近日，A股市場(chǎng)短線出現(xiàn)回落，板塊個(gè)股輪動(dòng)快。在各地政策放松支持下，地產(chǎn)股有所企穩(wěn)，時(shí)常逆市受到資金青睞。今年房地產(chǎn)企業(yè)債券融資有所增長(zhǎng)，而且融資成本不高。雖然股權(quán)融資目前還處于推進(jìn)期，但不少上市地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)布定增預(yù)案，行業(yè)回暖正在顯現(xiàn)。

// 地產(chǎn)板塊筑底企穩(wěn) //

短線A股再度有所回調(diào)，多數(shù)行業(yè)板塊出現(xiàn)回探。不過(guò)地產(chǎn)板塊近期稍強(qiáng)，底部區(qū)域有止跌的跡象。Wind行情顯示，5月30日，地產(chǎn)板塊探底回升，開(kāi)啟一輪反彈后，6月下旬隨股指下挫有所回落，但并未再創(chuàng)前期低點(diǎn)。7月開(kāi)始基本處于盤整期，沒(méi)有受到股指短線再度下跌影響，止跌明顯，強(qiáng)于近期上證指數(shù)、深成指和創(chuàng)業(yè)板指表現(xiàn)。

【資料圖】

// 上市地產(chǎn)公司股權(quán)融資在推進(jìn) //

近年來(lái)，房地產(chǎn)公司A股IPO以及已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司定增等股權(quán)融資暫停。不過(guò)隨著政策支持，去年底地產(chǎn)股定增大門打開(kāi)，上市地產(chǎn)公司股權(quán)融資迎來(lái)回歸。

Wind數(shù)據(jù)顯示，去年底一批地產(chǎn)上市公司發(fā)布定增方案后，今年以來(lái)，目前A股又有14家房地產(chǎn)公司發(fā)布了定增方案，預(yù)計(jì)總共募集資金425.5億元，其中榮盛發(fā)展和金科股份兩家還未公布預(yù)計(jì)融資規(guī)模。從方案進(jìn)度來(lái)看，多數(shù)處于股東大會(huì)通過(guò)期，而走到證監(jiān)會(huì)通過(guò)僅有1家。總體看定增融資推進(jìn)速度并不快，但也在有條不紊地進(jìn)行著。

以今年發(fā)布的定增預(yù)案來(lái)看，萬(wàn)科A定增預(yù)計(jì)融資規(guī)模最大達(dá)150億，緊隨其后新城控股、中華企業(yè)和中交地產(chǎn)均在30億以上，而最小的京能置業(yè)和渝開(kāi)發(fā)定增預(yù)計(jì)募資在10億以下，都是7億元，可見(jiàn)絕大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)定增融資規(guī)模都較大超過(guò)10億元，股權(quán)融資具有吸引力。

// 地產(chǎn)企業(yè)債券融資情況 //

上市地產(chǎn)公司不僅僅股權(quán)融資在推進(jìn)，其債券發(fā)行規(guī)模也有所增長(zhǎng)。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)上市地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行共有114只，合計(jì)募資達(dá)1205.2億元，規(guī)模較大。同期2022年上市地產(chǎn)公司發(fā)債120只，融資1128.86億元，今年數(shù)量上雖然微幅減少，但規(guī)模上卻仍然實(shí)現(xiàn)了6.76%的增長(zhǎng)，可見(jiàn)平均單家房企債券發(fā)行募資在上升。若疊加地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資，今年房企融資前景較好。

具體來(lái)看，今年上市地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模最大是金融街發(fā)行的“GC金街優(yōu)”，發(fā)行規(guī)模達(dá)80.7億，緊隨其后“23陸債02”、“23保利發(fā)展CP002”等13只債券發(fā)行規(guī)模在20億元或以上。此外還有” 22保利A”等46只債券發(fā)行規(guī)模在10億元及以上。

除了發(fā)行規(guī)模，市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，上市地產(chǎn)債融資成本并不高。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)發(fā)行的債券平均票面利率為3.47%，其中1年期及以內(nèi)債券平均票面利率為2.85%，發(fā)行數(shù)量也最多達(dá)39只。緊隨其后4年期平均利率為3.2%，低于2年期和3年期債券利率。可見(jiàn)上市地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債成本和年限并不成正比，并不是年限越長(zhǎng)，融資成本就越高，主要還是看地產(chǎn)企業(yè)自身資質(zhì)。

// 地產(chǎn)行業(yè)后期如何發(fā)展？ //

東興證券陳剛分析認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)格局正在重塑，央國(guó)企在銷售、拿地、融資、投資層面獲得了全面領(lǐng)先，在未來(lái)將有望進(jìn)一步兌現(xiàn)為市占率和盈利能力的領(lǐng)先。行業(yè)持續(xù)出清，格局重塑的背景下，當(dāng)前有能力繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張的房企迎來(lái)了難得的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備期。房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)階段已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)金融屬性弱化，回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)本源，改善需求成為未來(lái)主導(dǎo)。商品房市場(chǎng)的改善性需求占比持續(xù)提升。

從中長(zhǎng)期需求來(lái)看，高速工業(yè)化、高速城鎮(zhèn)化這兩個(gè)市場(chǎng)重要推動(dòng)已近尾聲，住房面積緊缺的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，疊加人口出生率和適齡購(gòu)房人口的下滑，購(gòu)房需求中樞在中長(zhǎng)期的下滑已經(jīng)基本成為共識(shí)?！案哓?fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式過(guò)于強(qiáng)調(diào)規(guī)模和周轉(zhuǎn)，屬于低質(zhì)量的粗放式擴(kuò)張，高質(zhì)量轉(zhuǎn)型成為必然。供給側(cè)的加速出清、住房供需結(jié)構(gòu)的逆轉(zhuǎn)和需求端的品質(zhì)升級(jí)，將共同推動(dòng)行業(yè)從粗放式擴(kuò)張加速向高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。我們認(rèn)為，通過(guò)高質(zhì)量的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力和提升經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)是大勢(shì)所趨。