣平臺”。

譬如，2021年8月，受債務拖累，資本大佬葉簡明旗下的20套上海豪宅，面臨拍賣命運，拍賣價值約13億元。2022年，位于上海陸家嘴的超級豪宅中糧海景壹號一套近600平米頂層復式住宅，也同樣擺在了拍賣席，賣家則是曾經身家百億的上海灘房地產大佬——陳建銘。

對于站在家門口就能看到黃浦江江景這樣的誘惑，很少有大佬能抵抗。但畢竟，這樣的江景豪宅少之又少。想要買此等豪宅，一個路徑就是去法拍市場看看，有沒有漏可以撿。

因此，雖然淪落到被擺到拍賣席，但頂豪價格在法拍市場卻表現出了堅挺的一面?？們r高昂的頂豪法拍房，常常會出現多人競價的場面，還頗受歡迎。

譬如，2022年3月，陳建銘的豪宅在阿里法拍正式開拍，當天經過141次競拍后，以超過30萬元/平方米的單價成交，總價高達1.779億元，刷新了豪宅所在小區(qū)的單價紀錄。

而在今年5月初，中糧海景壹號的一套法拍房，又以42.57萬一平的成交單價，突破陸家嘴房價的天花板，令不少人咋舌。

▲（拍賣房源室內圖）

這也是頂豪法拍市場的一道獨特風景。在許多實力派買家眼里，這些面臨拍賣命運的豪宅，可遇不可求，買下就是物超所值。因此，只要有“撿漏”的好機會，豪宅的業(yè)主便不會輕易錯過。

當然，對于真正愛豪宅的業(yè)主而言，這方面更是不差錢了。能被叫做上海豪宅，溢價肯定不會低。對于一些商業(yè)大佬來說，即使后面多加個零，也并不影響他們對于豪宅的喜愛。

因此，即使沒有法拍房能“撿漏”，只要是真正稀缺的豪宅產品，大佬們下單可是從來不“怯場”。

不久前便有市場傳聞，有基金經理出手豪購上海翠湖四期390平米大平層豪宅，該豪宅單價接近44萬一平，總價值1.7億，比起市場均價25萬高了近一倍。

▲（上海北外灘，朝向陸家嘴視角。圖源/視覺中國）

對此，「市界」聯系上海豪宅二手市場的一位經紀人了解到，“上述豪宅的確是以44萬一平的價格成交了，但買家究竟是不是基金經理，并沒有實際的證據?！?/p>

02、最強理財產品

對于價格過億的上海頂豪產品而言，它的價值早已脫離了單純的居住屬性。和普通房子相比，豪宅真正具備的是兩種價值：一方面是奢侈品，另一方面是投資標的。

作為奢侈品的一面，大佬們除了計算它的價格是否合理，心情也重要。比如馬云、馬化騰偏好香港寶地；李嘉誠買房更看重風水。

而作為投資屬性，買頂級豪宅的好處在于不僅風險小，回報率也很高。一位上海主做豪宅的中介對「市界」表示，“目前，上海整體的房源市場從賣房轉變?yōu)橘I方。但對于8000萬以上的豪宅產品，影響很小。”

而和頂豪產品的極度稀缺不同，價格區(qū)間在2500萬-7000萬元左右的豪宅市場更加熱鬧。不僅成交熱度不斷創(chuàng)新高，上海豪宅一上市就被搶光的消息，更是層出不窮。

據上海中原地產統(tǒng)計，今年5月，新房總價2500萬元以上房源共成交187套，環(huán)比上漲16%；成交均價130925元/平方米，均價環(huán)比漲幅約2%。

而可能顛覆普通人認知的是，這些豪宅受歡迎的一個原因在于：便宜。聽起來，這頗有些魔幻現實主義。但在“倒掛”的價格機制下，買豪宅成為“買到即賺到”的典型。

所謂“價格倒掛”，是因為新房預售都需要政府頒發(fā)的預售許可證，新房出售的價格是受限的。按照市場規(guī)律，新房房價要比周邊二手房價格更高。

不久前，在全國樓市萎靡的當下，眾多實力買家掀起了搶房潮，搶的房子還是豪宅云錦東方。

為了成功搶到房子，眾多買家，甘愿頂著上海30多度的烈日排隊，只為能夠順利遞交上“云錦東方”的認籌資料。不過，開發(fā)商對這些人并不是那么歡迎。

為了攔住更多買房人，開發(fā)商列了一系列苛刻的買房條件。比如，必須在開發(fā)商指定的銀行里繳存千萬資金并凍結，繳納500萬元的認購金，同時還需要提供12個月的銀行流水等等。

但即使如此，上海的實力買家們還是把云錦東方的認籌率，沖到了905%。原因很簡單， 只要搶到這里的一套房子，就躺賺2000萬。

一二手倒掛如此嚴重的樓盤，不僅僅是云錦東方，還有香港置地“啟元”、新鴻基濱江凱旋門等多個豪宅項目。

據了解，上海浦東前灘、徐匯濱江、北外灘等核心區(qū)域的豪宅，都存在“搶房”熱潮，其中最重要的原因在于，這些樓盤都存在一二手房倒掛現象。

▲（圖源/視覺中國）

而通過這種方式，上海也成了豪宅生意做得最好的城市。總價兩千萬級的豪宅項目，頻現排長隊搶籌、甚至秒光。

但對于購房者而言， 即使搶到了又能否真正穩(wěn)享豪宅紅利呢？

03、未來還會是“硬通貨”么？

其實，從2021年至今，上海豪宅的這股成交“熱火”就一直在持續(xù)燃燒。

在剛剛過去的2022年，上海2000萬以上豪宅產品的成交套數是1328套，幾乎是2019年的兩倍。

而如果把時間拉長來看，從2015年到2023年，這8年時間，上海的豪宅價格有些已經翻了接近一倍。

比如，像湯臣一品這樣級別的豪宅，有眾多聚集在上海內環(huán)內。2015年，內環(huán)內均價還只是7萬出頭。而到了2023年初，上海內環(huán)內均價已經過了12萬/平米。

但在最近兩年，豪宅市場的形勢正在發(fā)生更微妙的變化。由于新上市的高端房源節(jié)奏加快，這些大量的新房供給，正在對豪宅市場形成新的沖擊。

根據中原地產研究院數據，2023年4月，上海2500萬元及以上高端房源供應新增238套，主要來自徐匯濱江百匯園三期和三林前灘百合園項目，供應環(huán)比翻了5倍。

大批量的新房供給，讓豪宅買家們沖入了打新市場，但同時也預示著二手房房東、中介與接盤俠的價格博弈戰(zhàn)，將開始打響。

一位熟悉上海豪宅市場的經紀人表示，總的來看，目前8000萬以下豪宅市場的價格，整體依舊呈現降價趨勢，“如果還是保持今年2、3月份的成交價格，這樣的豪宅是很難賣掉的。只有掛牌降價幅度在10%-15%左右，才會被市場迅速消化掉。”

翠湖天地、外灘壹號院、海珀外灘等多個豪宅的二手都出現了掛牌量驟增、價格下調的現象。

上海中原地產數據顯示，二手房方面，5月上海2500萬元以上的豪宅市場共成交78套，環(huán)比下滑25.71%；成交均價為12.88萬/平方米，環(huán)比下滑7.75%。

上海本地的一位豪宅中介告訴「市界」，“目前豪宅的價格相比之前更好談一些，不少業(yè)主急賣，議價空間也更大，高端住宅的急售情況明顯增多”。

圍城外的人想沖進去，圍城里的人想逃出去，進出之間，上海豪宅的命運又會如何呢？

（作者 | 李 逗，編輯 | 孫春芳）